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不動産価格指数(国交省)を検証



企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


先月末(8月29日付)で国土交通省が「不動産価格指数(住宅)の速報値」を毎月公表することを発表されました。早速、その内容について確認してみたので、少し解説しておきたいと思います。

これまで、関係省庁から発表される不動産価格データとしては、路線価(国税庁)、固定資産評価額(総務省)、公示地価(国土交通省)、基準地価(県知事)でしたが、大半が土地の価格を1年に一回程度、発表されるのが中心でした、あとは、各エリアの不動産流通機構(レインズ)、東証、その他民間シンクタンクが発表する市況情報でした。そういう意味では、住宅関連の政府による情報開示は意義深いものだと思います。

仕組み的には、不動産の売買に伴い、登記移動情報と買主へのアンケート調査などを加味して、5ヶ月後に速報値として毎月公開していくいうことです。これまで、住宅関連のデータとしては、民間のシンクタンク(IPDや東京カンテイなど)の発表データや東証の住宅指数などが中心で、政府が公表するデータはなく欧米からも開示情報が少ないと指摘されていました。ようやく第一歩です。

なぜ、今になって公開を始めた理由をざっくり見てみると、一つ目は米国で端を発したサブプライムローン問題から派生した世界的金融危機の反省ということで、国際通貨基金(IMF)がG20諸国に不動産価格指標の迅速公表するようにとの要請にこたえて、です。
二つ目は、デフレ脱却、国内経済の活性化のため、透明化を進め外資を再度呼び込むですね。これがメインですが、後は、欧米に比べて遅れている中古住宅の流通の活性化ですね。

日本は、新築バイアスが根強くあり、中古住宅売買は住宅市場の20%(海外では80%)と低く、1990年のバブル崩壊以降、日本では不動産は下がるものという日本の常識(世界の非常識)が根付いています。(欧米では住宅の価値は下がるものという感覚は全くない)。日本では、住宅価値は35年でゼロとなるというのが常識(世界の非常識)に加えて、長引く不況+少子化による住宅需要の低下傾向という二重苦もあり、デフレ脱却がなかなかできないというネガティブスパイラルに入っています。その逆境を打破していくためにも、不動産流通を活性化させることは重要な政策となってきております。

前置きが長くなりましたが、実施に発表されたデータを検証してみました。

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全国の住宅総合指数は、2008 年度平均を100 として、4月は91.9(対前年同月比 -1.9%)、更地・建物付土地は89.0(対前年同月比 -2.7%)、マンションは106.8(対前年同月比 +1.9%)となっています。全体で前年比で1.9%下落というのは、感覚的にそんな感じだなって思ったのですが、マンションの106.8 (前年同月比 +1.9%)というのが、一瞬、違和感を感じる数字でした。昨年4月というのは震災直後であり、そういう意味では前年同月比較して+1.9%は当然な結果と言えます。

当サイト(2010年12月)で紹介させて頂いた「東京圏のマンション流通価格」の表をご覧下さい。

http://www.fudousankakaku.net/sellinfo/2010/12/post_15.html

2007年後半よりサブプライムローン問題が発覚した頃から急激に下落を始め、リーマンショックの2008年9月より急激に不動産価格全体が下落しました。国内の不動産市場にも例外なく半年後の2009年4月に底を打った感じです。その後、2012年4月までは一進一退しながら横ばいもしくは若干のプラスという感じでよいかと思います。

総括すると、
政府がグローバルスタンダードな形で公式に信頼性の高い住宅指標を発表するする事はとても意義深いものだと思います。5ヶ月遅れだけど、毎月発表される事で、時系列に市場を検証分析することできるようになります。 当サイトとしても、これまで実施してきたレインズが毎月公表する成約価格データ(1ヶ月遅れ)との対比検証等も可能になり、透明度と中立度が高い検証データ作りに活用でき、一般個人の不動産売却の判断材料提供にも活用したいと思います。

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出典:国土交通省 http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo03_hh_000115.html

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