不動産 売却

不動産売却

不動産売却の流れを把握

不動産売却にあたり、最低限、押さえておきたいのはその流れです。下表に最低限必要と思われる不動産売却に関する基本的な知識について解説しています。初めて不動産を売却する方は必見です。

1. 検討

ポイント
簡易査定
情報収集
アウトプット
概算の査定額
近隣のデータ

簡易査定

まずは概算の売却価格の簡易査定をお願いします。客観性(相場観)を持つためにも複数の不動産会社から査定結果と売却プランを合わせて提示してもらうのが望ましいですね。

情報収集

チラシや不動産会社の店舗に貼っている物件シートの金額はすべて売主の希望価格であり、実際に契約(売却)できた価格でないのはご承知でしょうか? ネット上にも数多くの物件情報が掲載させていますが、こちらも販売希望価格です。実際に契約できた価格は外部公開されていません。 最新の実績データは不動産会社にしかありません。実際に契約(売却できる)金額を把握するには不動産会社に査定をしてもらうのがもっとも現実的な方法です。きちんと売却可能な価格を把握しておくことは納得のいく売却を実現するための基本中の基本です。査定金額以外にも各社の売却プランや保証プランなども比較しておくことも重要なポイントになります。一括査定を利用する最大のメリットは複数の会社に査定額や売却プランなどの同時依頼できまとめて情報収集出来る点です。

2. 決断

ポイント
訪問査定
不動産会社と契約
アウトプット
査定書
媒介契約書

訪問査定

情報収集もある程度進んだ段階で売却する時期も決定したら、不動産会社に実際に現地を訪問してもらい個別物件の状態や売却条件を詳細に調べてもらい、詳細な査定していだきます。 勿論、不動産会社はすべて無料で対応してくれます。この段階でも、複数の会社にお願いして訪問査定をしてもらい、比較して客観的に売却可能な価格と、時間をかけて高く売る場合の上限額と短期間(1〜2か月内)に必ず売却したいという場合の下限額も提示してもらうよう依頼するのが賢いやり方です。たまにこの段階で不動産会社に「オマエの会社の査定は低すぎ!もうちょっと高くならないのか?」なんて交渉される方もいらっしゃいますが少し的外れなことはわかりますよね? ただ、査定額の算出根拠は納得いくまで不動産会社に説明を依頼するのはとても大切な事です。その点を理解して各社の査定額や売却プランを比較して下さいね。

媒介契約

訪問査定が完了すると、いよいよ売却活動です。買主(購入希望者)を探して売買交渉(取引)を仲介(代行)してくれる不動産会社を決めなければなりません。そして、同時に市場に売出す価格(販売価格)もこの段階で決めます。そのために不動産会社に正式に売却依頼するため契約(媒介契約)をします。1社だけと契約するか(専任媒介)、複数社に同時に売却活動を依頼する(一般媒介)にするかを決めなければなりません。 ここが最も難しい判断が要求されるところです。 売出価格、不動産会社、契約方式(専任か一般)を決めるのが売主の責任となります。専任契約は最長3か月間です。売主様が依頼しない限り、自動更新はされないので3か月後に他社に依頼するのも当然な選択肢となります。思案のしどころです。

◆必見 ユーザの立場で契約のポイント解説

3. 売却

ポイント
売却活動
売買契約
アウトプット
売買契約書
売却の現金

売却活動

不動産会社と媒介契約を結んで売却活動をはじめます。売却活動自体は不動産会社が行います。売却活動状況については専属専任契約の場合、不動産会社は売主様に1週間に1度、専任売却契約の場合は2週間に1度、状況報告することが法律で決められています。 また、全国の不動産会社がアクセスする指定流通機構(レインズ)にも登録してもらい登録済証を受け取ります。 一般媒介の場合、法令上の義務がないため基本的に売主が報告を求めて行く必要が有ります。レインズの登録も同様で売主から不動産会社に依頼します。 報告のポイントは、どのような広告活動をしているのか具体的に、反響状況(問合せ、内覧希望等)、どんな広告活動しているのか、を詳細に報告してもらうようにしましょう。

売買契約

買主との間で契約条件を調整していきます。買主との交渉は不動産会社を通して行うのが鉄則です。買主が見つかりました!ということで喜ぶのは尚早で、買主側の資金調達(住宅ローンの審査など)で没になる場合も少なからずあります。また、固定資産税や管理等の日割り精算とその受取方法も同時に行います。最終的な資金決済が完了するまで気を抜かず冷静に対応していきたいものです。 不動産売買契約が締結と同時に、売主側は所有権移転登記申請、抵当権抹消手続き(例えば、住宅ローンの残債務を清算しておく)が必要となります。実際の手続きは司法書士に依頼して準備を行います。全ての手続きと同時に、物件の鍵、実測図や建築関係書類、付帯設備の保証書・取扱説明書、その他の書類等を売り主から買い主へ引き渡し、引渡し確認書も準備しておくことが重要です。

引渡し後のアフターケアも万全に

引渡後もしっかり保証してくれるサービスで安心の売却を

例えば、買主が購入後リフォーム工事にした際に、隠れた瑕疵(雨漏り、シロアリ被害、地震などによる主要構造部分の欠陥など)が見つかった場合、売主は買主に対して責任を負うことがある(売主の瑕疵担保責任)ことはしっかりと押さえておきたい点です。売主の費用負担にて、瑕疵を修復することになります。 但し、契約前に売主がその瑕疵があること伝え、買主が承知していた場合はその限りではありません。  その対策として、契約時点では、引渡日から3ヶ月以内に請求を受けたものにかぎり売主が責任を負うという特約を売買契約書につけるのが一般的です。(但し、売主が瑕疵(欠陥)があることを知っていたのに告げなかった場合は、いかなる特約をしていたとしても売主はその責任を逃れることができません。)
そのようなトラブルに落ち入らないようにする為には、事前に、担当営業マンではなくプロの検査員(第3者機関の専門家が望ましい)によってしっかり住宅設備を診断してもらっておくことは、安心して売却する為にとても大切な事です。引渡後1年間の補修サービスなどをパッケージングして提供している不動産会社も増えてきています。売主にとっても安心、買主にとっても引渡後も安心できる売買を実現できるサービスを提供できる不動産会社を選ぶということも重要な判断材料となりますね。

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