マンション、一戸建て、土地など不動産の売却知識

土地の価格と言っても色々なものがあります。売買取引価格、公示地価、路線価、固定資産評価額などがあります。　実際の売却時には、公表の数値を参考に売却したい時期やエリアの実勢状況を加味して、売出価格を決めていきます。

最近はインターネットが浸透しているので、ご近所の類似物件から実勢価格も想像もつきます。それゆえに、売る側からすれば、ご近所で売れた価格より安いというのは、やはり面白くないです。

しかし、実際の不動産取引は、それぞれの取引個別に売る側、買う側の条件、タイミング、事情などが複雑に絡んできます。それだけに、高く売れた、安く売るしかなかった。。などとどうしても一喜一憂しがちですが、基準となる数字をベースに「適正価格」というものしっかり把握して客観的に売却取引するという姿勢は大切だと思います。

指標となる価格の説明を記しておきますのでご参考にしてください。

◆公示価格とは

土地の価格は取引する人によって様々な事情や動機が反映されます。そのため、土地の取引を売主、買主にとってもフェアな指標として参考にする数字です。公示価格は、土地本来の価値を示すことを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内に標準地を設定し、毎年1月1日を基準日として3月下旬に公表する価格で更地としての評価をしたものです。

公示価格はこちらで検索することができます。＞＞クリック

◆路線価とは

国税局長が決定した道路に面した１平方メートル当たりの土地の単価です。不動産の相続する場合や贈与する場合などの税額を計算するための基準となっています。路線価は、国税庁が毎年8月に、同年1月1日時点の価格を公表しています。

路線価はこちらで検索できます＞＞クリック

◆固定資産評価額

「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなります。評価額は、土地については公示価格の７０％、建物については建築費の５０～７０％ぐらいです。

★★★　作成：　土地の売却、一括査定の不動産価格net

少しでも高く売りたいという気持ちは売主はだれでも同じですよね。逆に考えると、少しでも安く買いたいという買主の気持ちも皆同じです。
でも、実際、安い高いというは結果に対する相対的な印象というか、かなり主観的なものが多いですね。

不動産価格netを運営していると個人のお客様からのお問合せで、『リフォームしてから売ったほうが高く売れるの？』とか、『半年先に大規模修繕があるのですが、急いで売らないで、大規模修繕後に売ったほうが高く売れますか？』『土地で現在は古家付なのですが、更地にしてから売却したほうが高く売れますか？』などさまざまな「高く売りたい」相談が寄せられます。

不動産の売却で基本姿勢は、どの不動産も「世界に２つと同じものはないもの」ということを理解した上で、物件の条件や状態を客観的に査定してもらい、合理的な売出価格を決めることに尽きると思います。　高いか安いかは、買った値段と売った時の値段との格差、近隣の類似物件の売出価格との格差などで第一印象が決まり、つぎに、時間（タイミング）と売るための精神的労力によるところが大きいと思います。

不動産を売る人がいて、買う人がいる。　これを結びつけるのが不動産仲介会社です。
不動産が適切な価格で確実に売れ、納得できる結果となるかどうかも不動産仲介の会社によるところが大きいですね。

不動産価格netでは、大手不動産会社およびその地域・沿線に強みのある不動産会社を中心に査定を依頼しております。　ただ、最終的な選択基準は、その不動産各社の実際に担当する営業マンの能力と質と相性に尽きると思います。　でも、それを見極めるのは簡単なことではないですし、人間的な相性も少なからずあるので惑わされるわけですよね。

そういう意味でも、僕は不動産価格netというサイトを運営していて、もっとも責任を感じ、重視していることは「不動産の売主さんが納得のいく不動産会社に出会えたかどうか」です。

不動産価格netでは、信頼と実績の高い会社様を中心に査定依頼していきたいと思っています。　ご利用の一般個人の皆さんの不動産会社に関するご意見や実際に売却した際の感想もどんどん聞いて査定頂く不動産会社を選んでいきたいと思っています。　

現時点で不動産価格netは、傾向的に、大手が中心となっていますが、もっともっと地域・沿線に精通した、お客様視点で行動頂ける不動産会社様にもどんどん参加してもらう予定で展開しています。

是非、皆さんのご意見もメールとか送っていただければと思います。

宜しくお願いします。

社会人になり、結婚し育児が始まり、育った子供が巣立ち、老後を向かえ・・というように時の流れによってライフスタイルも変わり、居住する空間へのニーズも変化します。
子供が小さい頃は、自然環境に恵まれた郊外で広め、老後は多少狭くても生活に便利なところを望んだり、移住や田舎暮らしなどを望まれるケースもあります。
自分の生きるスタイルという軸を定め、計画的に暮す環境を固めることが大切ですね。

今回は、そんな住み替えをテーマに色々な視点から考えてみます。

◆　貸すか、売るか

自分の歴史を刻み込まれた大切な住まいのことだけに後悔しないように決めたいものですね。

マンションと一戸建て、立地条件や物件の状態でもかなりちがってきます。賃料収入のシミュレーションも、入居者が常に見込まれるかどうか、リフォーム費用や入居者とのトラブル回避のための管理コスト、さらに税金面も加味しながらトータルコストを把握した上で判断するのが重要なのですが、これは一般のひとにはかなり難しいものです。
許されるならば、不動産に精通した（不動産鑑定士や宅建保有者）中立的なＦＰ（ファイナンシャルプランナー）に相談できるとよいと思います。

◆　不動産会社との距離感

不動産会社にも、提案型で賃貸か売却か相談できるサービスを提供されているところもあり、担当者によっては親身に相談に乗ってもらえることもありますが、（私個人の考え方としては）、不動産会社には、賃料査定額や売却査定額を提示してもらうこと、購入希望者（入居者）の発掘と仲介（契約、決済）を客観的に依頼するという感じが良いのではないかと思います。(情報収集（事実提供）と仲介実務サービス）

価格や賃料も最終的にオーナー（不動産の持ち主）が決断すべきこととなります。
出来る限りその判断材料となる事実（情報）収集をしたうえで、スポット的に中立なセカンド・オピニオンを得ながら自分の判断を固めて決定できるという流れを作りたいですね。

最終的には不動産会社とは専任媒介契約するのがベターだと思いますが、百戦錬磨で営業マンにすべての主導権を委ねるのではなく、客観的な事実・情報提供と実務作業のフットワークが軽いところを見極めることが重要ですね。　一括査定を依頼した場合も、金額そのものの高低ではなく、そのあたりの客観性と適切なフットワークを比較評価基準とすると良いかもしれません。

※ＦＰに関する参考情報や具体的なＦＰ資格保有者を探すには、日本FP協会（http://www.jafp.or.jp/）をご参照ください。

一般人にとって不動産の売却は皆、初心者です。
そういう意味でも、自分が納得いくところまで情報を収集して判断材料を持ちつつ、よきプロ（不動産会社）に出会うことが成功の秘訣だと思います。

私自身も、４年前に父が逝去した後に、両親の不動産をいくつか売却しました。
特に、緊急の売却を必要としてなかったのでじっくりと勉強しながら売却をしました。　同時に介護を必要とする母を関西から東京に呼び寄せて同居するために、自分所有の不動産を普通賃貸にして貸すと同時に同居用の住宅を賃貸しました。　その経験とあとは、不動産関連のWEBサイトなどを運営してきているなかで勉強してきたことを通して、情報提供できればと思いこのサイトを構築しました。

大切な不動産資産であるマンション、土地、一戸建て住宅などを、安心して、より有利に売ることに役立てばと思っています。　本サイトで随時、情報を追加更新していきますので、ブックマークやRSS購読してくださいね。

今回はその第一回目ということもあり、今後の執筆予定を掲載しておきます。

１．賢い住み替え（買い替え）

　　１）貸すか？売るか？
　　２）売ってから買うか、買ってから売るか
　　３）売り買いを同じ不動産会社ですべきか？
　　

２．売却

　　１）不動産会社を選ぶ、決める
　　２）不動産を高く売る方法
　　３）交渉成立！契約する前に
　　４）契約はセレモニーだけど、
　　５）引渡し

３．その他

　　１）財産分与と住宅ローン
　　２）不動産の相続