土地、マンション、住宅など不動産の売却相場価格の査定情報
失敗しない不動産売却

不動産売却の基礎知識

第2部 不動産取引の真相


東日本不動産流通機構から昨日発表されたデータを見ていて、不動産を売却する一般個人の視点でみると興味深いデータがありました。 不動産会社サイドからみると常識的なものかもしれませんが、大切な不動産を売却される一般個人の方にとってはで失敗しない為にもにもしっかりと押さえておきたいデータです。

◆査定額の真相を知る

まず不動産の売却となると、気になるのがその「価格」ですが、そこには複数の価格が存在します。

1)簡易査定額  「不動産会社が机上で行う概算価格」
2)訪問査定額  「物件を実際に訪問し、詳細に調査した後の査定額」
3)売出価格   「不動産会社と媒介契約をし、一般に公開される販売価格」
4)成約価格   「買主が見つかり、売却(譲渡)した最終金額」

下表をご参照下さい。着目して頂きたいのが

 新規登録状況の平均m2単価(平米単価)と成約時の平均m2単価

下表の中古マンションの2011年の成約状況の表内のm2単価(38.66万円)です。4)の成約価格の平均となります。その下の表の新規登録状況の表内のm2単価は(45.55万円)です。こちらは売出価格となります。

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データの出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2012.pdf


新規登録時の単価と、成約時の単価には約15.1%の「差」があります。

新規登録時の単価とは、一般のお客様が売却するために不動産会社と専任契約など仲介契約を結ばれ、販売活動を開始した時に「売出価格」として最初にレインズに登録した金額、です。 平均的に、成約価格より15.1%高めの設定となっていることを事前に知っておく(覚悟しておく)ことはとても重要ですね。

例えば

70m2の3LDKのマンションだと

  ■ 売出価格が  45.55万円 × 70m2 = 3188.5万円
  ■ 成約価格は、 38.66万円 × 70m2 = 2706.2万円

となります。

  482.3万円の差が「現実」なんです。 

  さらに現実的な話をすると、仲介手数料3.15%+6.3万円、
  登記費用(司法書士に支払)、契約印紙代、引越費用等がかかります。 
  住宅ローンがある場合、その抵当権抹消登記費用等、さらに100万円前後
  の支出があると考えるべきなのです。

  勿論、譲渡(不動産売却)で買った金額よりも「損」した部分は、一定要件
  を満たせばその損失と他の所得を損益通算できる場合があるので、その点も
  押さえておきたい点ではあります。

  特に、住み替えを考えている場合は、入金決済のタイミングもあるので、しっかり押さえておきたいですね。 インターネットやチラシで類似の販売中物件(売出価格)をみて、「うちのマンションもこれくらいで売れるんだなぁ〜」と想定すると後でがっかりするわけですね。

高めの査定で喜んで契約したけど「散々、値段を叩かれて売った(悔)!」というのもよく聞かれる話です。 実際には、不動産会社は、この「現実」はよく知っているのですが、あまり低い金額を出して売主様の売却意欲を落とし、仲介の契約できなくなる可能性もあるので、しっかり説明せず、媒介契約を急がせることも少なくないのです。 


<土地の価格の現実>

土地も例外ではありません。下表を参照下さい。

tochi-kakakusa.gif
データの出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2012.pdf

  土地の2011年の成約状況の表内のm2単価(19.78万円)です。
  4)の成約価格の平均となります。
  新規登録状況の表内のm2単価は(22.53万円)です。
  こちらが売出価格となります。

「現実」は、12.2%のダウンになります。中古マンションの15.1%よりは安いものの売出価格よりは安くなります。

大切なことは、不動産の査定額=最終的に手元に入る金額ではないという「事実」を知った上で、複数の不動産会社に不動産査定を依頼してみて、この「現実」を事前に理解した上で、各社の営業対応(売却戦略の提案)を聞き、査定額に惑わされず、最善の提案内容を提示した不動産会社を選ぶというのが、不動産売却の成功術のひとつとなるのではないでしょうか?


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