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不動産売却の基礎知識

2012年度スタート月に注目



企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


ゴールデンウィークも終わり、2012年度最初の月の4月度の首都圏、関西圏の不動産流通動向のデータが発表されました。成約件数は前年同月比で大幅に増加していますが、不動産価格面では住宅系は横ばい、または土地は下落傾向となりました。 1〜3月の経済動向は、復興需要や円高に歯止めがかかり輸出面でも回復傾向があり、個人情報も堅調だったので、少し上向きとなる傾向は見受けられます。しかしながら、消費税増税問題等も解決しておらず、政局的な不安定さも引き続きあり、このあたりが払拭されてこないと本格的な景気拡大は見込めず、消費者の購入意欲も本格的に回復して来ないように思われます。以下に2012年4月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年5月10日に、東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -0.5% -0.9% +16.4%
中古戸建て +6.5% +2.7% +16.4%
土地 -6.3% -7.1% +11.8%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年4月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.4% +3.4% +8.0%
中古戸建て +5.4% -0.1% +16.1%
土地 +7.9% -10.9% +30.2%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 5月号

■移動シーズンが終わり調整的な動き

4月度の全般的な推移動向としては、マンションは横ばい、中古戸建ては急激な底値から値ごろ感で買いが増え若干の上向き、土地は下落傾向となりました。 首都圏で千葉県がやはり前年と比べても下落傾向が強く、それに引きずられた感じで東京都の不動産価格が総じて若干の下落傾向となった。特に土地の成約価格に関しては首都圏では、1年で約5%程度の下落を示しており少々心配な状況です。 今後の中期的な展開としては、やはり消費税増税問題を含めた政局の動き次第で、国内経済の回復を遅らせる原因となると、それにより不動産市場へも影響は及んでくると思われます。野田内閣では2014年4月8%、2015年に10%の増税計画となっていますが、それが国内経済に及ぼす悪影響を軽減する(増幅させない)状況をつくれるかどうかによるところが大きいですね。増税により社会保障精度改革の早急な実現ができそうにもない(現時点ではその動きは鈍く)となると、消費者にとっては将来的に不安を持ち、増税は可処分所得の低下という認識になると自己防衛的に消費支出を絞り込む(購入意欲の減退)を引き起こし、そうなると不動産の購入にも消極的動いてきます。

この辺りの情勢を読みながら、短期的な売却タイミングを考えていくことをお勧めします。 例年の不動産の成約状況をよくみると、不動産価格(成約価格)が上昇するのは、2、3月が高いのです。その次に成約価格が上昇するのが夏休み(7月、8月)です。このタイミングに焦点をあわせていくのが不動産売却の成功の鍵となります。

もし、今年後半にむけて国内経済の緩やかな回復を継続していく中で、消費税増税が決定された場合、さらに一時的に取引が増大する可能性もあります。そのタイミングで賢く不動産を売却する為の計画準備は進めておいても損はないと思います。

過去1年間で首都圏では人気エリアを除いて下落しました。その幅は約5%です。今は、不動産の売却価格が上がってくるまで売らないという選択肢はどんどん厳しくなって来ています。結果的に所有物件の価値が下落し、固定資産税など維持コストを払いつつ、機会損失となる可能性も孕んでいるので、好機を見て売却計画を立てられるのが得策ではないかと思います。今年後半から来年後半までには売却するのが、現時点での最善策のように思います。不動産の売却には意思決定して平均的に3〜6ヶ月はかかります。買い手市場が続いている間は、人気物件以外は成約までに予想以上に時間がかかっているのが現状です。住み替えの場合も時間がかかりますので、早めに動く事で損する事はないと思います。

今、複数の会社に実施の物件の不動産査定を依頼し、比較検討し夏に間に合えば、強気の値段で売出し、高く売却出来ればラッキー、そうでなければ、来年2、3月のピークまで引っ張り、そこで成約を目指すという流れですね。

野田内閣、民主党がしっかりと消費税増税と社会保障の一体化を滞り無く進めてくれれば、復興景気などもあり本格的な経済回復となっていく可能性もあるのですが、これまでの動き(与野党含めて)みてもあまり政治的リーダシップを期待出来ないと思うのは私だけでしょうか?

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