土地、マンション、住宅など不動産の売却相場価格の査定情報
失敗しない不動産売却

不動産売却の基礎知識

初めての土地の売却で失敗しない




土地を売却する際に気になるのが価格。誰がその価格を決めるのでしょうか?
最終的には、売主が決めた価格に買主が合意して取引成立となるのです。

不動産会社が提供する査定額は、あくまでも「参考価格」と考えるべき

最終的な取引価格は、売主や買主の事情や様々な価格条件が合い重なって決まるものです。例えば、次の住まいを購入資金の払い込みとして、どうしてもこの期限までに現金が必要でそれまであと1ヶ月しか無いとか、買主が隣接地の所有者でその土地を得ることで自分の所有している土地の価値が上がる場合など理由でどうしても買いたいとか。。


出来限り高く売りたいと願うのは売主の自然の摂理ですが、買主は逆に納得価格(お得!)と思われる価格で買いたいと思っており、買主、売主が折り合い点を見つけ取引が成立します。
 

不動産会社の仕事は、スムーズに不動産売買を成立させるために客観的に「査定」(適正価格を調査・算出)し、購入希望者(買主)を見つけ、公正に売買契約の成立を仲介することです。


そういう意味では、客観的な算出根拠をしっかりとした査定書を提示できる不動産会社を選ぶことは、売主にとってとても重要なポイントです。 チカラのない不動産会社は、簡易査定の時点で適正な価格(相場)より高めの金額で査定書を提示することが少なくありません。とにかく契約を取る(お客を囲い込んで)のが勝負と考えているのです。こういう不動産会社と専任契約してしまうと、契約後「市場が低迷し相場が下がってきたから、もう少し下げないと・・・」と始まり、広告活動もろくせず、たまたま見つけた買主に「破格な買い物できるから」と持ちかけ、売主には「この顧客を逃すと次はないから、少し安くして・・・」とプレッシャーを与えて、当初の査定金額より10%も20%も安くなって売ることになったという例も少なくありません。

欲に負けた売主になってはいかん! 納得できない価額で不動産の売買をしてしまうと高額な取引であるがゆえに後悔も大きくなります。

不動産会社から得る査定額は、より精密で客観的な算出根拠(分析内容とデータ)が重要です。 そう言う意味では、公的な土地の価格指標として、「路線価」「固定資産税評価額」「公示地価」「地価基準」というものがあり、少なくともこれらの数字(最新の値、過去の推移)はしっかりと押さえておくのは不動産会社と話をする際に有効です。

 (それぞれの概要は下表でご確認下さい。) また、土地の売買の実勢価格は、需要と供給のバランスにより価格が決定するという市場の原則で変動していきます。景気や都市開発等の影響なども無視出来ません。上記の公的な価格指標は、実勢価格の推移に影響されて(株価や為替のような激しさはありませんが)「追従的」に上下動します。ポイントは公的な指標は、実際の市場で取引された価格の後から決まっていくものというのが基本です。

不動産価格.netでは、定期的(1〜2ヶ月おき)に実際の成約価格の推移を分析し、(「特集 不動産売却で失敗しない」で執筆・掲載しています。大きな流れ(価格推移)はそちらでご理解いただけると思います。より具体的な市区町村別の推移は、それぞれ東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの詳細データをご参照頂ければと思います。

       
種別 実施機関 基準 公表 調査
地点数
目的 適用法
路線価 国税庁 1/1 7/1 36万 相続税、贈与税
の算出
相続税法
固定資産税
評価額
総務省
地方自治体
1/1 4/1 na 固定資産税、
不動産取得税
などの算出
-地方税法
公示地価 国土交通省 1/1 3月 26万 一般土地取引
の指標
地価公示法
基準地価 県知事 7/1 9月2.2万土地取引規制
で届けられた
価格の審査
国土利用
計画法

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