マンション売却と成約価格の動向

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[tab title=”都道府県別の成約価格”]
主要都市の中古のマンション売却について、平成23年1月から平成26年2月までの過去3年間のm2単位の成約価格動向を月次ベースでその遷移状況をまとめました。

首都圏
マンション売却の価格動向 東京都 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/東京都のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]
マンション売却の価格動向 神奈川県 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/神奈川県のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]
マンション売却の価格動向 千葉県 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/千葉県のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]
マンション売却の価格動向 埼玉県 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/埼玉県のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]
中部圏
マンション売却の価格動向 静岡県 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/m/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%AE%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E5%8B%95%E5%90%91%E3%80%80%E9%9D%99%E5%B2%A1/”]詳細はこちら[/button]
マンション売却の価格動向 愛知県 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/m/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%AE%E4%BE%A1%E6%A0%BC%E5%8B%95%E5%90%91%E3%80%80%E6%84%9B%E7%9F%A5/”]詳細はこちら[/button]
関西圏
マンション売却の価格動向 大阪府 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/大阪府のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]
マンション売却の価格動向 京都府 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/京都府のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]
マンション売却の価格動向 兵庫県 [button size=”medium” color=”white” url=”http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/マンション売却/兵庫県のマンション価格推移-2015/”]詳細はこちら[/button]

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[tab title=”マンション売却と基本ノウハウ”]

【操作法】 各タイトル行の「 ▶︎ 」をクリックすると内容が表示されます

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[accordion title=”マンション賢く売却する秘訣”]

 1)各社の査定額を比較し相場観を持つ
 2)査定内容は納得するまで説明を聞く
 3)査定の算出根拠の分り易さがポイント
 4)買主の心理をよく考えて売出価格を決める 
 5)売却後の売主責任も事前におさえておく

各社から査定書が届いたらしっかり比較検討してください。不動産会社は百戦錬磨のプロ、個人の売主様の大半は不動産取引の初心者。納得するまで何度でも質問してください。売却の成功は「納得」が鍵となります。納得して「頼りになる不動産会社」を選ぶことが最重要課題です。査定の結果、納得できないなら売却見送りという結論も当然です。不動産会社による査定、当サイトの利用も不動産会社もすべて完全無料です。安心してご利用下さい。
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[accordion title=”情報収集と簡易査定”]
マンションの売却にあたり、もっとも大切な事は「納得の売却」ができること。そのためには計画的に情報を収集し、判断材料を集める事がとても重要です。現在の相場を知り、いつくらいまでに売却したいか「売却のタイミング」を決める事がこの段階の目的/目標です。ネット上の広告で「相場より300万円高く売れた!」などの根拠の薄い情報も多く流れています。そういう「釣り文句」に惑わされない為にも、情報収集をしっかり行い、自分なりの相場観をもつことがとても大切です。 強気で売りたい上限金額と、妥協できる玄関の下限をおさえることが情報収集の目的です。仲介(販売活動)を依頼する不動産会社を決定するタイミングはもう少し後ですね。

具体的に説明すると、複数の会社に簡易査定でまず机上や実績データから売却可能な金額を査定してもらうことが大切です。この段階ではどの不動産会社と契約するかの最終判断する必要はありません。インターネットなどで近隣の売出中の類似物件など調べておくことも重要ですが、これはあくまでも「売る側の希望価格」なのです。実際の成約する際の価格は、全国平均で売出価格(登録価格)の3〜10%程度低いのが現実です。その点をしっかり理解した上で、不動産会社に簡易査定をお願いします。不動産会社には「簡易査定で提示された査定額と売却プランを比較検討します。後日、訪問査定をして頂く会社を選んだら、改めて 連絡します」と伝えれば、この段階はクリアですね。

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[accordion title=”住み替え成功の法則”]

【購入先行型】

まず新しく生活したい家を購入契約してから、現在の家を売るわけですから、資金的には新しい家の購入資金(ローン)と現在の家の資金(ローン)の両方をカバーできる資金力が必要となります。売ったお金を充当するつもりでの購入の場合、購入物件の決済日(支払い)までに何がなんでも売却し資金確保しておく必要があります。

【売却先行型】

自宅が希望する金額で売れるなら買い替えてもいいかなというのが売却先行型の住み替えです。購入先行型に比べて資金的なリスクは大きくないですね。ただ、売却が決定(契約)と同時に引渡し日が確定するので、次の住まいをタイミングよく手配できないと「仮住まい」というコストが必要になってきます。いずれにしても、売買、購入代金に加えて、引越代金、不動産会社への手数料、仮住まいのコスト等、綿密な資金計画が必要であることはいうまでもありません。

【成功のポイント】

買い替え専用ローン、つなぎ融資などに加えて、不動産会社の買取保証付き売却プランなど事前にしっかりと情報収集した上で、まずは簡易査定で現在の相場(上限、下限)を把握しておくことが成功の鍵ですね。
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[accordion title=”訪問査定と決断は”]
いよいよ売却の気持ちが固まってきたら、不動産会社に実際の物件に来て頂き詳細に査定してもらう段階になります。この段階でもやはり複数の不動産会社に査定してもらうことがポイントですね。訪問査定で出された査定額をもとに、売主責任として物件所有者である「あなた」が「売出価格」を決めることになります。売却活動を委託する不動産会社も同時に決め、媒介契約(一般か専任)を結ぶことになります。

訪問査定の段階でも、高めの査定額を提示してくる不動産会社も少なくありません。契約が取りたいのはどの会社も同じですから。売主としてもっとも重要な「決断」をするのがこの段階です。売出金額(上限額)と妥協限度(下限額)を決め、どの不動産会社が一番頼りになりそうか?、一般媒介でいくのか、専任媒介でいくのかを決定しなければなりません。
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[accordion title=”不動産会社の選び方”]

頼れる営業マンかどうか?

当サイトは大手不動産会社が大半を占めていますが、大手か中小かという選択基準は適当ではないと思います。初期の査定の段階ではやはり実績データの豊富さや市場分析力では大手不動産会社のほうが優勢なのは否定出来ませんが、実際の売却活動(仲介業務)に入るとそれを担当する営業マンの能力や行動力、そして専門知識が大変重要となってきます。頼れる不動産の営業マンに出会えるかどうかが売却を成功に導く大変重要なファクターになってきます。

信頼できる営業マンはお客様が作る

査定から媒介の契約まで短い期間で「ヒト」を見極めるのは大変難しいですね。第一に誠実であることは基本中の基本ですが、顧客の話しによく耳を傾け、相手の理解力にあわせて説明しようとする姿勢が見えるかどうかが重要です。例えば、女性のお客様の場合、女性特有の思考パターンや感情表現が理解出来る女性営業マンだったからお客様は心開いて話しが出来て無事売却できたという話しをよく聞きます。単に調子がよくて能弁だけで交渉に好結果をもたらせるかというとそうではないこともよくある話しです。

ポイントを絞り込むのは難しいですが、ヒトを見極められないと思ったら、総合力のある大手を選ぶというのも悪い選択肢ではありません。ただ言える事は、信じて頼れるという営業マンを見つけるためには、相手の問題だけではなく、お客様自身が相手(営業マン個人)を信じようとしている姿勢も重要で、それが相手にどれくらい伝わるかという点がかなり大きいと思います。 信じるという行為は人間的ものですから。

そのためには、お客様自身が余裕をもって話しができるように計画的に売却を進めるようにしてください。そうすることで相手の行動や思考も見えてくると思います。時間に追われ、後手後手の対応をすると、冷静な判断も相手を信じて行く余裕もなくなります。納得がいくまで説明を聞く姿勢、お客様がきちんと理解出来るまで丁寧に説明をするという姿勢、この両者のバランスがとても大事です。

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[accordion title=”契約は一般か専任か?”]
不動産会社に売却活動をお願いする場合、大きく分けると一般媒介契約と専任媒介契約の2者択一となります。一般媒介は複数の不動産会社に、専任は1社限定で売却活動を委託します。

不動産会社としては、売却し代金決済(譲渡完了)して初めて報酬(仲介手数料)がもらえるので、一般媒介は「骨折り損」になり得るので「是非、当社専任で!」と迫ってきます。そのため、本音以上の高値の査定をする営業マンがいますから注意が必要です。物件自体がとても(売主本人以外の潜在客とって)魅力的であれば一般媒介契約でも良いかも知れません。

不動産取引が初心者で初めての売却の場合で、時間的にも制約がある場合は専任契約で早期に結果を求めるというのが確実だと思います。結果がでなければ3ヶ月間で契約を切る事もできます。不動産会社の選び方には色々あると思いますが、担当する営業マンの実績、知識、誠実さなど頼りになると思える人物かどうかも重要です。個人的な経験ですが、高めの査定額で調子いいことを言ってくる営業マンより厳し目の査定額の根拠をきっちり言える営業マンを選んで御願いしたいですね。そして契約後、売出し価格を決める際には時間と個人事情などの条件を営業マンとじっくり相談をし、両者納得したスケジュールに基づき少し強めの数字から営業活動スタートするのが現実的な線ではないかと思います。
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[accordion title=”相場より強気の価格で”]
誰しもが高く売りたいと思うのは当然です。ここでいう「相場」の意味がとても重要です。データ的に言えば、類似の物件が成約している平均価格(m2単価)になりますが、そこに時間を含め個人的な条件と物件の状態という変数を掛け合わせたものを「相場」と考えるのが基本だと思います。それに加えて買主側も少しでも安く買いたいという本音も充分、理解しておく事が重要です。要は妥協した方は「損」した気分になるのも理解できますよね。良い買主さんに出会う為には、相手に良い売主さんだと思ってもらう余裕も必要です。それが少し強気の価格ということです。ただ、注意したいのは買主に直接、売主が「価格は相談にのりますよ」なんて告げるのは絶対に避けたい点です。あくまでも価格交渉はもとより支払い条件や引渡の条件等不動産会社の営業マンを信じて任せてください。

最後に交渉後の買主から申込が来たら、冷静に判断して結論を伝え早期に契約調印、引渡しができるよう事前の準備もとても重要です。実際に契約決済(全額)完了するまでに買主も不安になったり、気が変わったり再交渉してきたりすると大きな損を引き込むこともあります。このあたりも不動産会社と綿密に詰めておきたいですね。
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[accordion title=”売却後もしっかりと保証” last=”last”]
売却契約も済み引渡しも完了した後、一定の期間内は売主が責任を負わないといけないことがあります。売主が知っていても、知らなくても隠れたところで物件不具合等が見つかった場合、引渡後3ヶ月以内であれば、売主がその修理費等を負担しないといけないという「瑕疵担保責任」が発生します。これは買主にしてもとても嫌な思いもしますし、高く売れたと思っていた売主にも思わぬ出費となります。この点も契約前までに充分、売却担当の営業マン(不動産会社)が聞き取り、現地調査をしておく事がとても重要です。

このような瑕疵担保責任を売主にかわって保証してくれる不動産会社も少しずつ増えて来ています。例えば、引渡後給排水管の故障が見つかった、その瑕疵に対して補修費用を上限200万円まで売買を担当した不動産会社が保証してくれると、売主にも買主にもとても安心です。 不動産会社を選ぶ(仲介を依頼する)際に、不動産会社がこのような保証サービスがついてくるのかどうかも、是非、チェックしておきたいポイントです。また、会社によってはその保証範囲も規模も異なるのでその点もよく確認が必要です。
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[tab title=”当サイトの優位性”]

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