土地、マンション、住宅など不動産の売却相場価格の査定情報
失敗しない不動産売却

不動産売却の基礎知識

金融危機と不動産価格の推移


サブプライム問題に端を発し、創業から150年以上という米国ウォール街で最も長い歴史と権威を持つ投資銀行のリーマンブラザーズが破綻、そして全世界へ同時多発的に株安、金融収縮となりました。その結果、景気後退(リセッション)を招き、実体経済悪化を加速させてきています。 日本も例外なく、急速な株安、円高で実態経済にも大きな影響が始めてきています。

不動産鑑定のプロフェッショナルでもなく、経済評論家でもないですが、仕事絡みで不動産市場の動向に接しながら、少しでも、参考になればと思い、個人的な所見を書いてみたいと思います。


このような状況下で不動産住宅市場への影響は?

国内の不動産住宅業界も大変厳しい状況。 世界中から集まったマネーで急速に増殖した新築マンションデベロッパーは、2007年から売れ残りが目立ち、在庫処分に追われ、今回の金融収縮で財務困難となり、続々と倒産しています。今後、日本国内の不動産住宅市場はどうなっていくのか、不動産の価値やその額についても不安ですよね。


住宅資産の価値をどうやって維持するか

生活者にとって、経済環境が悪くても住む場所は必要。これまで以上に現実的な選択肢と考えると、中古住宅という選択が増えることは間違いなさそうです。さらに賃貸もニーズが高まっていく傾向も否定できないでしょう。
そういう意味では、中古住宅の流通は今後は増加傾向で、売買頻度が高まっていくと思います。ただ、日本は欧米に比べて中古住宅流通がかなり少ない。 少し古くなるとすぐに壊して、新築住宅へ。。ということが多いってことですね。

上手にリフォーム、リノベーションして価値を落とさず最適な居住空間を目指すってのが今後の流れとみるべきかと思います。日本人の家計資産の60-70%が不動産住宅。この価値を如何に落とさないかがとても重要となってきます。 前述したように、新築マンション等、作っても売れないという状況はしばらく続き、回復するにはかなり10年単位の長い年月が想定しておくほうがよいと思っています。

不動産 売却査定 

不動産の売買と価格についての考察

では、自分の所有する不動産について、売るべきなのか、買うべきなのか? 現在、下降傾向にある不動産価格。売る場合に少し待ったほうがいいのか? 今、売らないとさらに値が下がり含み損が増えるのか?? 難しい判断ですね。


不動産価格の推移をどうみるか?

今は悲観的な見解が多いようですが・・

住宅購入者の心理としては、景気後退で所得が上がらないが物価は容赦なく上がる。そういう意味では、実質所得が低下しており、生活防衛色を強めている感じで、年収の5倍とされた購入価格ラインを年収の3倍までに堅めに見積もる世帯が増えている傾向があります。また、長期的に見て、少子化、人口減少傾向は2004年ごろから始まっており、団塊ジュニアの住宅需要も徐々に減少しています。そういう意味では、短期的に上昇することは考えにくいという見方が多い。

一方で楽観的な見解もあり

今回の膨れ上がった金融危機が収縮して安定化していくなかで、価格調整、建築費高騰で築浅物件に品薄観が出てくるタイミングである。団塊ジュニア世代の住宅需要も2015年くらいまで引き続き存在している。低成長とは言え安定した日本経済力を背景に、不動産投資利回りと長期金利のスプレッド(差)の拡大傾向に投資価値を見出している海外投資家も増えている傾向もある。そういう背景のもと、今が絶好の『買い』のタイミングと考えている富裕層個人や法人も少なくない。


売買のシナリオは

不動産の価格は、物件の立地条件や物件そのものコンディション(経年劣化状況など)により大きく異なってきますが、物件そのものの評価額を押さえておくことは、今後、買い替え、売却、賃貸など予定があれば重要なことだと思います。

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その上で、売却タイミングを図っていくわけですが、現時点では、マンションも契約率が昨年と比べて2割程度低下しており、10-20%値引きして在庫処分している動きがあります。そういう意味では、総論的に価格が下降傾向、長期戦か早期処分か売主には厳しい判断が当面続くと思われます。


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