http://www.fudousankakaku.net/man/ ja Copyright 2012 Wed, 01 Dec 2010 00:00:11 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 売却する方向で考えているのであれば、早い段階から、不動産会社と相談していくことをお勧めします。不動産は高額な取引で人生でも何度も経験することではないことなので不満や後悔が残さないよう十分時間をかけて、自らも十分な情報収集活動をされるなど（不動産取引のリテラシーを向上させる）売主努力も大切です。十分な準備、情報武装（知識）があれば、結果的に希望価格に近い最適価格で売却できると思います。 不動産売却は基本的には「売主希望価格」で売出します。もし、あなたがその不動産物件のオーナーであれば貴方が売り出し価格を決定するのです。実際の取引が成立するためには、買主との交渉により、両者が合意した金額で売買契約となります。それを成約価格といいます。最終的な売買契約が締結する成約価格は、通常、売主の希望価格よりいくらか安い金額となることが多いようです。不動産会社が査定する価格（査定額）はあくまでも助言価格ということで受け止めるとよいと思います。 まずは、簡易査定で情報収集。 簡易査定とは、不動産会社が訪問して実物件を見ることなく、不動産会社が保有する基礎データ（販売事例や路線価、公示価格など）をもとに机上ではじき出されるものです。マンション・一戸建てな居住用物件では、面積、間取り、建築後の年数などをもとに直近の類似物件を探し、それをベースにふれ幅を考慮した価格を不動産会社が机上で算出し提示するというのが一般的ですね。実際の物件の内部の状態や詳細な売却条件等は詳細に考慮した形ではないので、あくまでも参考価格ですね。　　 この段階で注意しないと行けないのは「簡易査定額の算出根拠」ですね。　高い査定額は売主には魅力的です。　不動産会社は当然、その点は十分承知しています。自社が選ばれたい（媒介契約を取りたい）ので高めの 査定額を提示してくることは少なくありません。　売主がもっとも気をつけないといけないところです。何ヶ月も売れず、場合によっては１年以上売れず、結果的に値下げを要求される羽目になっても後悔は先に立たずとなります。　査定額の算出根拠がより「客観的」であることが重要です。物件の個々の立地条件や近隣の状況（状態）に不利な点やその他、境界条件が複雑であったする場合は考慮すべきです。　不動産会社の売主のために営業努力する熱意も大切ですが、やはり、最適な価格で顧客の希望スケジュールで売却成立させることが一番です。　できるだけ、複数の不動産会社から査定してもらうことが客観性を高めます。 ◆売却を決断したら訪問査定を 「訪問査定」は、売却される物件の状態や条件等を不動産会社の営業マンが現地に訪問して、詳細に調査して実際に不動産が売れる金額（売出し価格）を算定するものです。売却を最終決断するための価格を知るという風に考えてよいでしょう。　複数の不動産会社に査定してもらい、客観的に各社の査定額を比較して、売り出し価格を決めるのが理想的です。　不思議かもしれませんが、不動産会社によってかなりの価格差もあります。 不動産売却プロセスで、実際の不動産会社の担当営業マン（企業）の姿勢を判断していくことも売却を円滑に成功させるひとつとなります。 先ずは、簡易査定で各社の査定額、算出の根拠、売却戦略の提案内容を比較し見極めて下さい。 ]]> http://www.fudousankakaku.net/man/2010/12/post_1.html http://www.fudousankakaku.net/man/2010/12/post_1.html 不動産価格と査定 Wed, 01 Dec 2010 00:00:11 +0900 不動産査定を依頼し、査定価格の根拠を過去の成約事例や数字で納得できるまで、説明してくれるかどうか？など見極めていくことが重要です。 そしてこの不動産会社ならと思う会社との「媒介契約」を結びます。 契約は３種あります。 （１）専属専任媒介契約 　 特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専属専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効です。自分で購入希望者を見つけることはできません。　不動産会社には売却活動状況を報告する義務が発生します。また、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な売却活動を受けることができます。 （２）専任媒介契約 　 特定の不動産業社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。専任媒介契約を一度結ぶと3ヶ月間有効です。専属専任とは違う点は、自分で購入希望者を見つけることはできます。不動産会社には売却活動状況を報告する義務が発生します。また、不動産業者の指定流通機構への登録、チラシ等広告への優先的掲載など有利な不動産の売却活動を受けることができます。 （３）一般媒介契約 　 複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。不動産会社に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。依頼主が他のどの業者と媒介契約を結んでいるのかを明示する「明示型」と、他の業者を明らかにしない「非明示型」があります。 ３種類の契約があることはお分かりいただけたかと思います。一般媒介契約ですと、不動産会社としては努力しても他社に油揚げさらわれることもあるので、動きが芳しくないことが多いです。そういう意味でも「専属専任」か「専任」で依頼したほうが、不動産会社もがんばってくれます。]]> http://www.fudousankakaku.net/man/2008/11/post_2.html http://www.fudousankakaku.net/man/2008/11/post_2.html 売却の手順 Sun, 30 Nov 2008 09:36:53 +0900 不動産売却の販売活動 不動産査定をもとにいったん『適正な価格』を決めたら販売活動です。実際には不動産会社に委ねるしかないのですが、市場の状況やタイミングによって売却までに時間がかかることがあります。時間との戦いですね。 確かに条件にあった購入希望者を探すプロセスにはいろんな手段があります。このあたりは契約する不動産会社を決定する前おさえておきたいポイントですね。具体的な販売活動メニュー（手段）を提案してくれる不動産会社を選んでおくことですね。 ＜基本中の基本メニュー＞ ■レインズ等、流通機構に物件を登録。オンラインネットワークで広く購入希望者 　探す。 ■販売促進活動の内容と現在単位でご報告をお願いできるか？ ■ オープンハウスや様々なイベントなどを企画して積極的な販売活動をする ■ 新聞折込等や住宅情報雑誌に広告を掲載していく準備がある。 このあたりは普通に応えてくれるところです。 ＜強さを感じるポイント＞ ■すでに、多くの顧客をストックしている ■不動産会社ホームページが集客力があり、しっかりしていることが重要。 写真や間取図付きの物件情報を掲載できることを前提と考えています ■「Yahoo!」「home's」などにwebサイトへ物件情報を掲載していく。 新聞や雑誌などの「紙」、ネットや「デジタル・メディア」そのように様々なメディアを駆使してのクロスメディアな戦略活動ができることはウエイトが大きいと思います。]]> http://www.fudousankakaku.net/man/2008/11/post_6.html http://www.fudousankakaku.net/man/2008/11/post_6.html 売却の手順 Sat, 22 Nov 2008 00:10:29 +0900 買主様から正式に購入の意思表示があれば、ご売却条件（価格や引渡し日）、お支払方法などの具体的な契約条件の調整が必要となります。単純売却に売却する場合や、すでに買換、相続等が決まっている場合、価格のかわりに、引渡条件や照明器具やエアコンなど付帯設備などをおいていく、いかない、や手付金の額の調整も必要となります。 http://www.fudousankakaku.net/man/2008/11/post_5.html http://www.fudousankakaku.net/man/2008/11/post_5.html 売却の手順 Wed, 12 Nov 2008 20:50:14 +0900 不動産売却と税金の基本原則 不動産を売却する場合、値上がりしていれば税金がかかります。 購入時より値段が下がっているなど損失がある場合は、 給与所得等からマイナスしたり、所得税や住民税などの税金の 減税効果もあります。金額もかなり大きいので基本的なところは 押さえておきたいですね 不動産売却する場合に 予め知っておいていただきたいのが、 「税金はどうなるの？」　ということでしょう。 　 不動産を売却し、譲渡益にかかる税金は、 所有していた期間により　「長期譲渡所得」と　「短期譲渡所得」に区分し、 それぞれ他の所得と分離して計算されます。 不動産を売却した年の１月１日現在で 、所有期間が５年を超えた場合には「長期譲渡」、 ５年以下ならば「短期譲渡」　になります。 　 税金の額（平成16年度から） ◆　短期譲渡所得（所有期間５年以下）では、 　　　所得金額×30％＋住民税・市区町村民税9％＝所得税額（合計39％） ◆　長期譲渡所得（所有期間１０年超）の場合は、 　　　所得金額×１５％＋住民税・市区町村民税5％＝所得税額（合計20％） が課税されています。 税金の制度は年度ごとに改正が行われる一方で、不動産を売った場合には、 一定の要件に該当すれば、税金が軽減される特例などもありますので、 詳細は不動産会社にお問い合わせ下さい。 ◆　「譲渡損失が発生するケース」はどうなるのか？ 　 自分の住宅を売却（買替えを前提としない）して損失があった場合には、 「譲渡損失の繰越控除の特例」という制度を利用し税金を減らすことが できます。 この場合 の“譲渡損失” とは、 購入時の金額から、建物分に対する減価償却と購入時・売却時の 諸経費 （控除対象分） を差し引いた金額よりも低い金額での 売却になったときが該当します。 この特例を利用すると、譲渡（不動産売却）をした年だけでなく、 その翌年以後3年内の各年における総所得金額 （合計所得金額が3000万円以下の年分に限ります）から 一定の方法による控除（他の所得に対する所得税を減らすことができ、 ４年間の課税所得金額合計よりも損失が大きければ、 その間の所得税がゼロになります）を受けることができます。 細かい税金の適用条件がありますので、詳しい計算方法などは、 不動産会社にお問い合わせ下さい。 ]]> http://www.fudousankakaku.net/man/2008/10/post_11.html http://www.fudousankakaku.net/man/2008/10/post_11.html 諸経費と税金 Thu, 30 Oct 2008 20:07:39 +0900 不動産売却の基本的な流れを順を追って説明していきます。 ■情報収集：　インターネットで情報収集 1： 信頼できる不動産業者にコンタクトし、売却の相談、簡易査定を得る。 ■査定と売出の戦略 2： 不動産業者の売却物件の不動産査定に関する調査に協力し、査定価格を入手する 4： 売却の条件を決め、不動産業者と売却の媒介（仲介）契約を結ぶ。 5： 不動産売却活動の経過報告を受け、売却計画の検討をする。 ■購入希望者と交渉、そして契約 6： 契約条件について、購入希望者との調整を依頼する。 7： 売買契約を締結し、手付金を受けとり仲介手数料の一部を支払う。 ■引渡しの準備のために引越し 8： 契約条件通 り物件の引渡しと抵当権等抹消ができるよう準備をし、引越しをする。 ■移転登記、その他精算作業 9： 残金の受領と物件の引渡し（完全な所有権の移転＝抵当権等抹消、所有権移転登記手続、現実の引渡）を同時に行い、固定資産税等を精算し仲介手数料の残額を支払う。 10： 個人の場合、譲渡（契約または引渡）の翌年の３月１５日までに確定申告を行う。]]> http://www.fudousankakaku.net/man/2008/10/post_7.html http://www.fudousankakaku.net/man/2008/10/post_7.html 売却の手順 Wed, 01 Oct 2008 22:00:42 +0900