土地、マンション、住宅など不動産の売却相場価格の査定情報

不動産売却の基本的な流れを順を追って説明していきます。

■情報収集：　インターネットで情報収集

1： 信頼できる不動産業者にコンタクトし、売却の相談、簡易査定を得る。

■査定と売出の戦略

2： 不動産業者の売却物件の不動産査定に関する調査に協力し、査定価格を入手する
4： 売却の条件を決め、不動産業者と売却の媒介（仲介）契約を結ぶ。
5： 不動産売却活動の経過報告を受け、売却計画の検討をする。

■購入希望者と交渉、そして契約

6： 契約条件について、購入希望者との調整を依頼する。
7： 売買契約を締結し、手付金を受けとり仲介手数料の一部を支払う。

■引渡しの準備のために引越し

8： 契約条件通 り物件の引渡しと抵当権等抹消ができるよう準備をし、引越しをする。

■移転登記、その他精算作業

9： 残金の受領と物件の引渡し（完全な所有権の移転＝抵当権等抹消、所有権移転登記手続、現実の引渡）を同時に行い、固定資産税等を精算し仲介手数料の残額を支払う。
10： 個人の場合、譲渡（契約または引渡）の翌年の３月１５日までに確定申告を行う。

買主様から正式に購入の意思表示があれば、ご売却条件（価格や引渡し日）、お支払方法などの具体的な契約条件の調整が必要となります。単純売却に売却する場合や、すでに買換、相続等が決まっている場合、価格のかわりに、引渡条件や照明器具やエアコンなど付帯設備などをおいていく、いかない、や手付金の額の調整も必要となります。

不動産売却の販売活動

不動産査定をもとにいったん『適正な価格』を決めたら販売活動です。実際には不動産会社に委ねるしかないのですが、市場の状況やタイミングによって売却までに時間がかかることがあります。時間との戦いですね。

確かに条件にあった購入希望者を探すプロセスにはいろんな手段があります。このあたりは契約する不動産会社を決定する前おさえておきたいポイントですね。具体的な販売活動メニュー（手段）を提案してくれる不動産会社を選んでおくことですね。

＜基本中の基本メニュー＞

■レインズ等、流通機構に物件を登録。オンラインネットワークで広く購入希望者
　探す。
■販売促進活動の内容と現在単位でご報告をお願いできるか？
■ オープンハウスや様々なイベントなどを企画して積極的な販売活動をする
■ 新聞折込等や住宅情報雑誌に広告を掲載していく準備がある。

このあたりは普通に応えてくれるところです。

＜強さを感じるポイント＞

■すでに、多くの顧客をストックしている
■不動産会社ホームページが集客力があり、しっかりしていることが重要。
写真や間取図付きの物件情報を掲載できることを前提と考えています
■「Yahoo!」「home's」などにwebサイトへ物件情報を掲載していく。

新聞や雑誌などの「紙」、ネットや「デジタル・メディア」そのように様々なメディアを駆使してのクロスメディアな戦略活動ができることはウエイトが大きいと思います。

不動産を売却にあたり、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。いくつかの不動産会社に査定を依頼し、査定価格の根拠を過去の成約事例や数字で納得できるまで、説明してくれるかどうか？など見極めていくことが重要です。

そしてこの不動産会社ならと思う会社との「媒介契約」を結びます。
契約は３種あります。

（１）専属専任媒介契約
　
特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専属専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効です。自分で購入希望者を見つけることはできません。　不動産会社には売却活動状況を報告する義務が発生します。また、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。

（２）専任媒介契約
　
特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効です。専属専任とは違う点は、自分で購入希望者を見つけることはできます。不動産会社には売却活動状況を報告する義務が発生します。また、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。

（３）一般媒介契約
　
複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。不動産会社に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。依頼主が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明示する「明示型」と、他の業者を明らかにしない「非明示型」があります。

３種類の契約があることはお分かりいただけたかと思います。一般媒介契約ですと、不動産会社としては努力しても他社に油揚げさらわれることもあるので、動きが芳しくないことが多いです。そういう意味でも「専属専任」か「専任」で依頼したほうが、不動産会社もがんばってくれます。