消費税増税と不動産売却の市場予測

消費税増税開始日が目前ですね。 消費税増税で不動産売却にどんな影響?

新聞や雑誌、テレビなどで、4月1日の増税後は不動産市場にも反動減が予想されると報道されているのを聞くと、不動産を売却する者としても先行き少し不安もありますよね? 当サイトの利用者(これから売却を検討する方)からも「増税後は不動産は売れにくい状況になるのか?安く値下げして売ることになるのか?」などとご質問やお問い合わせを頂いています。

消費税増税による不動産の売却に関する影響と増税後の市場動向(予測)について考察してみました。ご参考になれば幸いです。

基本的なポイントを整理すると

消費税増税後の反動減とは、増税前に駆け込み需要が集中し、増税後、需要(買い)がその反動で一時的に減退する現象のことです。また、増税後は一般個人消費者の生活のあらゆるシーンで金銭的負担も増えるので(消費者心理面でも)財布の紐が固くなる方向に転換して、さらに需要減退が進むことも含みますね。 不動産の売買でも同様に反動減はあるのですが、これは新築やリノベーション物件が対象のメインとなります。住宅メーカなど不動産会社から一般個人が直接購入する住宅(新築物件やリノベーション物件等)は、増税後、建物分が3%高くなるので増税前に集中しました。すでに反動減が始まっています。

中古マンションや中古の一戸建て住宅、土地の売買取引のケースについて一般個人の売主の視点で整理しておきます。

【1】土地の譲渡(売買取引)には消費税はそもそもかからない。

【2】建物に関しての譲渡(売買取引)についても個人間の場合はかかりません。

増税後も、一般個人の売主から一般個人の方に売却する不動産物件(仲介物件)には消費税かからない。消費税増税による金額面での影響はわずかである

<注意点>
売却価格には消費税はかからないけど、売却の仲介手数料、諸費用は増税の影響をうける

<例えば>3000万円物件の売買の場合、仲介手数料は通常3%+6万円なので156万円となり、その金額対して消費税はかかるので3%増税分を計算すると46800円の費用増となります。 その他、諸費用(登記関連の司法書士への報酬、測量費(必要に応じて)、家財引越など)の費用も3%増となります。仮に諸費用の合計額が約50万円だとすると約15000円が増税による費用増になります。 3000万円の物件の売買で、増税後、合計で数万円の費用増となる計算で、比率的には誤差範囲ですよね。

増税後の住宅市場の動向予測

中古不動産物件の売買では、そもそも増税の価格面への影響はないので税率アップによる反動減は、住宅メーカやマンション開発会社が販売する新築やリノベーション物件ほど大きくはないと思います。但し、買主サイドとしては、リフォーム費用や引越費用、新生活開始の費用等は増税の対象となるので、心理面では、増税直後は一時的に消極的になるかもしれませんが、長くて夏場までという感じかと思われますが、増税で回復基調の景気が腰折れたりすると長引く可能性もあります。現時点での景気動向や金利動向をみていてもネガティブ要因はそれほど多くないように思います。

中期的には中戸不動産の流通市場は拡大傾向になる

国土交通省も中戸住宅の流通の促進に本格的に取り組み始めており、国内の全住宅流通量(中古流通+新築着工)に占める中古住宅の流通シェアは約13.5%(平成20年度)を2020年までに倍増(26〜27%)するための政策を今年あたりから実施してゆく予定で市場そのものは中期的には活性化していくと思われます。例えば、査定マニュアルの改訂(平成26年度)も計画されており、住宅の価格査定も品質にもとづいた適正価格へとシフトしていくので、売主にとってもプラスになってくると思われます。

政策的な中古不動産の流通促進は国内景気拡大の好循環に繋がるので行政面でも優先度をあげて取り組んでほしい

市場の動向データを見てみる

最後に、増税後の不動産価格の推移はどうなるかについては、過去3年間の成約データの推移をベースに考えてみます。 データ的には首都圏、関西圏の中古マンション売却の成約価格(平米単価)の推移、そしてそれぞれの土地売却の成約価格(平米単価)の推移を下記を参照下さい。

【首都圏】中古マンションの売却価格推移(平成23年1月〜平成26年1月)
(出典:東日本レインズ)

【首都圏】土地の売却価格推移(平成23年1月〜平成26年1月)
(出典:東日本レインズ)

【関西圏】中古マンションの売却価格推移(平成23年1月〜平成26年1月)
(出典:近畿レインズ)

【関西圏】土地の売却価格推移(平成23年1月〜平成26年1月)
(出典:近畿レインズ)

【首都圏の中古マンション】

東京都が上昇傾向が明確になってきました。一昨年の11月からアベノミクスの期待感から上昇に転じ、五輪効果も追い風となって上昇してきています。神奈川県も今年には行って緩やかに上昇傾向に入りつつあります。その他の千葉県、埼玉県は下落傾向こそなく横ばい状況です。

マンションの売却価格

【首都圏の土地】

東京都の土地の売却価格が緩やかな上昇傾向。その他、神奈川県、千葉、埼玉は横ばい状況が続いています。

土地の売却価格

【関西圏の中古マンション】

京阪神地区(大阪府、京都府、兵庫県)の中古マンションは2年前に底を打ち、その後、2年間は大阪、京都、兵庫ともに上昇傾向となっています。

土地の売却価格

【関西圏の土地】

大阪府は、横ばい傾向です。 京都府についてはアベノミクス以降、下落傾向にあります。兵庫県については、東日本震災以降下落傾向にあったものが、今年に入り上昇傾向となり3年前の価格に戻りつつあります。(グラフが重なり、若干、見難くて申し訳ございません。大阪、京都、兵庫の個別のグラフはこちらをご参照下さい >>>関西圏の土地価格の動向

土地の売却価格

増税後の住宅売却の動向予測

4月1日以降は、新築物件、リノベーション物件を中心に一時的に反動減で価格も下落する可能性はあります。 前述した様に、新築物件と比べて、中古住宅、土地は消費税の影響はわずかで、4月以降も一般個人の購入ニーズが高まる可能性も期待していいのではないかと思います。

ポイントは、この1年間のゆるやかな景気回復の持続するかどうか。春のベースアップの行方が大きな鍵を握っていると思います。また、2015年10月の消費税10%の確定、金利方向感が出てくれば動き始めると思います。 ベースアップ交渉で良好な結果が出、景気の回復傾向が継続し、金利の上昇が見え始めると不動産市場は夏場に上昇傾向になっていくのではないでしょうか?  2015年の10月に再度消費税を10%まで引き上げるためにもこの春の段階で腰折れしないように政府も必死になると思われます。

不動産物件の売却予定があるのであれば、2014年はここ数年で最も良いタイミングとなってくると思います。

まずは簡易査定で現状の物件の価格を調べて

当サイトでは、複数の不動産会社にまとめて無料査定を依頼できます。不動産の査定は売却の判断材料を得る為のもので、査定を依頼したから必ず売却依頼(不動産会社と契約)しなければならないという義務はありません。不動産会社によって査定額はまちまち(様々な意図が働く)なので、複数社に依頼し客観的に比較してみるのが鉄則です。今年の夏場から秋にかけて売却するなら今の段階でも決して早くありません。当サイトでは国内トップクラスの不動産会社が豊富な実績データをもとに査定しますので、とても信頼度の高いものが得られるます。是非、一度御試し下さい。完全無料でご利用いただけます

HOME >サイトに戻る