不動産売却のコツと成功術

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不動産売却の基礎知識マニュアル
土地、マンション、の売却に関して知っておきたい内容を掲載

査定価格と成約価格

不動産は立地(駅からの距離や交通、周辺環境など)やその街の発展性・熟成度によっても大きく変わってきますし、個々の物件の状態、条件によって、類似物件であっても売却価格はかなり違いが出てきます。さらに季節要因も大きいです。移動の多いシーズンですと高めで簡単に売れることもあります。 また、景気が低迷し、購入者の意欲が低いという社会背景があると、なかなか購入者が見つからず買い手市場となり、思った以上に価格でしか取引できない場合もあります。

ゆくゆくは売却する方向で考えているのであれば、早い段階から、不動産会社と相談していくことをお勧めします。不動産は高額な取引で人生でも何度も経験することではないことなので不満や後悔が残さないよう十分時間をかけて、自らも十分な情報収集活動をされるなど(不動産取引のリテラシーを向上させる)売主努力も大切です。十分な準備、情報武装(知識)があれば、結果的に希望価格に近い最適価格で売却できると思います。


不動産売却は基本的には「売主希望価格」で売出します。もし、あなたがその不動産物件のオーナーであれば貴方が売り出し価格を決定するのです。実際の取引が成立するためには、買主との交渉により、両者が合意した金額で売買契約となります。それを成約価格といいます。最終的な売買契約が締結する成約価格は、通常、売主の希望価格よりいくらか安い金額となることが多いようです。不動産会社が査定する価格(査定額)はあくまでも助言価格ということで受け止めるとよいと思います。

まずは、簡易査定で情報収集。

簡易査定とは、不動産会社が訪問して実物件を見ることなく、不動産会社が保有する基礎データ(販売事例や路線価公示価格など)をもとに机上ではじき出されるものです。マンション・一戸建てな居住用物件では、面積、間取り、建築後の年数などをもとに直近の類似物件を探し、それをベースにふれ幅を考慮した価格を不動産会社が机上で算出し提示するというのが一般的ですね。実際の物件の内部の状態や詳細な売却条件等は詳細に考慮した形ではないので、あくまでも参考価格ですね。  

この段階で注意しないと行けないのは「簡易査定額の算出根拠」ですね。 高い査定額は売主には魅力的です。 不動産会社は当然、その点は十分承知しています。自社が選ばれたい(媒介契約を取りたい)ので高めの
査定額を提示してくることは少なくありません。 売主がもっとも気をつけないといけないところです。何ヶ月も売れず、場合によっては1年以上売れず、結果的に値下げを要求される羽目になっても後悔は先に立たずとなります。 査定額の算出根拠がより「客観的」であることが重要です。物件の個々の立地条件や近隣の状況(状態)に不利な点やその他、境界条件が複雑であったする場合は考慮すべきです。 不動産会社の売主のために営業努力する熱意も大切ですが、やはり、最適な価格で顧客の希望スケジュールで売却成立させることが一番です。 できるだけ、複数の不動産会社から査定してもらうことが客観性を高めます。


◆売却を決断したら訪問査定を


「訪問査定」は、売却される物件の状態や条件等を不動産会社の営業マンが現地に訪問して、詳細に調査して実際に不動産が売れる金額(売出し価格)を算定するものです。売却を最終決断するための価格を知るという風に考えてよいでしょう。 複数の不動産会社に査定してもらい、客観的に各社の査定額を比較して、売り出し価格を決めるのが理想的です。 不思議かもしれませんが、不動産会社によってかなりの価格差もあります。


不動産売却プロセスで、実際の不動産会社の担当営業マン(企業)の姿勢を判断していくことも売却を円滑に成功させるひとつとなります。

先ずは、簡易査定で各社の査定額、算出の根拠、売却戦略の提案内容を比較し見極めて下さい。


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