土地、マンション、住宅など不動産の売却相場価格の査定情報
不動産売却の基礎知識マニュアル
土地、マンション、の売却に関して知っておきたい内容を掲載

category | 不動産売却に関する情報

土地の価格を決める

土地価格と言っても色々なものがあります。売買取引価格、公示地価路線価、固定資産評価額などがあります。 実際の売却時には、公表の数値を参考に売却したい時期やエリアの実勢状況を加味して、売出価格を決めていきます。

最近はインターネットが浸透しているので、ご近所の類似物件から実勢価格も想像もつきます。それゆえに、売る側からすれば、ご近所で売れた価格より安いというのは、やはり面白くないです。

しかし、実際の不動産取引は、それぞれの取引個別に売る側、買う側の条件、タイミング、事情などが複雑に絡んできます。それだけに、高く売れた、安く売るしかなかった。。などとどうしても一喜一憂しがちですが、基準となる数字をベースに「適正価格」というものしっかり把握して客観的に売却取引するという姿勢は大切だと思います。

指標となる価格の説明を記しておきますのでご参考にしてください。

公示価格とは

土地の価格は取引する人によって様々な事情や動機が反映されます。そのため、土地の取引を売主、買主にとってもフェアな指標として参考にする数字です。公示価格は、土地本来の価値を示すことを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内に標準地を設定し、毎年1月1日を基準日として3月下旬に公表する価格で更地としての評価をしたものです。

公示価格はこちらで検索することができます。>>クリック


路線価とは

国税局長が決定した道路に面した1平方メートル当たりの土地の単価です。不動産の相続する場合や贈与する場合などの税額を計算するための基準となっています。路線価は、国税庁が毎年8月に、同年1月1日時点の価格を公表しています。

路線価はこちらで検索できます>>クリック

◆固定資産評価額

「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなります。評価額は、土地については公示価格の70%、建物については建築費の50~70%ぐらいです。

★★★ 作成: 土地の売却、一括査定の不動産価格net

金融危機と不動産価格の推移

サブプライム問題に端を発し、創業から150年以上という米国ウォール街で最も長い歴史と権威を持つ投資銀行のリーマンブラザーズが破綻、そして全世界へ同時多発的に株安、金融収縮となりました。その結果、景気後退(リセッション)を招き、実体経済悪化を加速させてきています。 日本も例外なく、急速な株安、円高で実態経済にも大きな影響が始めてきています。

不動産鑑定のプロフェッショナルでもなく、経済評論家でもないですが、仕事絡みで不動産市場の動向に接しながら、少しでも、参考になればと思い、個人的な所見を書いてみたいと思います。


このような状況下で不動産住宅市場への影響は?

国内の不動産住宅業界も大変厳しい状況。 世界中から集まったマネーで急速に増殖した新築マンションデベロッパーは、2007年から売れ残りが目立ち、在庫処分に追われ、今回の金融収縮で財務困難となり、続々と倒産しています。今後、日本国内の不動産住宅市場はどうなっていくのか、不動産の価値やその額についても不安ですよね。


住宅資産の価値をどうやって維持するか

生活者にとって、経済環境が悪くても住む場所は必要。これまで以上に現実的な選択肢と考えると、中古住宅という選択が増えることは間違いなさそうです。さらに賃貸もニーズが高まっていく傾向も否定できないでしょう。
そういう意味では、中古住宅の流通は今後は増加傾向で、売買頻度が高まっていくと思います。ただ、日本は欧米に比べて中古住宅流通がかなり少ない。 少し古くなるとすぐに壊して、新築住宅へ。。ということが多いってことですね。

上手にリフォーム、リノベーションして価値を落とさず最適な居住空間を目指すってのが今後の流れとみるべきかと思います。日本人の家計資産の60-70%が不動産住宅。この価値を如何に落とさないかがとても重要となってきます。 前述したように、新築マンション等、作っても売れないという状況はしばらく続き、回復するにはかなり10年単位の長い年月が想定しておくほうがよいと思っています。

不動産 売却査定 

不動産の売買と価格についての考察

では、自分の所有する不動産について、売るべきなのか、買うべきなのか? 現在、下降傾向にある不動産価格。売る場合に少し待ったほうがいいのか? 今、売らないとさらに値が下がり含み損が増えるのか?? 難しい判断ですね。


不動産価格の推移をどうみるか?

今は悲観的な見解が多いようですが・・

住宅購入者の心理としては、景気後退で所得が上がらないが物価は容赦なく上がる。そういう意味では、実質所得が低下しており、生活防衛色を強めている感じで、年収の5倍とされた購入価格ラインを年収の3倍までに堅めに見積もる世帯が増えている傾向があります。また、長期的に見て、少子化、人口減少傾向は2004年ごろから始まっており、団塊ジュニアの住宅需要も徐々に減少しています。そういう意味では、短期的に上昇することは考えにくいという見方が多い。

一方で楽観的な見解もあり

今回の膨れ上がった金融危機が収縮して安定化していくなかで、価格調整、建築費高騰で築浅物件に品薄観が出てくるタイミングである。団塊ジュニア世代の住宅需要も2015年くらいまで引き続き存在している。低成長とは言え安定した日本経済力を背景に、不動産投資利回りと長期金利のスプレッド(差)の拡大傾向に投資価値を見出している海外投資家も増えている傾向もある。そういう背景のもと、今が絶好の『買い』のタイミングと考えている富裕層個人や法人も少なくない。


売買のシナリオは

不動産の価格は、物件の立地条件や物件そのものコンディション(経年劣化状況など)により大きく異なってきますが、物件そのものの評価額を押さえておくことは、今後、買い替え、売却、賃貸など予定があれば重要なことだと思います。

不動産 売却査定 

その上で、売却タイミングを図っていくわけですが、現時点では、マンションも契約率が昨年と比べて2割程度低下しており、10-20%値引きして在庫処分している動きがあります。そういう意味では、総論的に価格が下降傾向、長期戦か早期処分か売主には厳しい判断が当面続くと思われます。

’09年 不動産価格と売却


2008年の後半は世界的な金融危機が進み、国内も大変厳しい状況に陥りました。大手不動産会社も軒並み10~30%程度の業績ダウンと厳しい1年となりました。
マンションの成約価格も下落傾向(1年前に比べ4.75%なかでも東京は8.74%)にあります。
2009年の国内経済環境は、当面厳しさが和らぐことはなさそうです。日銀は12月19日の金融政策決定会合で、政策金利を0.3%から0.1%に引き下げることを決めましたが、その際の公表文には、今後の景気動向を「悪化している」との認識を示し、先行きについても「当面厳しさを増す可能性がある」となっています。 また、12月26日、経済産業省が発表した11月の鉱工業生産指数は前月比8.1%の低下と1953年2月以降、最大の落ち込み幅を示しています。同時に発表された製造工業生産予測指数でも、12月は前月比8.0%の低下と、これも製造工業生産予測指数において、過去最大の低下幅となっています。


< 2009年の不動産売却のシナリオ >

当面、景気動向も悪化が続き、不動産価格が上昇するシナリオは見つけにくいというのが現状ですね。 一方で、不動産の購入を検討している人にとっては、住宅ローン金利は下がり、相続時精算課税の住宅用特例など、住宅にかかわる税制優遇が拡充され、住宅価格も低迷し、不動産を購入するに際しての好条件が揃ったのも事実。購入好機と思っている人は増加するが実際にアクション(購入する)できる人は限定されると思います。このような背景での売却は、より計画的で適正な売出価格を設定し、迅速に販売活動をしていくことが肝要ではないかと思います。

2009年早々からその限定された購入者が動き始める気配があります。パイのサイズは限定されているだけに、売却準備(査定)行動は、先手必勝型にて、より好条件な売却機会を獲得することが重要ですね。 年明け早々から動き始めても早すぎることはないと思います。 売買の成約ピークは3、4、5月ですが、あっという間です。不動産会社に査定価格や販売計画を提案してもらい、それらを比較検討し、売出価格を決めつつ仲介を依頼する不動産会社を決める一連の手順は、結構、時間はとられます。

通常の市場環境ではあれば、売出後1~2ヶ月で売却成約となりますが、厳しい経済環境下で限定された買い手市場でタイミングよく売却できる確率は高くないです。結果的にズルズルと時間が過ぎ、デッドラインになってしまい、売出価格を低めに設定しないといけない状況にならないためにも、より戦略的に動くことが肝要です。 年末年始は冬季休業中の不動産会社が多いですが、査定や相談の申し込みは休暇中でもネット経由(不動産価格net)で一括依頼できるようになっていますので、お気軽にご利用ください。不動産会社からのアクションは年明けとなりますが、その点はご容赦の上、送信いただければと思います。

不動産の売却査定はこちら  http://www.fudousankakaku.net/

大切な不動産の売却で失敗しないために、有利で有効な提案(より明解な販売計画と具体性のある実施内容など、客観的な判断材料)を提示する不動産会社に出会えることを祈念しています。

また、何かご不明な点などありましたら、お気軽、下記のページをクリックしてください。

お問い合わせはこちら >>>


末筆ながら、幸多き年となりますよう、心よりお祈り申し上げます。


今後の不動産価格の推移は?


国土交通省が先月の23日に発表した2009年の住宅地の公示地価は、全国平均で前年比マイナス3.2%、3年ぶりに下落しました。 特に大都市の下落は大幅でした。2007年のサブプライム問題発生以後、地価公示にも大きく表れた結果となりました。


◆主な都道府県別・住宅地の価格変動率 [ 2008年 v2009年 ]

都道府県 2008年 2009年
北海道 -1.0 -3.3
宮城 -1.0 -2.7
東京 +9.1 -6.5
神奈川 +4.3 -3.0
埼玉 +3.7 -3.5
千葉 +2.8 -3.5
愛知 +3.0 -2.9
京都 +1.8 -2.4
大阪 +2.5 -1.9
兵庫 +2.5 -2.0
広島 -1.7 -2.5
福岡 -1.5 -2.8
------------------------------------------------------
全国版はこちら>>>  http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20090323/10.html

今後の不動産価格相場の推移について

国内の経済環境も金融危機以降一段と悪化しており、不動産価格の下落に歯止めがかかる気配(底入れ)は現時点では見えてきていないという不動産営業現場の声も聞きます。 そう意味で総論的には、実際に取引ではさらに下落しそうであると予測するのが妥当な感じがします。

一方で、4月からは住宅市場へのテコ入れで景気回復を図ろうと、総理いわく“史上最大の”住宅に関する大型減税が盛り込まれ、値ごろ感のある物件を有利に買えるという条件も出揃ってきているので底入れが近いと予想している専門家もいます。
ただ、実際の不動産物件はその売却タイミングや条件次第で取引価格は上下しますので、底入れを待ちすぎて売却好機を逸したりするので、不動産各社の査定を比較検討しながら準備を始めておくことをお勧めします。


路線価格が下落、今後の不動産価格の推移は?

本日、国税庁から相続税や贈与税の算定基準となる2009年分の路線価(2009年1月1日時点)が公表されました。4年ぶりにすべての都道府県で路線価格げ下落しました。 全国平均で5.5%の減少です。 主要都市では、東京都が7.6%、愛知県が6.3%、大阪府が4.0%、福岡県が8.6%、北海道が6.0%、宮城県が6.8%と大きく減少しました。

平成21年分標準宅地の評価基準額の平均額等の状況(都道府県別):出典:国税庁
http://www.nta.go.jp/kohyo/press/press/2009/rosenka/02.htm

詳細な路線価(財産評価基準書21年度分:国税庁)
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/index.htm


路線価格は、昨年まで3年連続で上昇をしており、平成20年度は3大都市圏で11%上昇していましたが、昨年の金融危機の影響が大きく、一気に不動産の流通が縮小したカタチとなりました。

実際の市場動向ですが、(財)東日本不動産流通機構(2009/06/10発表)では、土地の成約件数は2009年に入って、首都圏においては5ヶ月連続で上昇してきています。市場価格も2009年5月時点では前月比プラスとなっており、「底入れ」した感が見受けられます。

全体的には買い手(購入希望者)が増加しています。購入物件の価格も手の届くところまで下落してきており、加えて住宅ローンの大型減税や低金利も手伝って買い易くなってきているのだと思います。ただ、不動産業界の収縮にともなって新築物件は減少し、中古物件も市場価格の下落で動きが鈍くなっており、全体的な売り物件の供給不足が起こっているようです。

今後の不動産価格ですが、景気悪化と金融不安を背景に4年ぶりに下落した現時点ではとても不透明感があるように思えます。新築マンションは値引き合戦は続いており、世界同時不況で企業活動も低迷し賃金の減少などによるキャッシュフローで不動産資産の売却も増加傾向にあるため、市場価格がさらに下落するリスクも払拭できないというか、しばらくは上昇の期待しにくい状況といえるのではないかと思います。

現時点での売却実勢価格も把握しながら、不動産取引のプロとも相談しつつ、中長期的な視点でご売却をご計画されることが最善策だと思います。不動産価格netでは、三井不動産販売住友不動産販売東急リバブルなど全国の主要な不動産会社16社に、現状価格の査定や相談アドバイスをまとめてご依頼(無料)頂くことができます。各社のご提案をじっくり比較ご検討して頂き、最適な不動産会社のご提案をお選び頂ければと思います。

不動産価格の最新動向

衆院選も民主党の圧勝で政権交代という結果になりましたが、これにより不動産市場にどのような影響を及ぼしていくのかが気になるところです。

東日本レインズ、近畿レインズ発表の2009年7月度のデータを検証してみました。

首都圏
-------------------------------------------------------------------

(価格)前年比 (価格)前月比 成約件数
マンション  -5.5% -1.1% +1.2%
中古戸建て -7.4% +5.4% +10.3%
土地 -6.9% +3.5% +34%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2009年07月度 月例マーケットウオッチ

近畿

-------------------------------------------------------------------
(価格)前年比 (価格)前月比 成約件数
マンション  -5.2% -1.8% +1.2%
中古戸建て -6.4% +0.4% -12.1%
土地 +2.9% +2.1% +1.3%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構 不動産市場動向について

首都圏、近畿圏など主要都市では『底打ち』、底固めの調整が進んでいるように見えてきていますが、今後、不動産価格が上昇していくかどうかは未だ不透明です。地方圏においてはまだまだ不動産価格は下落傾向にありいつ『底』を打つのか予想がつかない状況が続いています。政権交代しましたが、雇用問題(失業率が増加傾向)が改善し、個人の所得が改善していく兆しが見えない限り、家計も防衛的になり住宅価格の上昇にネガティブな状況は続き、当面、下落傾向が反転、上昇することは見込めないように思います。

また、長期的にみても人口減少、少子化問題で世帯数の増加も望めない、持ち家比率も低下傾向という状況下で、不動産の供給過剰状態が改善されるにはかなりの時間も必要と思います。

不動産を売却する側にとっては、とても厳しい住宅市場環境の下であることは否めない事実で、少しでも安く買いたいという買主と景気が回復し経済情勢が好転し始め、不動産流通市場が回復してくるまでの時間とどう対峙していくかが重要なテーマとなってくると思います。

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2009年末の不動産価格動向

政権交代から2ヶ月半が過ぎました。2009年に入り、国内経済指標をみるかぎり緩やかに回復してきているようですが、10月以降は雇用状況の悪化やデフレなどの問題もあり二番底を警戒する状況を払拭できないでいますね。

2009年7月から9月末3ヶ月の不動産市場価格の状況は、国内全体で均すと『横ばい』。但し、首都圏23区や大阪市内、名古屋市内など大都市部の一部でわずかながらも価格上昇傾向が観測されています。 不動産取引の契約件数は前年度同月比でみると20~30%前後増加していますが不動産の市場価格そのものは追従してきてない状況です。

これから2009年末にかけての動向予測ですが、具体的な景気回復(内需拡大)のシナリオやデフレ対応策を提示できてない政策への不信感もあり、全国的には不動産流通市場もネガティブな要因も多く、不動産価格動向は横ばいまたは少し下落傾向は継続すると予想されているようです。政権交代して3か月が経とうとしていますが、事業仕分けで無駄を削減することも大切なことだと思いますが、国内経済回復へのしっかりとした道筋(国家戦略)の早期提示が不動産価格下落への歯止めとしても重要となってくると思います。


<不動産価格情報(データ):参考情報は下記の通りです>

レインズデータ 

首都圏 (参照元 (社)東日本不動産流通機構 月例マーケットウオッチより)

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

近畿圏 (参照元 (社)近畿圏不動産流通機構 Real Time Eyes 11月号(No.212)より)

http://www.kinkireins.or.jp/rte/real/real.html


<三井不動産販売:リハウスプライスリサーチ(2009年10月8日)>

首都圏版(横ばい傾向、首都圏23区などはわずかながらも上昇)

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html

関西版(横ばい傾向)

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_02.html

中京版(横ばい傾向、名古屋市内などはわずかながら上昇)

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_03.html

<東京カンテイプレスリリース(2009年10月22日)>

中古マンション価格 首都圏、近畿圏、中京圏で下落傾向から反転
首都圏では2%上昇

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200909.pdf

不動産市場の最新動向 2010年2月

2010年に入り、世界経済の危機感も緩和されつつあります。国内では政権交代したものの、まだ景気回復とは言い難い状況ではありますが、昨年末に騒がれていた二番底リスクは徐々に回避されそうな感じとなってきました。不動産仲介市場も昨年より、徐々に売買契約数も増加傾向となってきました。ただ、価格面では、デフレ状況、雇用状況の回復が見込まれない経済状況を反映し、緩やかになってきてはいるものの下落傾向は継続しているというのが現状です。

価格上昇傾向(売り手市場に移行する)が当面見えないため、空き家で保有(在庫)しているよりも早期に不動産売却したほうが得策と考える売主様が増えてきているのかもしれません。

■最新の不動産市場動向 2010年1月

今月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。


首都圏
-------------------------------------------------------------------

(価格)前年比 (価格)前月比 成約件数
マンション +2.0% +0.3% +11.2%
中古戸建て -4.3% -3.4% +28.4%
土地 -2.8% -0.8% +17.4%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2010年01月度 月例マーケットウオッチ

近畿

-------------------------------------------------------------------
(価格)前年比 (価格)前月比 成約件数
マンション +0.9% +3.1% +21.8%
中古戸建て -2.9% +7.3% + 4.4%
土地 +5.9% +20.2% +14.1%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 2月号

上記のデータから、首都圏では中古マンションの価格は2ヶ月連続で前月比より上昇しました。戸建て、土地に関してはまだ、少し下落しておりますが、その傾向は徐々に減少してきており、ほぼ横ばいという状況です。 近畿圏に関しては、中古マンション、戸建て、土地ともに前月比でプラス上昇しています。下落傾向は脱出したように見えます。今後の展開に注目したいところです。

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不動産市場の動向 2010年6月


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


2010年度に入り、日本経済も緩やかな回復基調にはいってきた感じですが、不動産の市場環境は好転の兆しは少なく、引き続き横ばい状況となっています。
2010年5月の動きとしては、季節要因も含めてやや下降気味。首都圏では中古マンション、一戸建て住宅など価格面で前月比で上昇傾向になってきていますが、土地に関しては横ばいからわずかに下落の傾向が出てきています。近畿圏では、総じて売却価格の下落傾向が続いています。
■最新の不動産市場動向

2010年6月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。


首都圏
-------------------------------------------------------------------

(価格)前年比 | (価格)前月比 | 成約件数
マンション +2.9% +1.0% -4.8%
中古戸建て -4.7% +1.4% +1.0%
土地 -1.3% -3.3% +10.1%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2010年05月度 月例マーケットウオッチ

近畿

-------------------------------------------------------------------
(価格)前年比 | (価格) 前月比 | 成約件数
マンション -3.5% -2.1% +9.2%
中古戸建て -8.0% -2.5% -4.3%
土地 +3.8% +2.2% -9.1%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 6月号(2010年5月度)

国内の雇用状況も失業率の悪化や消費者の支出も2か月連続で減少傾向にあり不動産市場の好転にはまだまだ時間がかかりそうです。また、最近では、財政赤字の問題に絡めて消費税の税率アップが話題になっていますが、それに伴い、登記時の司法書士報酬や仲介手数料にかかる消費税はその分、加算されます。個人間での不動産取引の場合は非課税となりますが、法人絡みで建物等には消費税が上乗せされるため購入者負担は増えることで、不動産の流通のマイナス材料となってきそうな気がします。

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2010年路線価と実際の不動産売却価格


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


昨日、各国税局より平成22年分の路線価が発表されました。

財産評価基準書は下記をご参照ください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/index.htm

相続税や贈与税は自分で申告する必要があり、路線価はその税額を算出するために国税局が毎年1月1日の時点で評価したものを毎年7月1日に発表します。


2年連続で下落という結果でした。その下げ幅は昨年よりも大きくなり、

 首都圏(東京都、神奈川、千葉、埼玉)では9.7%減(6.5%減)
 関西圏(大阪、兵庫、京都、奈良)では8.3%(3.4%減)
 東海圏(愛知、三重、岐阜、静岡)では7.6%減(6.3%減)
 ※カッコ内は昨年の数値

路線価は、公示価格(国土交通省)や、売買取引額、不動産鑑定士の評価額などから算定した額に80%を掛けて算出されています。

ただ、下落幅を大きく引っ張っているのは、大都市の駅前商業地域などが大きく、郊外の住宅地などは下落幅を縮小しているケースも散見されます。 特に、住宅購入意欲の高い子育て世帯が多いエリアで、駅から近い優良物件などは実際の取引価格が上昇傾向にあるのも事実です。


相続の不動産売却を検討されている場合、今回発表された路線価が下落し、
実際の取引価格が上昇している現タイミングは、「売り好機」
となるかも
しれませんね。

路線価と実際の売却額を比較検討したい方は、当サイト(不動産価格.net)から、各社の不動産査定をまとめて入手(無料で)いただけます。

2010年後半の不動産価格動向


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


ようやく少し秋の気配がしてきましたが、日本経済も緩やかな回復基調にはいってきているというものの、円高、デフレのネガティブスパイラルからは抜け出せていないのが現状です。円高へ6年ぶりに政府は為替介入を実施しましたが、あくまでも特効薬的な形で根本的な解決にはまだまだ長い道のりのような気もします。

先日(9月14日)に、経済協力開発機構(OECD)のグリア事務総長は14日、 世界経済の回復は減速しているものの、 先進国においては日本以外で景気が二番底に陥る恐れはないとの見通しを示したとあるように、かなり状況はネガティブな感じであることは間違いないようです。
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPJAPAN-17232320100914

2010年8月の動きとしては、首都圏では土地、一戸建て住宅など価格面で前年比、前月比ともに、下落傾向いという感じで暗雲が漂いはじめているように見えます。 近畿圏では、売却価格の下落傾向がが止まり、土地、一戸建てで底入れ感がでてきています。


■最新の不動産市場動向

2010年9月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
-------------------------------------------------------------------

 (価格)前年比 |  (価格)前月比 |  成約件数(前年比)
マンション +0.2% -0.9% -5.0%
中古戸建て -3.4% -3.8% +2.4%
土地 -8.0% -3.5% -8.3%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2010年08月度 月例マーケットウオッチ

近畿

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 (価格)前年比 |  (価格) 前月比 |   成約件数(前年比)
マンション -1.8% -4.3% +6.0%
中古戸建て +0.4% +1.8% +14.4%
土地 -2.2% +6.3% -6.6%
-------------------------------------------------------------------
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 8月号(2010年5月度)

さて、本題の2010年後半の不動産価格動向に関しては、緩やかな回復基調が続き、住宅版エコポイント制度、住宅ローン減税など政策誘導が功を奏していけば、底入れ反転の可能性は出てきてくるように思えます。しかし、一方で昨今の急激な円高や世界景気回復の減速などの影響で企業業績などが再度下落しはじめると家計面での信頼感が得られず、住宅需要にも影響し、厳しい状態から脱出できなくなる(2番底)リスクも払しょくできないと思われます。
底入れ(値ごろ感)と住宅支援施策の浸透で購入意識が高まりつつある時期だけに、なんとしても、デフレ脱却し経済成長戦略を実現してほしいものです。


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不動産市場の動向 2010年終盤から2011年へ


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


2010年も残すところあとわずかになりましたが、ようやく日本経済も緩やかな回復基調にはいってきているというものの一般消費者の生活にあまり明るさを感じないのは私だけでしょうか?

2010年終盤の動きとしては、首都圏では中古マンションの価格は順調に回復基調となってきています。土地、一戸建て住宅など価格面で底打ちをして非常にわずかながら上昇してきたかなという感じです。 近畿圏でも、売却価格の下落傾向がが止まり、底入れ感がでてきています。成約件数は減少傾向にあり市場そのものは静観状況が続いている感じです。首都圏の不動産市場では、新築一戸建が成約件数が飛躍的(40%増加)となっているのが目立ちますね。低価格化が進み買い易くなってきたように思えます


■最新の不動産市場動向

2010年12月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +7.8% +2.0% -0.6%
中古戸建て +0.8% +0.2% -7.6%
土地 -7.6% +0.8% -17.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2010年11月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.0% +0.4% +12.8%
中古戸建て -2.4% -2.8% +10.7%
土地 +9.8% -3.6% -0.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 12月号(2010年11月度)

2010年後半の不動産価格動向に関しては、日本経済の緩やかな回復に伴い,底打ち感が出てきて僅かながら上昇の兆しが見え始めてきました。しかし、一方で以前、円高な状況は変わらず今後も上昇傾向が続くのか不透明感は払しょくできない状況です。
中国など経済成長が好調なアジア新興諸国の投資家や欧米の投資マネーがカントリーリスクの少ない日本不動産投資市場へ戻りつつあり、それに伴って首都圏の大都市部では不動産の価格が上昇し始めているようです。その一方で都市部と地方の経済回復格差やスピードにはかなりの開きがあり、国内全体の雇用状況も未だ改善が見えない状況ゆえに不動産の価格が明確に反転上昇する可能性は現段階では低いと考えるべきですね。


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首都圏のマンション流通価格


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


首都圏で不動産のご売却を考えていらっしゃる方は必見の情報です。

下記のグラフは、首都圏、1都3県における中古マンションの取引価格推移です。

マンション流通価格

(財)日本総合研究所 (政府系シンクタンク)が毎月リリースしているもので、1995年平均値を100として、マンション売却時の流通価格の指標となっています。

バブル崩壊後、2003年まで下がり続け、2004年頃から2008年にかけて ミニバブルぽく、回復し、サブプライム、リーマンショックの影響で少し下げ、 この1年でかなり回復してきています。 今月(2010年11月度)のデータで91.7ですが、この10年間で最高に近い流通価格となっています。

まさに失われた10年間を象徴するような推移になっていますね。

実際の物件によって、その品質や条件によって価格は様々かと思いますが、 リーマンショック後、不動産市場の落ち込みが激しかっただけに買い控えていた方も値ごろ感、住宅支援施策(税制面も含めて)もあり、マンションの売却には好機と考えていいかもしれませんね。

不動産売却をご検討中の方は、このタイミングで、複数の不動産会社に査定を頼んでみて、各社の査定表(提案)をよく比較検討した上で売却依頼してみるといいですね。 
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2011年は不動産売却の好機?


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


早いもので一月もすでに下旬、そろそろ春の準備に取りかかる季節になってきました。日本経済も緩やかな回復基調に入ってきているというものの経済面では、厳しい雇用状況や消費低迷状況は続いており、まだまだリーマンショック以前の状況にはほど遠い感じがします。

2011年初頭の動きとしては、日本経済の回復基調も一服という感。本年後半からまた、緩やかな回復基調に回帰していくと予想されていますが、不動産価格面では大都市のの人気エリアを除くエリアでは、まだまだ春は見えずといった感じでしょうか。 以下に、昨年12月末の不動産価格動向を記載しておきます。


■最新の不動産市場動向

2010年12月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +4.7% -0.7% +4.9%
中古戸建て +6.5% +4.2% +3.3%
土地 -9.2% -2.9% --4.1%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2010年12月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +2.2% -1.3% +10.4%
中古戸建て +6.7% +4.1% +12.8%
土地 +20.0% +6.7% -16.8%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 12月号(2010年12月度)

中国投資家をはじめ海外マネーによる不動産投資の話題には事欠きませんが、あくまでも大都市部の投資物件が中心で、一般的な住宅不動産や土地の価格については国内経済の力強い回復が見込まれない限り上昇する可能性は高いと言えないのが現状ではないでしょうか。平成23年度の税制改正による相続税の負担拡大(基礎控除枠5000万円→3000万円で実質的増税)や今後の消費税の増税など売主においてはネガティブ要因が多くより厳しい状況になってくると思われます。そういう意味では、相続した不動産の売却をご検討をされている方は、税制改正になる4月1日までに不動産売却するほうが年内の不動産価格の上昇を待つより得策となるように思います。まず、不動産価格.net経由で大手不動産会社に一括査定(無料)を依頼されて各社の売却アドバイス(無料)を得てみてはいかがでしょうか?


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東日本大地震と不動産価格動向


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


3月11日の東日本大地震から2か月あまりが経過しましたが、以前、誘発地震も含めて余震が続き、福島原発事故に伴う放射能の見えない脅威が国内を襲い続けています。100年に 一度と言われる世界的な金融危機からようやく回復基調の兆しが見えてきていただけに残念で仕方ありません。

2011年3月度の不動産取引動向を整理しておきます。


■最新の不動産市場動向

2011年4月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.3% -2.2% -19.2%
中古戸建て -3.1% -3.6% -17.8%
土地 -0.5% -2.7% -15.5%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年3月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.7% +0.0% +13.2%
中古戸建て -3.0% -1.1% +8.6%
土地 +2.3% +8.8% +13.8%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 3月号(2011年3月度)

東日本の契約件数は大幅に減少しています。西日本の結果と比較しても、今回の東日本大地震の影響で契約そのものが見送られているような数字となっています。不動産の成約価格面では前月比で約3%程度マイナスとなっております。 今後の動向に注意が必要と思われます。

■震災後の不動産価格の動向について

今後の国内経済動向次第。福島原発の事故停止により、例年より25%程度の電力不足になり企業(生産)活動が抑制され、商業施設の営業時間の短縮化などで国内経済が下降することで、賃金減少や雇用機会の減少し景気低迷懸念が出てくると、消費者の不動産購入に大きくブレーキがかかり、不動産価格の下落傾向が強まる可能性は否めません。

国民全体の節電努力や様々な工夫で夏場の電力不足を乗り切り、原発事故の放射能リスクも早い段階で収束化し、復興のグランドデザインを描き新しい日本つくりの好機としてつなげていくことで不動産価格がV字回復する可能性に期待したいと思います


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震災から3ヶ月、今後の不動産動向


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編集:不動産価格.net事務局


東日本大地震から3か月以上の時間が経ち余震もかなり落ち着きをみせてきており、国内の経済活動も徐々に平常時に戻りつつあります。しかしながら、被災地の東日本ではまだまだ避難所生活状態の方も多く、がれき処理の問題、原発事故の収束には問題が山積し、復興モード(先行き)にはまだまだな感じが続いています。

以下に2011年6月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。


■最新の不動産市場動向

2011年6月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.6% +0.7% -10.7%
中古戸建て +1.2% +1.5% -7.4%
土地 -9.2% -4.2% -11.1%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年5月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +2.2% +0.9% +7.6%
中古戸建て +3.1% +6.4% +25.3%
土地 +5.8% +27.2% +4.0%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 6月号

東日本大地震(震災)の影響で成約件数は首都圏では依然として減少傾向は変わらずという感じです。逆に西日本の市場は「底入れ」を感じさせるような若干の上昇傾向が見受けれます。特に兵庫県、京都府が増傾向になっています。

■今後の不動産価格は下落傾向が続く?

今後の不動産価格の動向ですが、長期的には上昇はあまり期待出来ない、横ばいもしくは下落傾向が強いと言わざるを得ない状況です。特に、少子高齢化により住宅需要そのものが減退傾向に有り、リーマンショック以降の国内のデフレ経済が定着していることによる経済活動の縮小、今回の原発事故による放射能汚染水の海洋投棄など(世界レベルでの環境汚染の)賠償で大量の債務を抱え日本経済が危機的事態(デフォルト)に突入する可能性も小さくないなどネガティブファクターは少なくないというのが現状です。

復興を契機に新しい国家再建を目指すような強いリーダーシップ(政治主導)も現在の不安定な政治局面では期待出来ず、この先、復興需要等による一時的な景気回復があったとしても力強い回復は難しいと思われます。


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売主には厳しい2011年末


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編集:不動産価格.net事務局


 震災直後の悲観的な状況もようやく薄れ始めたところに、欧州経済危機(ギリシャ問題等)、世界同時株安など世界的な経済危機の様相を呈してきており、それにあわせて急激な円高も進行しています。このような状況が日本経済を圧迫し、加えて震災復興、原発事故処理の財源として増税を強いられる可能性もあり、家や土地を買いたいという消費者の購入マインドも低迷を続けています。首都圏等では震災後6ヶ月連続で成約件数も減少傾向(6ヶ月連続で前年比で約5%減少)で売れにくい状況が続いています

 近畿圏でも同様に、経済状況悪化の影響で一般消費者の不動産購入マインドは大きく減退しており、耐えきれなくなった売主が価格を下げて売却する傾向が強まっています。

以下に2011年8月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2011年8月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -0.5% +2.1% -6.0%
中古戸建て -0.4% -1.6% +4.1%
土地 -0.4% -6.0% +12.9%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年8月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 成約価格(前年比) 成約価格(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -3.0% -4.1% +5.9%
中古戸建て +2.7% +0.4% +2.8%
土地 -14.1% -8.0% +34.3%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 8月号


■売主には厳しい2011年末

2011年も残り3ヶ月程度ですが、欧州危機を始め、ドル安(円高)など世界的景気低迷は深刻度を増している傾向に加え、地震津波で被災された地域の復興、原発事故による放射能汚染の拡大等、来年にかけて景気回復が一気に好転することに期待できる状況ではなく、当面、土地、不動産の価格上昇は見込みにくい状況です。路線価をみても首都圏で2011年は2010年に比べて3−6%の下落が見られており、さらに来年度も回復期待は難しい状況かと思います。売主には厳しい状況になることは避けられないかもしれません。



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不動産市場の低迷は続く


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


震災から半年が経ち国内の経済活動も持ち直しつつあるものの、未だ不透明な状況に加えて欧州危機等による円高等による景気低迷や生産体制の海外シフト、さらに増税等の用意が消費者の住宅購入意欲の減退に繋がっており、売却価格面では前年と比較して減少傾向は改善していないのが現状です。

以下に2011年9月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2011年9月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -2.2% -1.2% -3.6%
中古戸建て +0.8% +2.6% -3.0%
土地 -2.8% +0.2% +5.9%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年9月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション + 0% -0.9% +13.1%
中古戸建て +0.5% +3.3% +5.0%
土地 -7.5% +6.1% -12.4%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 9月号


■売却価格の底値は続く?

円高、デフレ等の長期化など経済状況に不透明感が続く限り、不動産流通市場の低空飛行は避けられないというのが一般的な見方。加えて、当分、価格上昇は期待できないので、年内中にも不動産売却したいという傾向も一部で見られるようになってきております。少しネガティブな市場環境が台頭しがちですが、今後、復興が進むことで生産活動の正常化し、2012年後半くらいには消費者購入心理が改善されていくことに期待したいものです。



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路線価と調整率


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去る11月1日、国税庁が東日本大震災による被害が大きかった土地について、相続税など税金 の負担を軽くするため、国税庁は、被害に応じて定めた路線価の「調整率」を公表しました。 対象エリアは、青森県、岩手県、宮城県、福島県、茨城県、栃木県、千葉県に新潟県、長野県、埼玉県の一部となっています。

相続税や贈与税などの計算の基準とする「路線価」は、毎年1月1日 時点の評価のため、震災による地価の下落が反映するために、国税庁は、震災による被害を地域ごとに算定した「調整率」を設定されました。これにより、、相続税が昨年5月11日から、贈与税が昨年1月1日から、今年中に取得した土地に適用され、7月1日に発表された「路線価」に「調整率」を乗じたものとなります。

路線価が下がるということは土地の資産価値が下がることであり、今後の不動産売買に影響が出ることは間違いない。しかしながら、震災で受けた被害が復旧し、そのエリアの復興が軌道に乗ってくれば、資産価値の下落にも歯止めはかかると思われます。液状化などの発生した地域ブランドイメージの回復には時間はかかると思われますが、積極的な不幸行政の取り組みが期待されるところです。

全国的にも路線価の縮小傾向は、2009年以降、下落傾向となり、2011年度は3.1%の減少となっております。デフレ経済が今後も続く限り、土地の資産価値も上昇は見込まれません。

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成約件数は増えたが暗雲漂ったまま


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2011年も残すところあと2ヶ月。依然、国内経済のデフレ進行は継続しており、それに加えて欧州危機による円高にも抜本的な解決策が見いだせておらず、景気は下向き傾向のままで、このまま不動産流通市場の低迷は年を越しそうです。
当コラムでも、前々回のコラム「売主には厳しい2011年末」で予測した通りの展開となってきています。
以下に2011年10月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2011年10月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -2.8% +0.2% +4.9%
中古戸建て -0.2% +0.3% +6.1%
土地 +4.7% +7.6% +3.9%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年10月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -0.4% +1.8% +5.6%
中古戸建て -2.6% -0.5% +6.8%
土地 -7.9% +4.9% -13.9%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 10月号


■不動産の売却価格は横ばいから若干の下落傾向へ

10月度の市場動向に少し変化が見られます。成約件数は前年同月比で増加しており市場は動きはじめたのですが、売却時の平米単価は前年同月比で下落傾向。不動産の価格は、今年一年、横ばいを続けており、今後の上昇期待が持てないという売主判断が増えて来ているように見受けられます。前年同月比で若干下回っているが、前月比で若干プラスになったところで年末を控えて売却決断という感じでしょうか。



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初めての土地の売却で失敗しない



土地を売却する際に気になるのが価格。誰がその価格を決めるのでしょうか?
最終的には、売主が決めた価格に買主が合意して取引成立となるのです。

不動産会社が提供する査定額は、あくまでも「参考価格」と考えるべき

最終的な取引価格は、売主や買主の事情や様々な価格条件が合い重なって決まるものです。例えば、次の住まいを購入資金の払い込みとして、どうしてもこの期限までに現金が必要でそれまであと1ヶ月しか無いとか、買主が隣接地の所有者でその土地を得ることで自分の所有している土地の価値が上がる場合など理由でどうしても買いたいとか。。


出来限り高く売りたいと願うのは売主の自然の摂理ですが、買主は逆に納得価格(お得!)と思われる価格で買いたいと思っており、買主、売主が折り合い点を見つけ取引が成立します。
 

不動産会社の仕事は、スムーズに不動産売買を成立させるために客観的に「査定」(適正価格を調査・算出)し、購入希望者(買主)を見つけ、公正に売買契約の成立を仲介することです。


そういう意味では、客観的な算出根拠をしっかりとした査定書を提示できる不動産会社を選ぶことは、売主にとってとても重要なポイントです。 チカラのない不動産会社は、簡易査定の時点で適正な価格(相場)より高めの金額で査定書を提示することが少なくありません。とにかく契約を取る(お客を囲い込んで)のが勝負と考えているのです。こういう不動産会社と専任契約してしまうと、契約後「市場が低迷し相場が下がってきたから、もう少し下げないと・・・」と始まり、広告活動もろくせず、たまたま見つけた買主に「破格な買い物できるから」と持ちかけ、売主には「この顧客を逃すと次はないから、少し安くして・・・」とプレッシャーを与えて、当初の査定金額より10%も20%も安くなって売ることになったという例も少なくありません。

欲に負けた売主になってはいかん! 納得できない価額で不動産の売買をしてしまうと高額な取引であるがゆえに後悔も大きくなります。

不動産会社から得る査定額は、より精密で客観的な算出根拠(分析内容とデータ)が重要です。 そう言う意味では、公的な土地の価格指標として、「路線価」「固定資産税評価額」「公示地価」「地価基準」というものがあり、少なくともこれらの数字(最新の値、過去の推移)はしっかりと押さえておくのは不動産会社と話をする際に有効です。

 (それぞれの概要は下表でご確認下さい。) また、土地の売買の実勢価格は、需要と供給のバランスにより価格が決定するという市場の原則で変動していきます。景気や都市開発等の影響なども無視出来ません。上記の公的な価格指標は、実勢価格の推移に影響されて(株価や為替のような激しさはありませんが)「追従的」に上下動します。ポイントは公的な指標は、実際の市場で取引された価格の後から決まっていくものというのが基本です。

不動産価格.netでは、定期的(1〜2ヶ月おき)に実際の成約価格の推移を分析し、(「特集 不動産売却で失敗しない」で執筆・掲載しています。大きな流れ(価格推移)はそちらでご理解いただけると思います。より具体的な市区町村別の推移は、それぞれ東日本レインズ、中部レインズ、近畿レインズ、西日本レインズの詳細データをご参照頂ければと思います。

       
種別 実施機関 基準 公表 調査
地点数
目的 適用法
路線価 国税庁 1/1 7/1 36万 相続税、贈与税
の算出
相続税法
固定資産税
評価額
総務省
地方自治体
1/1 4/1 na 固定資産税、
不動産取得税
などの算出
-地方税法
公示地価 国土交通省 1/1 3月 26万 一般土地取引
の指標
地価公示法
基準地価 県知事 7/1 9月2.2万土地取引規制
で届けられた
価格の審査
国土利用
計画法

取引成立件数は増加、価格は低調


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編集:不動産価格.net事務局


師走に入り、東日本大震災、福島第一原発事故、欧州危機と激動の一年も幕を閉じる時期となってきました。 依然としてデフレ傾向、円高傾向も続いており国内経済は冷えたままで、抜本的な解決策が見いだせてません。不動産市場は消費者の不動産の購入意欲も冷えたままで買い手が見つからない売物件在庫が増加しているというのが現状のようです。

以下に2011年11月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2011年10月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -5.4% +0.1% +4.0%
中古戸建て -0.9% +0.5% +5.4%
土地 -3.9% +5.4% +5.1%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年11月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -2.9% +0.1% -4.8%
中古戸建て -2.1% +2.1% +0.0%
土地 +2.9% +19.8% -11.5%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 11月号

■市場が動く前に十分な売却戦略が望ましい

一般消費者の不動産購入意欲が上昇しないことには売却の価格は上がらないわけですが、現時点で、その気配はなく、底値で買われるのを待つというケースが増えているという感じです。 年が明けて課税年度も変わり、4月の移動シーズンに合わせて動きが出てくるとは思われますが、買い手市場は必至なので、出来だけ有利な条件で売り抜くためには、早めに不動産売却の準備をスタートして、不動産会社とよく相談して売却戦略をよく組み立てておくことが望ましいですね。



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2012年の売却は背水の陣


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年が変わり、昨年12月度の不動産取引データが発表されましたが、当コラムでも前々回前回と予想していた通り、売主に取っては大変厳しい年末となってしまいました。 世界的には欧州危機などで円高が加速しており、国内経済も震災復興の遅れ、デフレ傾向、さらに政治不信などの理由で消費者の不動産購入意欲も冷えきったまま年を越してしまいました。

以下に2011年12月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年1月、今週に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -3.7% +1.5% +0.3%
中古戸建て -8.8% -5.1% +5.6%
土地 -4.6% +11.0% +23.3%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2011年12月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.4% -3.2% +2.9%
中古戸建て -4.6% -5.1% +7.6%
土地 -14.7% -4.7% +13.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 12月号

■見切り売りで年越し、2012年も楽観できない

12月のデータを見る限り、「見切り売り」な感じで売主には惨憺たる結果となっています。季節的な要因(年内に売却したい)と経済低迷による購入意欲の減退のダブルパンチな様相です。特に、土地の売却は、平米単価にして、前年に比べて5〜15%ほど下げた結果となっています。特に首都圏(東日本)でその傾向は強かったようです。成約件数(売却件数)は、首都圏では前年度同月比で23%強、関西圏では14%弱という数字で、2012年になっても改善される見込みはない、税年度も変わるし所有だけしていても固定資産税など税金分が嵩むだけと判断し、仕方なく叩き売ったという売主が多かったのではないかという結果になりました。

ご参考までに東京圏のマンション流通価格の動向をご覧下さい。2009年のリーマンショックから立ち直ってきた時に東日本大震災で下がり始め、夏場に立ち直りかけたかに見えた後、年末にかけて下落しています

trebd.jpg 出典:財団法人日本総合研究所財団法人東日本不動産流通機構
出典データ:東京圏のマンション流通価格

リーダーシップに欠けダッチロール状態な国内政治動向もあり、震災復興、財政改革も進まず、特に東日本では震災のダメージからも抜け出ること出来ず、結果的に惨憺たる状況が続いているのが現実ですね。政権交代した意味も薄れ、しかしながら、戻すべきところ(政党)もないという状態が長く続くと、更なる経済低迷のリスクが高まり、不動産の価格も底割れしはじめる可能性も排除できないという感じです。

2012年は、世界的には欧州経済危機を乗り越え、日本も震災復興が本格化し、復興景気などで景気回復のきっかけを掴み、立ち直ることを祈るばかりです。

これからは移動のシーズンである4月、5月にむけて不動産取引が活発化し購入者の動きが出てきますが、そのタイミングを逃さず、少しでも有利な条件で売却できる準備は早めにスタートされることをお勧めします。政治が迷走し、景気が低迷した状況で少しでも好条件を得る為には、不動産売却される売主自らも不動産売却の基礎的な知識も身につけて、不動産会社ともしっかりコミュニケーションを取りよりアクティブな営業活動をお願いできるようプレッシャーを与える努力も重要です。当サイトでも、出来る限り情報を発信していき、少しでも売却者の皆様の不動産リテラシーが高まり、賢く売却できるよう努めて行きたいと思います.

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不動産売却は2月が勝負

早いもので、2012年も1月が終わり、2月に入り、不動産売却の動きが本格化しはじめてきました。

不動産の取引は毎年4月になると『移動、新年度のスタート』などの事由でピークシーズンとなってきます。 言い換えると、2月は不動産を売却するするお客様が一斉に動きはじめます。タイミングを逃さないように売却/物件引渡しを完了したい日程から逆算して、売却スケジュールをしっかり組み立てるのが不動産売却、成功の第一歩となります。

一般的に購入希望者の物色(物件探し)は2月から始まり、3月になると本格化し、4月、5月が取引のピークとなっていきます。買主が動く時期は売主にとってもっとも好条件で売却出来るチャンスとなるのは市場の原理です。言い換えると、もっとも高く売れる可能性があるわけです。

下図をご参照下さい。

baikyaku.jpg

「売主」は、図に書かれている①〜③の内容を行う責任があります。

①不動産会社を選ぶ

より実績が高く、より有能な不動産会社を選ぶかが不動産売却の勝負の分かれ道となります。高い査定額は魅力的ですが、イコール売却する最終金額ではありません。仲介の契約を取りたいがため、競合より高めの査定額を提示し媒介契約を結んだ後で、「市場動向が不調なのでもう少し値段を落とした方が早く売れる、、」と売出し後、値下げを要求されるという不動産会社も少なくありません。念頭に入れておきたいのは、「査定額=売却価格」ではありませんということです。査定の正確性いわゆる算出根拠がより精密で、納得できるものかどうかがとても重要です。相場より高い売出し価格で長期間売れず泣く泣く最後に値段を下げるという事態だけは避けたいものです。


まず、複数の不動産会社に簡易査定を依頼し、しっかりと比較検討して、売主ペースで不動産会社の「査定の質」をよく検討して、次の訪問査定へと繋げていくのが賢い売却の進め方です。このプロセスにじっくり時間をかけ、不動産会社には気兼ねなく沢山、わからないことは質問し、納得できる対応をしてくれた不動産会社を選ぶ努力をすることが成功の第一歩です。また、税務的なアドバイスや法的なアドバイスも十分に教えてもらい、理解しておきましょう。この辺りの実務力のある担当者かどうかも見極めておきたいところです。売却直前で法的な問題や税務面で慌てない為にも重要なところです。今後、信頼してお願いする不動産会社を見極め、絞り込む!!です。

② 訪問査定を依頼し、不動産会社を決める。

簡易査定の段階で、納得した提案(査定書)をもらった不動産会社に実際に物件に訪問してもらい、詳細な不動産査定をしてもらいます。 その段階でも、十分に不明な点は質問し説明してもらい具体的な販売促進活動の方法を提示してもらいます。 十分な納得がいく売却活動を約束してくれる不動産会社と媒介契約を結びましょう。 この段階で、売出し価格戦略も提案してもらい、売却契約時に必要な資料の準備を始めましょう。

③売出し価格を決める

大切な不動産ゆえに少しでも高く売却したいと思うのはだれでも同じです。しかし、買う側も少しでも安く買いたいと願っています。 より、客観的で両者が納得できる価格で売り出すことが重要です。 欲をかいて高値で売出し、その後、値下げ連発となると、結果的に不満や後悔が残ります。個人的な事情や条件も十分、不動産会社にも話し、理解してもらった上で決定していきたいものです。

①〜③までのプロセスで売主としての「納得できる条件」ができあがるのに、1ヶ月はかかると思います。 その後は、不動産会社による購入希望者探しが始まります。このように、不動産売却を進めていくにはある程度、時間はみておく必要があります。

2月になると本格的な不動産売却の動きがはじまります。不動産会社はとても多忙になります。
当サイトでも過去4年間の実績データで、毎年2月は査定依頼をされるお客様の数は、通常月の2〜3割程度増加します。そういう点からも、早めに手配を始めておかれることは、タイミングを逸っしないためにも大変重要なポイントだと思います。

不動産価格.netは、365日24時間いつでも査定依頼をご利用出来ます。査定担当の不動産会社にはリアルタイムで不動産査定は転送されており、順次、処理されます。 当サイトは参加の各不動産会社の本部と直結しておりますのでご安心してご依頼いただけます。万が一、対応されないこと等あれば、当サイトより該当の不動産会社へ状況確認の上、督促するなど万全の体制でサポートさせていただきます。また、上記内容、その他、不動産の売却査定をご依頼頂くにあたり、ご不明な点等ございましたら、重ねて不動産価格.net事務局までお気軽にお問合せ下さい。

上記内容、その他、不動産の売却 査定をご依頼頂くにあたり、ご不明な点等ございましたら、重ねて不動産価格.net事務局までお気軽にお問合せ下さい。

◆◇◆ まずは、不動産の査定から (完全無料)

土地の価格に底打ち感


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


2012年1月は底打ち感が出始めたような結果となってきています。特に土地を中心にその傾向が出始めており、関東圏、関西圏共に成約件数も増え、前月比でもプラス傾向が出てきました。ただ、明確な上昇機運が出始めたと判断するには国内経済のファンダメンタルまだまだ低調だと思いますが、買い手はそろそろこの辺りが底と見始めているような感じは否めないですね。
以下に2011年12月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年1月、今週に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -2.5% +0.1% -3.3%
中古戸建て -5.6% +0.8% -6.3%
土地 -0.9% +7.3% +5.5%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年1月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -6.2% -2.1% +8.5%
中古戸建て 0.0% -0.0% +11.0%
土地 +16.9% +13.1% +39.0%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 2月号

■不動産の若干回復の兆しあり?

昨日(2/17)の政府発表ならびに日銀総裁の講演などを見る限り、国内の景気回復について復興需要による底上げは限定的ですし、円高の長期化や欧州危機や中国の景気減速の影響で製造業は収益悪化が続き、全体的な回復の兆しはまだ見えて来てないというのが現実的な線かと。 一方で、国内の小売り分野で緩やかな回復基調も出始めてきているのも事実で、震災の自粛モードも若干減退したのか、エコカー補助金で新車の売上げが伸び、厳冬の影響もあり11月くらいから生活必需品関連から改善してきている点などプラス 面もあるようです。

http://www5.cao.go.jp/keizai3/getsurei/2012/0216getsurei/main.pdf

不動産の価格動向も震災の影響で落ち込みから徐々に回復しつつありますが、未だ踊り場にいる状況ですね。首都圏や関西圏の一部の人気エリアでは個人の不動産取得意欲が戻りつつあるようで土地の売却価格等の上昇傾向も見られてきましたが、一方で首都圏では転入人口の減少が散見される点は要注意ですね。特に千葉県などは転出人口のほうが多くなり、厳しい状況にあるというのも事実です。

本格的な景気回復傾向に向かうとよいですが、未だデフレ状況は続いており、消費税増税など一般個人(大衆)の生活防衛意識の高まりを増長させる話題には事欠かない状況であるので楽観出来ないのも事実です。欧州の債務危機、中国の景気回復の兆しが見えてくると、今年後半から緩やかに回復していくとも言われており、今後の動向には注視が必要です。

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さて売却シーズン到来

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東日本大震災から1年が経過し、震災のネガティブショックからの立て直しも進んでいる中で、起こったギリシャ財政危機に端を発した欧州再無危機も、とりあえず、先日の欧州財務相会議でギリシャの第二次金融支援合意し、世界的にも少し安堵感が戻ってきたような感じですね。その結果、急激に進んでいた円高も底を打った感じとなってきており国内経済にも少し明かりが差して来たように思います。

前回のコラムでも書いたように、国内の土地の価格も昨年末で底を打ち、不動産の買い手サイドの動きが少しずつ始まって来たように思います。金利面でも税制面でも今、不動産を購入するにはとてもよい環境が揃っているのは事実で、経済動向が夏に向かって落ち着きを戻せば、一般個人の住宅購入意欲も徐々に回復してくると思われます。ただ、一方で国内政局の不安定さや消費税増税などもあり予断許さない面も十分にあるので、不動産を売却を検討していくには、その辺りを考慮しつつタイミングを狙って行くのが賢明な方法だと思います。


■□ 出来るだけ早く売却したいと考えているなら

4月は新年度の始まりで移動のピークでもあり、これに合わせて、これから3〜4ヶ月間が不動産売買が活発になってきます。もし、短期的(半年以内)に不動産の売却を考えているなら、今すぐ動く(簡易査定で相場価格を知る)べきタイミングです。そして、夏休みまでが勝負です。 がんばって下さい。 簡易査定を依頼して「現在の実勢価格」では安過ぎて売りたくないということであれば、無理に不動産会社と媒介契約しないでもよいと思います。 時期を見て売却する際には改めて連絡しますと丁寧に事情を説明すれば問題ないと思います。  高めの売出価格で販売に出してみるという手もありますが、売り出し価格が市場相場からあまりにも高過ぎても買主によい印象も与えないですし、「長期間売れない物件」と市場判断されてしまうこともあり、あまりお勧めはできないです。

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■□ 急いでないけど、年内には売却したいと考えているなら

例えば、1年以内くらいに不動産を売却しようかな?と考えているなら、まずは、現時点での市場価格を押さえておく(複数の会社に不動産の査定を依頼する)ことは不動産売却の成功の第一歩です。

簡易査定を受取ると同時に、安心して任せられる不動産会社をじっくり選ぶというプロセスを進めていくことは買主の責任としてやらなければならないポイントです。 (信頼関係や安心感というのは短期間ではできないです)また、(売主として)不動産取引、市場動向に関する基本的な知識もつけて、売却にむけての判断材料を収集していくタイミングでもあります。それらによって、「納得した金額で売れる」基盤ができていくと思います。

売主の情報収集(知識、理解)のプロセスを面倒くさがらず、しっかり応援してくれる不動産会社(担当営業)はきっと売却を成功に導いてくれると思います。 どうしても不動産会社の営業マンは会社の業績目標もあり、短期決戦型(瀬戸際な状況)を好む傾向があるのですが、「時間」を巧くマネージして、それぞれの物件や売主の事情を加味した売却戦略をしっかり作ってくれる優秀な営業マンも必ず見つかると思います。


「売主が納得したタイミングで、納得した金額で契約成立させる」が不動産売却を担当する営業マンの基本条件だと思います。 有能な営業マンを見つけるのが「最も重要な売主責任」です。そのために売主本人もしっかりと勉強し(判断材料を入手し)不動産担当者と円滑にコミュニケーションを行い、適切なタイミングで意思決定することが必要です。 いくら勉強しても不動産売却に関して知らないことは沢山ありその道のプロである不動産営業マンに勝てる戦ではないです。しかし、営業マンが専門用語振りまきながら曖昧な態度はでごまかしを見逃さないようにすることが大切だということです。

「相場からかけ離れた高い金額で売りたいという「本能(欲)」に覆われて意思決定を迷い続けていることで機会損失(売れるチャンスを逃し、余分な固定資産税や維持費や利息(ローンしている場合)を支払っていき)を招き、結果的に安くなってしまったというのは、不動産会社の問題ではなく、「売主の問題」です。


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候補となる買主が見つかりその買主との交渉の段階でも、時間的余裕を持って(計画的に)交渉に臨むことは有利な条件で交渉成立させるための鉄則です。 言い換えると、不動産を賢く売るには、査定額そのものよりもどの不動産会社を選ぶかが大きな分水領となるということです。 高く売れるには越したことはないですが、優良な買主を見つけて来てもらうこともとても重要だったりするのです。(売却後のトラブルとなるような買主は極力避けたいです。) そういう意味でも、時間をかけて仲介を依頼する会社を選ぶことが重要なのです。


平成24年地価公示と売却シナリオ

昨日(3月22日)に国土交通省から地価公示の発表がありました。地価公示は一般の土地の価格に対して指標となるもので2012年1月1日時点での国が示す「正常な価格」ということになります。実勢価格はこれにマーケットの状況や経済的なファンダメンタル(景気動向)などを加味したものとなります。公示された価格はあくまでも指標であり、実勢価格との乖離は大きくあります。ただ、前年度に比べて上昇したか下落したかの指標とはなるので、不動産の取引の際には押さえておきたい数字であることは明らかです。

発表内容の詳細は下記の国土交通省のページをご参照下さい。

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/index.html

内容的には、先日(2月18日)に当サイトで記述した内容とほぼ同じ感じで、総括すると土地の価格の下落傾向が縮小し、一部の地域では上昇が見られる等、底打ちが鮮明となって来たと言えると思います。

埼玉県:横ばい、下落傾向の縮小
千葉県:液状化、放射能等の影響で下落傾向
東京都;全般的に横ばい、一部の地域で上昇も
神奈川県:全般的に横ばい、一部の地域で上昇も
愛知県:横ばいから一部(124地点)で上昇傾向
京都:全般的に横ばい、一部の地域で上昇も
大阪:全般的に横ばい、大阪市中心部で一部の地域で上昇も
兵庫:横ばいから一部(115地点)で上昇傾向へ
福岡:下落傾向縮小から横ばいへ、一部の地域で上昇も

<主なエリアの住宅地の平均価格>

◆東京圏
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/12.html
◆名古屋圏
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/24.html
◆大阪圏
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2012/18.html

<まとめ>

全国レベルの都市圏でみると下落幅が縮小したということですが、下落傾向には変わりなく、もっと積極的に震災復興が進んでいたら、、と考えたくなる感じで、全般的には回復率は弱いと思います。欧州危機もギリシャ問題も最悪のシナリオは回避でき小康状態で円高にも終止符が打たれつつありますが、一部の報道ではスペインも危機的な状況に陥りつつあり、世界経済のファンダメンタルは安定したとは言いがたい状況というのが現在の状況ですね。 また、被災地や地方都市では下落傾向は続いており、地価上昇と地価下落の二極化も始まっています。

一方で短期的な視点でみると、3月に入り円高基調が収束しこれから土地を含め、不動産価格の上昇機運が高まりを見せて来ており、4月以降、震災の復興も本格化してくると、不動産取引の動きが活発化してくると思います。
ここ1年くらいで不動産の売却をご検討されているなら、そろそろ準備を始めておきたいものです。 

(当サイトのPRとなりますが) まずは、一括サイト経由で不動産査定を信頼出来る不動産会社、複数に、不動産査定(現在の市場価格を抑え)依頼し、不動産会社とのパイプを作っておき、タイミングを見計らって売リ出すのがよいと思います。

買い手が動き始める


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


東日本大震災から一年が経過した2012年3月度の不動産取引データが発表されました。 成約件数は東日本では高水準となりましたが、不動産価格そのものは横ばい状況です。 状況では、底値で購入する動きは加速しているものの、依然として、「買い手市場」ですね。関東圏では、マンション、土地、中古一戸建て共に僅かながらも前月比プラスになっていることは売り手にとってはプラス材料ではあります。
以下に2012年3月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年4月10日に、東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -1.1% +0.3% +35.8%
中古戸建て -1.1% +0.5% +30.8%
土地 -3.1% +2.9% +30.3%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年3月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -3.8% -3.4% +2.1%
中古戸建て +7.8% -2.5% +12.8%
土地 +1.5% +8.6% -1.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 4月号

■不動産取引に改善の兆し

復興需要の拡大で、小売、製造業は共に緩やかに改善しつつあり、世界的にも欧州債務問題も(根本的には解決はしなていないが)危機的な状況は脱しつつあり、安堵感からか若干の円安となりました。しかしながら、世界経済の長引く不況、回復の遅れは否めず、国内経済もデフレ経済は継続しており、政治不安など課題も山積している状況で不動産取得への積極的な動きは期待できる状況ではない為、不動産価格については、当面、調整的な局面で推移すると思われます。
ただ、このまま、今年後半にむけて国内経済の緩やかな回復を継続していく中で、消費税増税が決定された場合、一時的に取引が増大する可能性もあります。そのタイミングで賢く不動産を売却する為の計画準備は進めておいても損はないと思います。  長期的には、団塊世代がリタイアし少子高齢化の中で日本の人口が減少傾向は明白で現在の住宅、不動産の需給バランスが売り手好転になる可能性は少ないと考えておくべき。値段が上がるまで売らないというのは結果的に維持コストを払いつつ、機会を逸する可能性も孕んでいるので、現情勢ではあまり得策ではないかもしれません。

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2011年度の不動産流通動向

昨日(4/16)に東日本不動産流通機構から最新年度(2011/4〜2012/3)の首都圏における住宅市場動向調査の結果が発表されました。 これから不動産を売却する方にとって、興味深いデータがありましたので、2部構成で解説します。

第一部 :市場全体の動向

1.まずは成約(取引)動向

2011年度は東日本大震災、欧州危機など不安定で経済的にも下落状況が続き、不動産(住宅市況)も非常に大きなインパクトを与えました。 下記の図でもわかるように、成約件数そのものは横ばいですが、マンションの価格、戸建て住宅、土地の価格、すべての不動産価格が下落を示しています。

リーマンショック以降、極度な円高、デフレ経済で生活者の経済状況も悪化し、不動産価格も下落傾向が慢性化していたところに、震災ショックで、大切な不動産だけどこれ以上、保有している経済的余裕もないし、底値で泣く泣く売却せざるを得なかったケースも多くあった1年ということが推察出来る結果ですね。


doko.gif

データの出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2012.pdf

2.マンションと土地の取引動向

<中古マンション>

成約件数は、横ばい (前年度比 ▲1.1%)
成約価格は、下落   (前年度比 ▲2.1%)

中古マンションの平米単価で目立ったのは、東京23区は▲4.7%。 結構、悲惨な結果でした。

<土地>

成約件数は、横ばい (前年度比 +5.8%)
成約価格は、下落   (前年度比 ▲3.2%)

土地では、やはり23区で▲6.6%、ついで埼玉県の▲6.5%でした。これは、長期的な経済の低迷によるものが下落傾向の主な原因だと思われ,根が深い問題ですね。

今回のデータは、東日本不動産流通機構が、不動産流通業界に向けて発表されたデータですが、不動産を売却する個人の方の視点で見ると、興味深いデータもいくつかありました。 こちらは「第2部 不動産流通の真相」で説明させていただきます。

第2部 不動産取引の真相

東日本不動産流通機構から昨日発表されたデータを見ていて、不動産を売却する一般個人の視点でみると興味深いデータがありました。 不動産会社サイドからみると常識的なものかもしれませんが、大切な不動産を売却される一般個人の方にとってはで失敗しない為にもにもしっかりと押さえておきたいデータです。

◆査定額の真相を知る

まず不動産の売却となると、気になるのがその「価格」ですが、そこには複数の価格が存在します。

1)簡易査定額  「不動産会社が机上で行う概算価格」
2)訪問査定額  「物件を実際に訪問し、詳細に調査した後の査定額」
3)売出価格   「不動産会社と媒介契約をし、一般に公開される販売価格」
4)成約価格   「買主が見つかり、売却(譲渡)した最終金額」

下表をご参照下さい。着目して頂きたいのが

 新規登録状況の平均m2単価(平米単価)と成約時の平均m2単価

下表の中古マンションの2011年の成約状況の表内のm2単価(38.66万円)です。4)の成約価格の平均となります。その下の表の新規登録状況の表内のm2単価は(45.55万円)です。こちらは売出価格となります。

mansion-kakakusa.gif
データの出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2012.pdf


新規登録時の単価と、成約時の単価には約15.1%の「差」があります。

新規登録時の単価とは、一般のお客様が売却するために不動産会社と専任契約など仲介契約を結ばれ、販売活動を開始した時に「売出価格」として最初にレインズに登録した金額、です。 平均的に、成約価格より15.1%高めの設定となっていることを事前に知っておく(覚悟しておく)ことはとても重要ですね。

例えば

70m2の3LDKのマンションだと

  ■ 売出価格が  45.55万円 × 70m2 = 3188.5万円
  ■ 成約価格は、 38.66万円 × 70m2 = 2706.2万円

となります。

  482.3万円の差が「現実」なんです。 

  さらに現実的な話をすると、仲介手数料3.15%+6.3万円、
  登記費用(司法書士に支払)、契約印紙代、引越費用等がかかります。 
  住宅ローンがある場合、その抵当権抹消登記費用等、さらに100万円前後
  の支出があると考えるべきなのです。

  勿論、譲渡(不動産売却)で買った金額よりも「損」した部分は、一定要件
  を満たせばその損失と他の所得を損益通算できる場合があるので、その点も
  押さえておきたい点ではあります。

  特に、住み替えを考えている場合は、入金決済のタイミングもあるので、しっかり押さえておきたいですね。 インターネットやチラシで類似の販売中物件(売出価格)をみて、「うちのマンションもこれくらいで売れるんだなぁ〜」と想定すると後でがっかりするわけですね。

高めの査定で喜んで契約したけど「散々、値段を叩かれて売った(悔)!」というのもよく聞かれる話です。 実際には、不動産会社は、この「現実」はよく知っているのですが、あまり低い金額を出して売主様の売却意欲を落とし、仲介の契約できなくなる可能性もあるので、しっかり説明せず、媒介契約を急がせることも少なくないのです。 


<土地の価格の現実>

土地も例外ではありません。下表を参照下さい。

tochi-kakakusa.gif
データの出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2012.pdf

  土地の2011年の成約状況の表内のm2単価(19.78万円)です。
  4)の成約価格の平均となります。
  新規登録状況の表内のm2単価は(22.53万円)です。
  こちらが売出価格となります。

「現実」は、12.2%のダウンになります。中古マンションの15.1%よりは安いものの売出価格よりは安くなります。

大切なことは、不動産の査定額=最終的に手元に入る金額ではないという「事実」を知った上で、複数の不動産会社に不動産査定を依頼してみて、この「現実」を事前に理解した上で、各社の営業対応(売却戦略の提案)を聞き、査定額に惑わされず、最善の提案内容を提示した不動産会社を選ぶというのが、不動産売却の成功術のひとつとなるのではないでしょうか?

不動産売却の成功シナリオ

 
 不動産の売却で成功するには、適切な価格で、適切なタイミングで、適切な買主に売却 が前提となります。価格、タイミング、買主の3点は、不動産会社が決定するものではなく、売主が自身で考え納得し、最終判断しなくてはいけないものです。 言い換えると「売主責任」ということになります。 「売主責任」を理解し、自ら意思決定していくという姿勢が不動産の売却成功の鍵を握ります。

この3点の中でも、売主にとって最も重要な課題は

「売却のタイミング」です。

売却のタイミングは、不動産会社が決定するものではありません。個人的な事情や条件が大きく影響します。 売却のデッドラインがいつなのか? 営業活動は不動産会社に委託しますが、●月●●日までにこの金額で売却出来るようお願いしたいと不動産会社の営業マンに明確に売却条件や要望を伝え、営業マンと膝を突き合わせて相談し、最適なスケジュールと売出価格を決めることが売却成功への近道となります。 市場の動向は不動産会社の営業マンは把握はしていますが、だからといってデッドラインまでに売れない場合の責任は取ってくれません。完全に不動産会社の営業マンの言動に依存してしまうののは後悔の元となります。 あくまでも、売主自身が提供される情報を客観的に理解し、納得出来るよう説明するのが不動産会社の営業マンの仕事なので徹底的にコミュニケーションして下さい。

◆売出価格と売却のタイミング

大切な不動産を売却するのだから、誰もが少しでも高く売却をしたいと考えます。 当サイトのお客様でも、少々、時間がかかっても高い値段で売れるのを待つという売主様も少なくありません。ただ、時間の経過とともに発生する機会損失も少なくありません。固定資産税、維持コスト、築年数の増加による価値減少などを考慮しておく必要があります。高い売出価格での売却は時間がかかるもの分かっていても何ヶ月も売れないと結構ストレスも溜まります。

売出価格を高く設定しすぎて売れるタイミングを逸し、そうしているうちに、維持コストの負担に耐えきれなくなったり、仕事や健康状況等の変化で仕方なく値段を大幅に引き下げて売却しなければならない事態(リスク)も予め想定しておく必要はあると思います。そういう意味でも、前回のコラム「不動産取引の真相」で書かせて頂きました「販売価格と成約価格」の現実は押さえたうえで、売却のタイミングを考慮しつつ、最適な売出価格と妥協出来る最低ラインを予め想定した上で販売活動に臨むことが大切だと思います。

◆適切な買主と売却のタイミング

大切な不動産だからこそ、いい買主さんに譲りたいものです。買った後でもトラブルにならないように買主も選びたいものです。例えば、売却した後に近所トラブルを起こしたり、譲渡完了後も色々と難癖をつけてくる人には関わりたくないですよね。
できれば、実際の物件の価値(庭、建具、内装)に共感してもらえる買主さんに買って頂ければ有り難いですよね。 そうでない場合はそれらを撤去したり、解体したりする費用分を捻出するため値段交渉されたりします。 出来る限り、適切な買主に売却する事も、成功のひとつとなってきます。

■賢明かつ計画的な不動産売却ガイド

不動産を賢く売却するには、計画的に検討し、決断していくことが肝要です。

ちなみに、物件の販売を開始してから成約までの期間は昨年度の首都圏の不動産取引全体の実績平均値で中古マンションが、69.9日、一戸建てで83.2日、土地で93.6日となっています。 これは売主様が不動産会社に媒介の契約をした後、不動産会社がレインズに新規登録してから成約までが約3ヶ月かかるのが平均的な売却に要する期間(日数)ということです。

nisuu.gif
データの出典:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2012.pdf

戦略的なスケジュールを考えると

不動産取引のピーク(移動シーズン)は、毎年、春(4月)と秋(10月)です。 もし、春のピークに焦点を当てたいなら1月くらいに、秋だと7月くらいまでに仲介をお願いする不動産会社を選び、仲介の契約を結び、少し強気目な売出価格で販売活動を開始するというシナリオは悪くないですね。 その上で市場の反響をみつつ、ピークまでに最適な価格に調整しながら成約に持ち込むというのが理想的かも知れません。

その場合、最適な不動産会社を決めるのに約2ヶ月程度かかるとすると、(春ピーク狙いなら)11月から12月に、または(秋のピーク狙い)5月か6月あたりに、最初の不動産査定を複数に依頼し、各社の提案を比較して決定するというスケジュール観が最善策となりそうですね。

もし、現在、ご所有の不動産を年内に売却をお考えであれば、ゴールデンウィークあたりから計画的に動き始めると良いと思います。また、経済的な余裕があり、1年くらいの営業期間の猶予が許せるなら、とりあえず、年内は強気価格で売出しはじめてみて、市場反応が悪く難しそうなら、年明けから少し緩めの価格でというシナリオケースでも、この時期に動き始めるのは賢明な方法だと思います。

現在の不動産市場動向は、世界的に超低金利で経済が低迷しており、経済政策も不発な状況で、さらに少子高齢化で人口も減少傾向で、不動産(住宅)需要の高まりは期待しづらいというのが現実です。 長期的な視点で(不動産の価格が上昇することが)期待出来ないと予想されています。

そうなると、住宅取得優遇税制も整備され、震災復興関連で少し内需が増え緩やかに景気回復傾向が期待されている今年度内に売却することは賢明な判断かと思います。 また、混迷中の消費税増税が決定!となると、売る方も買う方も税負担が増える前に売買と考え、動きも出てくる可能性もあります。 そういう意味ではこれからの1年間(2012年度)は不動産の売却に良好なタイミングと捉えても良さそうです。

2012年度スタート月に注目


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


ゴールデンウィークも終わり、2012年度最初の月の4月度の首都圏、関西圏の不動産流通動向のデータが発表されました。成約件数は前年同月比で大幅に増加していますが、不動産価格面では住宅系は横ばい、または土地は下落傾向となりました。 1〜3月の経済動向は、復興需要や円高に歯止めがかかり輸出面でも回復傾向があり、個人情報も堅調だったので、少し上向きとなる傾向は見受けられます。しかしながら、消費税増税問題等も解決しておらず、政局的な不安定さも引き続きあり、このあたりが払拭されてこないと本格的な景気拡大は見込めず、消費者の購入意欲も本格的に回復して来ないように思われます。以下に2012年4月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年5月10日に、東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -0.5% -0.9% +16.4%
中古戸建て +6.5% +2.7% +16.4%
土地 -6.3% -7.1% +11.8%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年4月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.4% +3.4% +8.0%
中古戸建て +5.4% -0.1% +16.1%
土地 +7.9% -10.9% +30.2%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 5月号

■移動シーズンが終わり調整的な動き

4月度の全般的な推移動向としては、マンションは横ばい、中古戸建ては急激な底値から値ごろ感で買いが増え若干の上向き、土地は下落傾向となりました。 首都圏で千葉県がやはり前年と比べても下落傾向が強く、それに引きずられた感じで東京都の不動産価格が総じて若干の下落傾向となった。特に土地の成約価格に関しては首都圏では、1年で約5%程度の下落を示しており少々心配な状況です。 今後の中期的な展開としては、やはり消費税増税問題を含めた政局の動き次第で、国内経済の回復を遅らせる原因となると、それにより不動産市場へも影響は及んでくると思われます。野田内閣では2014年4月8%、2015年に10%の増税計画となっていますが、それが国内経済に及ぼす悪影響を軽減する(増幅させない)状況をつくれるかどうかによるところが大きいですね。増税により社会保障精度改革の早急な実現ができそうにもない(現時点ではその動きは鈍く)となると、消費者にとっては将来的に不安を持ち、増税は可処分所得の低下という認識になると自己防衛的に消費支出を絞り込む(購入意欲の減退)を引き起こし、そうなると不動産の購入にも消極的動いてきます。

この辺りの情勢を読みながら、短期的な売却タイミングを考えていくことをお勧めします。 例年の不動産の成約状況をよくみると、不動産価格(成約価格)が上昇するのは、2、3月が高いのです。その次に成約価格が上昇するのが夏休み(7月、8月)です。このタイミングに焦点をあわせていくのが不動産売却の成功の鍵となります。

もし、今年後半にむけて国内経済の緩やかな回復を継続していく中で、消費税増税が決定された場合、さらに一時的に取引が増大する可能性もあります。そのタイミングで賢く不動産を売却する為の計画準備は進めておいても損はないと思います。

過去1年間で首都圏では人気エリアを除いて下落しました。その幅は約5%です。今は、不動産の売却価格が上がってくるまで売らないという選択肢はどんどん厳しくなって来ています。結果的に所有物件の価値が下落し、固定資産税など維持コストを払いつつ、機会損失となる可能性も孕んでいるので、好機を見て売却計画を立てられるのが得策ではないかと思います。今年後半から来年後半までには売却するのが、現時点での最善策のように思います。不動産の売却には意思決定して平均的に3〜6ヶ月はかかります。買い手市場が続いている間は、人気物件以外は成約までに予想以上に時間がかかっているのが現状です。住み替えの場合も時間がかかりますので、早めに動く事で損する事はないと思います。

今、複数の会社に実施の物件の不動産査定を依頼し、比較検討し夏に間に合えば、強気の値段で売出し、高く売却出来ればラッキー、そうでなければ、来年2、3月のピークまで引っ張り、そこで成約を目指すという流れですね。

野田内閣、民主党がしっかりと消費税増税と社会保障の一体化を滞り無く進めてくれれば、復興景気などもあり本格的な経済回復となっていく可能性もあるのですが、これまでの動き(与野党含めて)みてもあまり政治的リーダシップを期待出来ないと思うのは私だけでしょうか?

pr011.jpg  ご所有の物件の現在の市場価格に関する不動産査定不動産売却のご相談は不動産価格net経由で、お気軽に最寄の不動産会社にご依頼頂けます。複数の査定価格、売却戦略などの提案内容を比較検討してみてください

その他、不動産査定を出す前にご不安なことや、ご不明な点がございましたら、 お気軽に不動産価格net事務局までお問合せください。
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信頼できる不動産会社の選び方


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頼りになる不動産業者とは?

初めて不動産を売却する方にとって、不動産会社は近くて遠い存在。 気軽に相談していいのか?ためらってしまうのが一般的です。

 
「無料だからと言って気軽に査定してもらっていいのだろうか?」
「思ったより安い査定額で売却断念した後、しつこく営業されない?」
「近所や家族に知られずに売却したいが、突然、自宅に現れないだろうか?」
「不動産の知識も全くないので、何もわからないまま売却できるのだろうか?」

 
様々な不安や迷いもあると思います。当サイトの事務局にも同様のお問合せをよく頂きます。 査定から売却までの短い時間の中で、頼りになってくれる不動産会社(営業マン)の選び方のポイントや注意点をご紹介していきます。


無料査定だからと言って、気軽に査定依頼して大丈夫?

査定が欲しい動機や理由が明確なら問題ありません。住み替えや資産整理するかどうか、できるかどうかを判断する材料が欲しいというのも査定を依頼する十分な理由だと思います。売却する場合のご希望条件やスケジュールが整理できていれば更に理想的ですね。 ただ、無料だからといって、全く売却する意志もなく自分の興味本位だけなら査定はお控え下さい。 


査定の内容次第で売却依頼は断っても大丈夫

査定書を見て理想と現実は違ったと判断し、売却を取りやめた場合、他社の査定に決めた場合、不動産査定を頂いた不動産会社にきちんと状況や判断を伝えれば全く問題ありません。 
 一口に不動産売却と言っても、その立地条件や物件の状態、そして売却引き渡しのスケジュールによって、その評価額は異なってきます。 実際に査定を依頼してみないとわからないということは不動産会社は百も承知ですから、気軽に査定依頼して相談してみましょう。ケースによって、プロフェッショナルな不動産会社が想像してなかった解決策をアドバイスしてくれる可能性もあるので、勇気を出して査定を依頼してみると良いと思います。


査定書を受け取ったら、納得するまで質問しよう

頼れる不動産会社かどうかの判断は、査定額の根拠がしっかりと説明できているかどうかが重要です。そもそも査定書には専門用語も沢山あり、一般個人にとっては理解不明なものが沢山あります。疑問に感じた事は質問し、納得のできる説明をお願いして下さい。「これは業界の常識ですから」とか「この細目は知らなくても大丈夫です」とか「これくらいで売れれば御の字じゃないですか?」とか言ってごまかすようなら、頼りになりません。 そういう意味でも複数の不動産会社に同時に同条件で不動産査定を依頼していると、他社に同様の質問をすれば、ごまかしもすぐにばれてしまいます。 簡易査定では概算価格になりその根拠もおおまかになります。詳細な根拠となると実際に物件の状況や詳細な売却したいスケジュールを元に「訪問査定」を依頼するのが望ましいですね。 勿論、訪問査定も無料ですし、売却仲介の依頼を約束する義務もありません。


専任媒介(1社限定)か一般媒介(複数社)か?

簡易査定である程度納得できたら、是非、訪問査定を依頼し詳細な査定書をもらいましょう。 不動産会社によっては「媒介の契約を前提に訪問査定をしましょう!」と持ちかけてくるケースもありますが、この段階でも複数社に依頼しておくことが賢明だと思います。

なぜなら、簡易査定で高めに査定書で惹き寄せて、訪問査定後に適正価格(低めの評価額)を提示し、現実を見せながら契約を急ぐ不動産会社も多く見かけます。訪問査定後が、売主が最も厳しく、冷静に判断を下さなければならないタイミングです。納得出来るまで説明を聞いてください。売却という重大事を託す相手ですから遠慮は全く不要ですし、ネガティブなことやリスクと感じる事を全てぶつけてください。会社の都合や立場を守るような発言をする営業マンは頼りになりません。 また、一般媒介になりそうだな?と判断した途端に対応がトーンダウンする営業マンも少なくありません。 そのような態度が見え隠れする不動産会社は頼りになるとは言えません。

訪問査定の段階で、売主様が納得出来てない状況、理解出来てない状況、不安や迷いがある状況を解消できない不動産会社では売却は難航することが予想されます。複数の会社の営業マンをマネージできる自信とパワーと時間があれば一般媒介で問題ないです。一般的には専任媒介依頼する方が、8割以上です。専任契約するということは不動産会社を信頼するということなのですから売主様の「自分が選んだ責任」も肝に銘じておいていてください。 万が一、専任契約をしても販売活動が芳しくなければ、3ヶ月の自動更新をしないという手段もありますので冷静さは維持しながら、信頼を託し不動産会社を励ましてください。


見落としがちですが、買主を選ぶ能力も大切

不動産売却する相手(買主)の質も大切なポイントだと思います。 大切な不動産の売却だからこそ、売却価格面でも、取引契約の進め方でも、取引完了後でもトラブルにならない相手(買主)と出会いたいものです。 できれば大切な不動産を買って頂けたという感謝の気持ちになれる相手を不動産会社には見つけて来て欲しいものです。 そういう意味でも、買主の事前の調査や審査など実務能力がしっかりしている不動産会社はとても頼りになります。 契約直前に買主の資金調達のトラブルで売買機会を逃したり、買主との間で感情的なしこりの残る取引は避けたいものです。

このような視点を持ちながら、頼りになる不動産会社を見極めて行くことが「売主責任」です。初期の段階から、客観的にも根拠のしっかりした査定を丁寧に理解出来る様説明してくれて、最終的には(売主である貴方が)買主の立場も理解しながら売却取引を成立させるようにアドバイスしてくれる不動産会社営業マンに出会えたらその不動産売却は円滑に進むと思います。

2012年5月は回復に陰りあり


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編集:不動産価格.net事務局


新年度に入り震災復興需要も手伝い、緩やかな回復基調でしたが、先月に入りその情勢に陰りが見え始めてきましたね。小売の改善傾向は続いていますが、欧州危機の再燃で再び円高基調になり、製造関係ではマイナスとなって来ており、日本経済全体が緩やかな回復基調から横ばいへ転換したような感じです。この夏のエネルギー問題や消費税の引き上げに関する政局混迷もあり、不安定な状況であるのは間違いないかと思います。 さて、本題の不動産売買の成約価格の動向ですが、首都圏では成約件数は前年度比で増加傾向にありますが、住宅(マンション戸建て)については下落していますね。 また、関西圏でも住宅関連は成約件数は前年度比で増加傾向ですが、価格は若干の下落傾向です。以下に2012年4月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年6月11日に、東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -3.2% -2.0% +4.5%
中古戸建て -2.9% -4.1% +6.2%
土地 +8.1% +11.7% +3.8%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年5月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -3.0% -2.6% +2.5%
中古戸建て -6.3% -0.9% +6.4%
土地 +13.8% +1.6% -16.1%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 6月号

■移動シーズンが終わり調整的な動きが続く

春の不動産取引のピークも終わり、これからは不動産会社もそろそろ一段落という感じのようです。とは、言いながらも上記にあるように成約価格の低迷が続いているのが現実でこのあたり、報道されている内容はそれほど深刻視したものはないのですが、ちょっと行政の不動産価格崩落の予防バイアスが入っているのかな?と思ったりもしています。 確かに土地の価格は底を打ち、若干上昇してきそうな気配はありますが、長期的にどうなるやらです。というのも、消費税の引き上げ前の駆け込み需要が今後1年くらい見込まれているのでその影響じゃないかと思います。特に宅地分譲などは優遇措置もあり膨れてきています。特に首都圏では埼玉県などは顕著ですね。関西圏では京都あたりがやはり同様ですが兵庫県などは逆に未だ底をついてない?と思われるような数字であったりもします。 マンションでは、やはり首都圏でいうと東京はやや下落、埼玉では横ばい、千葉は湾岸部などで大きく下落(10%強下落)していますね。神奈川も緩やかに下がってきています。

今後の動向ですが、売主にとってはやはりこの1年間が売却の勝負機会かもしれませんね。消費税が上がる前に買主が動く可能性はありますから。この夏の状況次第ですが、やはり、昨年の夏のように節電、生産活動も緊縮ムードになると経済的に財布のひもも堅くなるので、そのような状況にならないように行政面でも工夫はして欲しいと思います。それを理由に政府は原発再稼働を進めていますが、きちんとしたエネルギー政策を作らず兎に角的な感じで無謀な口実だと思います。本質的な震災復興を継続的に進め、社会保障制度の改革や、デフレ脱却の具体的な政策と行動を進めて行って欲しいものです。きちんと仕事してもらえば、経済も回復基調になっていくと思われますし、それによって不動産市場も活性化されくていくんじゃないかと思います。

ポイント的には、今後の1年というか秋から春にかけてが好条件で売却できる短期的なチャンスとなりそうだということ。これから次の移動のシーズンにむけて、強気の価格で売出し、運良く売れればそれでよし、ダメでも次の年明けピークに向けて再調整して売り出せばいいんではないかと。当サイト等通して、複数の不動産会社に査定を出し、複数の不動産会社と相談できる接点を持ち始めておくのも悪く戦術じゃなないかと思います。

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路線価、4年連続下落だが、大都市で底打ち感


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編集:不動産価格.net事務局


本日、国税庁が平成24年度分の路線価を発表されました。

内容的には全国平均で4年連続の下落で前年比2.8%下落。ただ、大都市では東京がー1.2%(前年ー2.0%)、名古屋ではー0.5%(前年ー0.8%)、大阪はー1.7%(ー3.4%)と3大都市圏を中心に下落幅は縮小しました。 路線価は1月1日時点での評価額なので、震災の影響がはじめて反映された数字となっていますが、やはり、仙台市や浦安市などは前年比、8%以上の下落ということで厳しい数字となりました。その他、今後大地震が起こった場合に津波が想定される太平洋に面した都道府県は軒並み下落しています。

 路線価の詳細情報は、国税庁発表のホームページの  「財産評価基準書」を各地域の路線価は検索出来ますのでご参考にして下さい。
 http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h24/index.htm

本日発表された日銀短観によると景況は製造業もマイナスながらも改善しておりこのまま景気が回復して行けば不動産の価格にも追い風が吹く可能性もでてきた感じです。ただ、一方で政局的には消費税引き上げ、原発問題などをめぐり混迷しており不安定感は払拭できないため楽観はできないですね。ただ、長期的に見ても土地の価格が上昇に向かう可能性は現時点では少なく、売主にとっては厳しい状況には変わりありませんね。


路線価の詳細等、ホームページで確認し辛い(わかりにくい)場合は最寄り管轄税務署に問い合わせると応えて頂けると思います。また、所有の不動産のご売却を考えていて、路線価ならびに現状の概算価格を知りたい場合は、当サイトより複数の不動産会社に無料で不動産の査定もご依頼頂けます。

不動産査定の方法は、下記のサポートエリアから物件の所在地を指定してお気軽にご利用いただけます

◆路線価と現在売却する場合の実勢価格は?

路線価とは、国税庁により相続税、贈与税などを算定する根拠となる土地の評価額で、主要道路に対して価格を付けるので路線価と呼んでいます。不動産の市場で実際に取引される価格よりかなり低いというのが一般的です。公的な代表的な指標については、国土交通省から3月に発表される地価公示価格(以下、公示価格と呼ぶ)があります。路線価は加重平均に対して、公示価格は変動率の単純平均しています。そういう意味では、土地の売却価格の変動を予測したり、価格設定の根拠とするには路線価の変動率を基準に考えるのが適切です。

 参考:土地の売却の成功術http://www.fudousankakaku.net/tochi/


 無料査定はこちらから

都道府県をクリックし、どのような不動産会社が参加しているか確認し、お好きな不動産会社を複数選んで無料査定を一括でご依頼できます
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不動産市場は底打ち感が鮮明に


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


消費税引き上げ、原発再稼働など政局の不安材料に事欠かない。また、ここにきて円高も改善するどころか悪化の様相もあり緩やかな改善傾向も見えだして来た国内の景気も停滞状況になってきています。 不動産の流通に関しても、首都圏では成約件数は前年度比で増加傾向にありますが、価格面でも若干のマイナスという感じです。春の移動シーズンではけなかった在庫が底値感も手伝い、少し値段を下げて成約した形です。 また、関西圏でも住宅関連は成約件数は前年度比で増加傾向ですが、価格面では横ばい傾向で底打ちな状態です。以下に2012年6月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年7月11日に、東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -3.3% -1.7% +17.7%
中古戸建て -1.3% -0.4% +18.4%
土地 -0.2% -5.0% +0.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年6月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.0% -0.4% +3.8%
中古戸建て +0.0% -0.5% +9.7%
土地 -0.8% +3.2% +16.0%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 6月号

■2012年前半は下落傾向が縮小したが価格改善はみられない

4月〜6月は東日本大震災からまる1年すぎて、最初の四半期だったわけですが不動産市場的には底打ち感がありますが、改善の兆しは弱いですね。例えば、首都圏の一戸建てでは全体的に1年前より成約価格は3.5%下がっている感じです。特に震災の影響も強く、その後も地震活動が多い千葉県では6%以上下がっている感じです。政府も不動産会社もこのあたりなネガティブな情報は積極的に発信してきていませんが、そろそろ統計データとして現れてきつつあります。そういう意味では売却を考えている不動産物件所有者にとっては厳しい現実となってきています。

今後の展開としては、消費税引き上げが決定すると駆け込み的な形で一時的に不動産の売買が活発化することも予想されており、近い将来、売却を考えられているなら消費税引き上げ前に現時点での査定額を調べたりそろそろ情報収集をはじめ不動産売却の準備を進めてゆくことは賢明だと思います。

pr011.jpg  ご所有の物件の現在の市場価格に関する不動産査定不動産売却のご相談は不動産価格net経由で、お気軽に最寄の不動産会社にご依頼頂けます。複数の査定価格、売却戦略などの提案内容を比較検討してみてください

その他、不動産査定を出す前にご不安なことや、ご不明な点がございましたら、 お気軽に不動産価格net事務局までお問合せください。
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夏が終わる前に行動開始か?


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編集:不動産価格.net事務局


オリンピックで盛り上がった2012年の夏休みも中盤を過ぎ、お盆休みで帰省ラッシュもはじまりました。消費税増税法案も成立し平成26年4月より8%に上がることになりました。より消費者の財布の紐が固くなりそうです。

不動産市況の方は7月は結構、成約件数は前年比2桁でそれなりに動きが出た様です。 首都圏ではマンション、中古戸建てで前年度比、前月比で僅かながら価格上昇が見られました。ただ、土地価格は下落傾向なので本格的な上昇の兆しとは言いがたいところですね.。
 関西圏においてもマンション、戸建てなど住宅関連は成約件数は前年度比で増加傾向ですが、価格面では横ばいから若干の下落傾向で底打ちな状態は変わらずという結果でした。以下に2012年7月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年8月13日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.3% +4.4% +17.2%
中古戸建て +0.7% +4.2% +19.0%
土地 -5.8% -1.4% +10.5%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年7月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -2.5% -0.4% +16.9%
中古戸建て +2.8% +0.4% +23.9%
土地 +0.0% -3.1% +5.0%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 7月号


■政治不安定で景気改善はみられない


民主党に政権交代したがそろそろ限界を迎え、なんとか「近いうち」の衆議院解散を条件に自公の合意を取り付けて消費税案を成立させた形になりましたがなんだかなぁという感じです。 消費者の立場からいうと、結果的に子ども手当は実現せず児童手当に逆戻りし、扶養控除は廃止になり実質的増税というで一般個人の負担が今後5年間で大幅に増加しそうな勢いです。消費者心理をより防衛的にさせることで、国内景気の自律回復はより困難な状況に向かいそうです。これにより住み替えなど住宅の購入意欲にもマイナスな影響をあたえつつあるというのが現実ではないでしょうか?

2012年後半の不動産市場の動向については、当初、復興景気の本格化で下落傾向に歯止めがかかり、緩やかにも上昇傾向となることが期待されていましたが、現時点では、不甲斐ない政治状況も影響しかなり不透明になって来ております。年末から年始にかけて不動産売却される方においても、より戦略的な売却活動がないと有利な条件で売り抜くのは難しくなりそうです。
 例年、お盆が明けると年内、来年早々に不動産売却を検討(予定)している方が動き始めます。それにともない不動産査定の依頼も急増してきますので、早めに準備(行動)を起こし、売却の戦略提案を不動産会社に提示してもらうことが好条件での売却するための実現の第一歩となってきます。まず簡易査定で最新の売却予想額や事例など情報収集し、また頼りになる不動産会社を選ぶ(優秀な営業マンをおさえる)というプロセスからスタートです。

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土地売却価格の動向


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


早いもので9月に入り残すところ今年も4ヶ月、2013年初にかけて不動産の売却の動きが活発になりつつあります。 不動産価格.netでは、首都圏、関西圏の主なエリアに関して、過去2年間の成約時(成約価格)の平米単価ならびに新規登録時(売出し価格)の平米単価のデータを分析し、土地の売却価格動向の推移を検証してみました。土地売却のご検討、並びに売出し価格を決定される参考情報となれば幸いです。

■土地売却価格の動向

 掲載内容は下記の通りとなります。

使用したデータはレインズ’(東日本不動産流通機構ならび近畿圏不動産流通機構)の公表データを元にしました。

各地域の詳細は下記のリンクをクリックし、ご参照下さい。

■ 首都圏の土地売却価格の動向
■ 関西圏の売却価格の動向


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不動産売却のベストタイミング


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


夏休みも終わり、9月に入り年末から来春の不動産売却を検討する方が増えて来たようで、当サイトの利用者も9月早々から依頼件数も増えてきました。

前月の8月は首都圏の不動産流通市場では契約件数、価格共に動きは少なく大きな変化はみられず、若干の下落はありますが、横ばいという状況でした
 関西圏は、成約件数は例年に比べて住宅分野で増加したものの、価格面では横ばいで底打ちな状態は変わらずという結果でした。以下に2012年8月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年9月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -2.5% -1.7% -0.2%
中古戸建て -2.7% -4.9% -0.7%
土地 -0.3% -2.2% +0.3%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年8月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション -0.4% +2.7% +10.0%
中古戸建て +1.6% -1.6% +20.0%
土地 +1.7% -6.4% -1.5%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 8月号


■不動産売却のベストタイミング


不動産売買はこれから1年間くらいが重要な時期となってくることが予想されています。特に、消費税増税が2014年8月に8%に上がるという事で住宅(建物)の売買には影響が出る事は必至で、買手にとっても増税前になんとか決めたいと思惑も現れてきます。

 通常、一般個人の方が不動産を売却する場合、先ず不動産の売却に関する情報収集活動(価格/費用、不動産売却の流れに関する基本的な知識、不動産会社に関する知識など)を行います。そこで得た情報を元に自分の中である程度の売却の意思固めや判断基準を整理するのに1〜2ヶ月程度にかかります。

 その上で、まず複数の不動産会社に不動産の査定を依頼して、それぞれの査定内容や営業姿勢を比較検討して「頼れる不動産会社」を見つけます。個人的には、売主に取って、このプロセスが最も重要な作業だと思います。この段階で、ある程度、信頼できそうな不動産会社を見極め実際の物件の詳細な不動産査定(訪問査定)を依頼します。同時に売出の条件や資料準備して、最終的に仲介を依頼する不動産会社との媒介契約します。これに所要する時間は、早くても1〜2ヶ月間くらいはかかります。

 換言すると、今すぐ、行動を開始しても、売り出すまでに2〜4ヶ月はかかるということは想定しておくべきですね。

 売出しを開始してからの平均的な所要期間ですが、物件の(好立地や人気)の条件によって差はありますが、適切な市場価格で売リ出した場合、物件の売出開始から契約完了(お金の受領や登記の移転完了)まで早くて2ヶ月、平均的には3〜4ヶ月、長い場合は6ヶ月以上ということもあります。

このように逆算的に考えると年内に売却するには、ちょっと時間が足りなくなってきています。最も売買が活発になる3、4月にフォーカスするには、今、動き始めても決して早すぎる事はありません。

その他、不動産価格.net 提供の参考情報はこちら

  1)首都圏、関西圏のマンション売却の価格動向
  2)首都圏、関西圏の土地売却の価格動向


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一戸建て住宅の売却と価格動向


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



一戸建て中古住宅の売却と価格動向


 10月に入り一気に秋めいてきました。そろそろ、年末から2013年初にかけて不動産の売却の動き(査定依頼の増加)が活発になってきました。

不動産価格.netでは、首都圏の一戸建て中古住宅の過去2年間の成約価格ならびに新規登録時の売出価格のデータを分析し、一戸建て中古住宅の価格動向の推移を検証してみました。一戸建て中古住宅の売却のご検討、並びに売出価格を決定される参考情報となれば幸いです。

使用したデータは各レインズ(東日本不動産流通機構)の公表データを元にしました。

各地域の詳細は下記のリンクをクリックし、ご参照下さい。

首都圏の売却価格の動向



関西圏の売却価格の動向

  • 近日公開予定


マンション売却 

家を売る


2012年秋冬の不動産売却動向


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


本格的な秋で、不動産市場の動きも活発化しています。数字的には、完全な買手市場。底値で買いが増えており、特に築30年超えの古い住宅の低価格化がかなり出ているというのが実態のようです。

先月(9月)の動向ですが、土地の売却価格は完全に底を打った感じで首都圏でほんの僅かですが、上昇の兆しが出ています。 しかし、関西圏では、下落幅は小さくなっていますが下落傾向は変わらずといった感じです。マンションの売却一戸建ての売却価格は横ばい。しかし、低価格な物件での買いは消費税増税を控えて活発な感じですね。以下に2012年8月度の東日本、西日本の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年10月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲2.8% -▲.8% -+10.4%
中古戸建て ▲5.6% ▲0.1% +11.4%
土地 +1.2% +1.7% +5.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年9月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +3.1% +2.6% ▲5.9%
中古戸建て ▲0.5% +1.0% +5.4%
土地 ▲6.6% ▲2.6% +20.6%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 9月号


■売主には重苦しい空気が漂う


9月は韓国、中国との領土問題、荒れる気象が続き、政治的にはとても不安定な状況で、経済面では、依然、円高傾向が強いなかで領土問題も重なり外需の減少なども起因して、製造業は収益悪化の一途です。さらに消費税増税にむけて、家計への負担も増し、財布の紐は緩みそうにもありません。

 世界的な低迷経済に加えて、中国、韓国等のアジア情勢の緊迫によるアジア経済の悪化も懸念されており、国内の景気動向は年末まで厳しい状況が継続すると予想されています。不動産価格的には、底割れの危険性は減退しつつも、上昇の兆しは見えづらい状況ですね。ただ、年末から来年の4月に向けて、2014年の消費税増税前の駆け込み需要が始まり、そのタイミングで賢く売却できるかどうかが鍵ですね。不動産の売却には、早くて3ヶ月程度、高めの売り出し価格でじっくりと攻めるとなると半年から1年くらいの時間はみている必要が有ります。そういう意味でも、現時点での実勢価格を把握し、今後の経済動向を注視しつつ、売却の準備を万全にしておく(頼れる不動産会社とパイプを作っておく)ことが売主にとってはとても肝要なことだと思います。

その他、参考情報

マンションの売却をご検討中の方へ、
過去2年間のマンション売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。 http://www.fudousankakaku.net/m/

土地の売却をご検討中の方へ、
過去2年間の土地売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。 http://www.fudousankakaku.net/m/不動産売却と価格動向%E3%80%802012/土地売却と価格動向/

戸建て住宅の売却をご検討中の方
過去2年間の戸建て売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。
※現在、首都圏のみ、今月下旬には関西版を掲載する予定です。
http://www.fudousankakaku.net/m/一戸建て中古住宅の売却動向/


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景気後退、厳くなる売却の現状


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局


激しく動いたと感じる短い秋も終わり、今年も残すところあと1ヶ月半となりました。先月の成約動向の数字ですが、首都圏、関西圏そろって成約件数は大幅に増加しました。しかし、買手主導の市場傾向は強まりを増しているような感じです。

特に首都圏の土地は今年度に入り底打ちで横ばいしていましたが、底割れの兆しも感じる程激しい動きでした。逆に関西圏では10月は値ごろ感からか若干の売り手主導に変わり件数、平均m2単価ともに前年度、前月比プラスで上々の結果だったと思います。以下に2012年10月度の首都圏、近畿圏の不動産取引動向を整理しておきます。

■最新の不動産市場動向

2012年11月12日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲0.5% +0.7% +2.8%
中古戸建て ▲3.9% +2.1% +1.4%
土地 ▲8.7% +1.3% +29.2%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年10月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲2.1% ▲3.4% +9.6%
中古戸建て ▲0.5% ▲0.5% +5.3%
土地 +4.7% +17.5% +26.2%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 9月号


■首都圏で底割れの兆し

上記の数字では見えない部分ですが、注目したのが首都圏の土地の価格
件数の増加が29.2%ととても大きな数字となっていますが、内容的には少し不安なところがあります。成約件数が大幅に前年同月比で増加
東京都(+31.0%)、千葉県(+2strong.3%)、埼玉県(+56.3%)
神奈川県(+28.3%)となりました。

しかし、成約価格面でみると、前年度同月比の平均m2単価の減少
東京都(▲8.1%)、千葉県(▲9.4%)、埼玉県(▲8.1%)、
神奈川県(▲8.1%)と軒並み減少。要は「叩き売り」に近い状況です。首都圏の売主には非常に厳しい結果でした。

■2013年は非常に厳しくなります

本日、内閣府が発表した7─9月期の実質国内総生産(GDP)は前期比マイナス0.9%(年率換算で3.5%のマイナス)は、相当重い数字です。景気動向は横ばいから下振れの可能性が高まってきました。

 製造業も収益悪化が改善されるどころかより悪化しそうな様相です。リーマンショック直後の落ち込みぶりで政府も景気後退の可能性を確認したと発表。(おい、こら!と言いたくなりますね。)10月−12月の数字もプラス材料に欠け、個人消費もより防衛的になる見通しで景気悪化の懸念が広まっていますね。冬のボーナスも軒並み減少の傾向で、家計への負担も増し財布の紐は緩みそうにもありません。

 さらに、先日米国大統領がオバマ再選となり引き続き米国も金融緩和政策を取るため2013年以降もドル安円高の傾向は続く事が予想されます。さらに中国の景気減速に加え日中関係の悪化なども円高を後押しする材料と見られており、輸出減少で製造業も厳しい状況が続くと予想されます。

こうなると不動産の市場も底割れの可能性も否定できなくなる状況と言わざるを得ません。 2014年の消費税増税前の駆け込み需要が年明けくらいから緩やかに始まり売却価格の上昇も期待したいところですが、買い手側が不動産購入に不安(底割れ下落の可能性)を感じ、不動産所有に消極的にならないことを祈るばかりです。

このような状況下、来年にも不動産の売却を予定(検討)の方は、前回のコラムでも書きましたが、不動産の売却には、早くて3ヶ月程度、高めの売り出し価格でじっくりと攻めるとなると半年から1年くらいの時間はみている必要が有ります。そういう意味でも、現時点での実勢価格を把握(当サイトより無料で不動産査定できます)し、今後の経済動向を注視しつつ、売却の準備は万全にしておく(頼れる不動産会社とパイプを作っておく)ことが、売主が賢く大切な不動産を売却するためにはとても肝要なことだと思います。

その他、参考情報

マンションの売却をご検討中の方へ、
過去2年間のマンション売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。 http://www.fudousankakaku.net/m/

土地の売却をご検討中の方へ、
過去2年間の土地売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。 http://www.fudousankakaku.net/m/不動産売却と価格動向%E3%80%802012/土地売却と価格動向/

戸建て住宅の売却をご検討中の方
過去2年間の戸建て売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。
※現在、首都圏のみ、今月下旬には関西版を掲載する予定です。
http://www.fudousankakaku.net/m/一戸建て中古住宅の売却動向/


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景気動向が悪化で底割れか?


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局




景気動向悪化で不動産価格の底割れの危機



  師走に入り初冬の寒風が吹き抜ける中、衆議院解散総選挙で慌ただしい年末となりました。さて,11月の不動産成約状況の数字が発表されましたが、取引件数は増加傾向にありますが価格面では「買い手市場」が続いており、横ばいまたは若干の下落傾向となっています。
注目すべき点は、首都圏の土地の価格が今年度は入り底を打ったと思われていましたが、ここに来て底割れが顕著になりつつあるという感じです。これから不動産を売却する方にとっては非常に厳しい状況です。

先週末(12/7)の内閣府の発表によると企業の生産活動からみた景気の現状判断を「悪化」に引き下げたとのことです。 景気判断の「悪化」は、米リーマン・ショック後の2009年4月以来で、同日に発表された景気動向指数も下方修正されています。今後の不動産取引にもかなりネガティブな要因となりそうな感じです。

■最新の不動産市場動向

2012年12月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲0.3% +0.2% +3.1%
中古戸建て ▲2.9% +1.5% +8.2%
土地 ▲11.7% ▲3.4% +8.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年11月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.2% +2.9% +6.2%
中古戸建て ▲1.0% +1.6% +4.9%
土地 +1.6% ▲3.0% +13.5%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 12月号

■2013年は空前の売却ラッシュか?

2012年は東日本大震災から1年が経過し復興景気で経済も回復傾向に向かうと思われていましたが、復旧そのものも遅れており復興景気というものも限定的でした。経済環境も世界的な経済低迷に加えてデフレも長期化し、景気回復どころか年末になって発表されたのは悪化。

不動産市場でも2012年は買手市場が定着し、売主には厳しい状況が続き不動産の価格も下落しました。データで検証した結果は下記の通りです。首都圏のマンション、中古一戸建てに関してレインズの成約データを元に前年度比較分析をしてみました。

<首都圏マンションの成約件数の月次推移>

man201112-201212.png

<首都圏 マンションの成約件数>
2011月1月〜11月に成約した件数は 26,599件
2012年1月〜11月に成約した件数は 28,934件

2012年の成約件数は2011年に比べて8.78%増加したにも関わらず 平均単価は、2011年1月時点では1平米あたり平均単価は39.78万円 だったのが、 2012年11月では38.07万円で4.3%下落しています。完全に買手市場です。

<首都圏 中古一戸建ての成約件数の月次推移> 中古の戸建てになるとさらに状況は悪い。
kodate201112-201212.png
<首都圏 中古一戸建ての成約件数の月次推移>
2011月1月〜11月に成約した件数は 9,695件
2012年1月〜11月に成約した件数は 10,601件

2012年の成約件数は2011年に比べて9.35%増加したにも関わらず 2011年1月時点での土地の平均単価は1平米あたり20.36万円 だったものが、 2012年11月では18.66万円で8.3%下落し、底を割り始めています。

このような状況下、来年にも不動産の売却を予定(検討中)の方は、できれば年内に動き始めるほうがよいと思います。 毎年、2月くらいから4月にかけて最も市場が動きます。少しでも強気の金額(高め)で売りたいと考えているなら、現時点での実勢価格をまず把握(当サイトより複数の会社に無料で不動産査定できます)する。その上で、今後の政局展開や国内経済動向を注視しつつ、頼れる不動産会社と思われるところを選ぶ作業に入ります。具体的には、訪問査定を依頼し、条件があえば3ヶ月を目処で媒介契約を結ぶことです。もし希望条件で売れなかった場合、一旦、契約を解除することもできます(契約時点で解除条件はしっかり確認しておくことは必要です)。媒介契約を解除しても費用も特に発生しません。

その次の売却チャンスは、2014年の消費税増税前の駆け込み需要(現時点では予測不能)が最後のタイミングとなります。しかし、そのタイミングは多くの売主が集中するため非常に厳しい取引が予想されます。大切な不動産を売却の取引を成功させるには、計画性と心理的な余裕はとても重要です。ギリギリに動いて市場に振り回されると冷静な判断もできないことは少なくありません。不動産会社の全てが頼りになるとは限りません。頼りになる不動産会社に出会い、限られたタイミングで希望に近い最適価格で売却できるためにも、まず早めに不動産会社を選ぶための行動(比較検討)が不動産売却成功の鉄則です。

その他、参考情報

マンションの売却をご検討中の方へ、
過去2年間のマンション売却の最新価格データ動向(首都圏、関西圏)も是非、ご参照下さい。 http://www.fudousankakaku.net/m/

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不動産売却|2013年の市場動向の予測


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編集:不動産価格.net事務局




不動産売却|2013年の動向予測



2012年の1年間を振り返ってみると、年の前半では復興需要で国内経済は緩やかに回復する事が期待されていました。しかし、復興の遅れ、定着するデフレ、欧州危機から世界的な経済低迷ということで中盤から横ばいで低迷する状態が続き、後半は政治不信、長引く円高、日中関係の悪化などを背景に輸出が低迷し実質GDP成長率を押し下げる結果となりました。そして、12月16日に衆議院解散選挙が行われ、自民党が圧勝し政権交代となりました。

■2013年の不動産売却動向の予測

本日発足した阿部政権で2013年は幕開けとなります。
期待感からか不動産流通関係者の間では2013年は不動産市況は回復していくと予想されている方が多いようですが、本当にそうなるかどうかは、今後の経済成長戦略の推進に(自民党政権が)リーダーシップを発揮できるかどうかにかかっていると思います。

まず、2013年の日本経済動向の見通しですが、2012年10月に発表されたIMFの世界経済見通しによると、2012年に減速した世界経済が2013年は緩やかに回復すると予測されています。日本経済においても、2013年は輸出が緩やかに回復していくことが予想されています。(現在の超低金利にも関わらず円高という不自然な状態も解消されてゆくことを期待したいですね)

米国でも前月(2012年11月)くらいから住宅市場の急速な回復が進んでおり、日本の住宅市場でも年明け早々から動き始め、春先にむけて回復傾向へ動くのではないかと思います。一方で、日本の住宅市場が抱えている根本的な課題としての少子化問題(長期的に住宅需要は減速する一方)があり、住宅需要は自然減となり価格も低下していくという現実があります。 景気が低迷したまま、実質的な経済成長もなく(雇用環境が改善されず、個人所得も上がらないまま)で消費税増税が2014年、2015年と実施されたら、個人の可処分所得が減少し財布の紐はより一層堅くなり、住宅の購入意欲も減退し不動産の価格も下落していくと思われます。

■2013年の年間予測

2013年前半は、新政権への期待感+繁忙期で2012年で底をついた不動産の価格が 緩やかに回復の兆しを見せるのではないかと予測。そして、春先になり新政権による経済成長戦略を推進が軌道にのりはじめてくると夏から秋にかけて回復軌道となると思われます。逆に、やっぱり自民党も力不足だったというような見方になってくると、2013年の秋以降、国内の不動産価格は底割れという事態が現実化してくるリスクも内在しています。

■2013年の売却戦略

とりあえず最初の価格は第一のピークを迎えるのが3月下旬だと思います。この時点で、売却出来る準備は万全にしていることは重要だと考えます。2012年12月より円安に傾き株価も上昇しています。この調子が春先まで続いているようであれば、続いて9月から10月にかけて増税前の駆け込み需要が追い風としてきいてきて、価格的にピークを迎えるのではないかと思います。

現状、当サイトの査定依頼件数も例年12月に比べて増加しています。この調子でいくと、2013年早々から、春先に不動産売却を予定している方の動きがかなり加速する事が予想されています。 何かと忙しい年末だと思いますが、まずは、簡易査定(無料査定)をご依頼頂き、年明け早々には決断をし、1月中には訪問査定をし、頼りになる不動産会社を選んでおきたいですね。正月気分が抜けてからでは少し手遅れ感ありとなりそうです。後手後手になった状態での不動産の売却は後悔することも少なくありません。計画的に堅実な売却戦略を準備して不動産取引に臨むことが、大切な不動産を高く、良い買主に買って頂く鉄則です。お早めにご検討を開始される事をお勧めします。

◇ 不動産価格.netの無料査定は下の都道府県名をクリック

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10年に一度の売却好機が到来


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



10年に一度の売却”好機"到来か?


  年が明けて新政権も始動し始め、その期待感もあり円安が進み株価も上昇してきました。  さて、一昨日、不動産流通機構から12月度の不動産取引動向の数字が発表されました。閑散期ということもあり判断は難しいところですが、全体的な動向としては横ばい、しかし、これまでの傾向と比べて、売主側にとって、僅かですが明るい兆しがあるような印象を受けました。 特に、首都圏の土地の価格が少し持ち直したことは意味深いところだと思います。


■最新の不動産市場動向

2013年1月15日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲1.1% +0.7% +4.0%
中古戸建て +5.9% +3.5% ▲0.8%
土地 +7.2% +8.4% +4.2%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年12月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.3% ▲1.3% +1.6%
中古戸建て +1.6% +1.1% +1.7%
土地 +2.5% ▲3.8% +24.4%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 1月号


■ 不動産売却市場、好転の兆し


1月15月に内閣府が発表した2012年11月度の景気動向指数は「悪化」でした。世界経済の減速の影響を受けた結果ということでした。しかし、11月後半から長期にわたった円高から円安に風向きが変わり、今月中旬には10%以上円安(1ドル80円=>90円)が進みました。日経平均株価もここ2年8ヶ月ぶりの高値を付けるなど金融面では大きな上昇変化が見られました。この変化は11月14日の野田元首相の衆議院解散宣言以降、円安、株価上昇がはじまりでした。

そして12月16日の選挙で自民党に政権交代となり、その後も上昇を続けています。 年末に掲載した「2013年動向予測」にも書きましたが、2013年の前半は金融環境の改善、世界経済の緩やかな回復という追い風で景気動向も短期的には好転して来る事が予想されます。これに伴って不動産市場でも売主にとっては追い風となってくると思われます。

ただ、この追い風を受けて、(自民党)安倍首相のリーダーシップのもとで日本経済の回復に具体的な成長戦略を策定し現実化していけるかどうかが日本経済の将来の分水嶺となってくると思います。 そういう意味で言うと、夏の参議院選挙が重要なポイント。この時点までに具体的な成長戦略の全体像とそれへの道筋がみえてくれば、不動産市場もそれに追従する形で回復してくるのではないかと思われます。具体的な経済成長(経済回復)への動きに乏しいまま、消費税増税という向かい風に押し返されてしまうと、一旦回復しかかった国内景気や住宅/不動産市場にも再び暗雲が漂ってくると思います。

年が明けて、不動産流通市場はそろそろ活況を呈して来ました。3月から4月にかけての「移動のシーズン(不動産業界の繁忙期)」と年明けの景気回復の兆しが合い重なって今月後半あたりからかなりの勢いで売却案件も増えて行くことが予想されています。 さらに、消費税増税前の駆け込み需要も予想されており、不動産の流通価格的にもミニバブル的なピークがこの春先(3月〜5月)から始まるのでは?と期待されています。

大切な不動産だからこそ高く売却したいならば、このチャンスを逃さ手はないと思います。 早めに不動産売却行動を始めることをお勧めます。 戦術的には、少々強気な価格で売出し、政局や経済状況をみつつ成約ポイントをさぐっていくというのが最善かと思われます。住み替えや不動産売却には不安や迷いがあるのは当然ですが、その準備や行動が遅れることは折角のチャンスを自ら逃すということにも成りかねません。 例えば、売出価格が強気すぎて売れなくても損をすることはありません。売却コスト(仲介不動産会社に支払う手数料)が発生するのは取引が成立(成約)するまでかかりません。 また、その時の状況次第でもっと上昇すると判断できれば、売出価格をさらに強気設定することもできますし、景気回復の情勢に暗雲立ち始めてきたと判断すれば適切価格に設定し直す事もできます。 しかし不動産会社に仲介を結んでいなければ(市場に参加していなければ)そのチャンスをものにできません。

まとめると、不動産の査定依頼などを通して頼れる不動産会社の選択はすぐにでも始める。その過程で情報収集(判断材料や必要な基本知識を整理)しながら売却準備をすることはが売却成功の基本です。不動産の売却は後手後手になると余裕もなくなり、冷静な判断ができなかったりで後悔することも少なくありません。計画的かつ先手を取りながら、最良の条件で売却出来る事を祈念致します。


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首都圏から市場始動+上昇傾向


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



首都圏で回復の兆し


  2013年1月度は、株価、円安がともに上昇し金融面ではリーマンショック以前の状況まで回復してきました。一昨日、不動産流通機構から2013年1月度の不動産取引関連の数字が発表されました。首都圏では回復の兆しが確認できる数字となってきています。関西圏はほぼ横ばい。今月以降、首都圏の動きに追従していく可能性は高いと思われます。 現時点では、昨年12月に書かせて頂いた「2013年の動向予測」どおりの動きです。


■最新の不動産市場動向

2013年2月12日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +2.5% +3.7% +9.2%
中古戸建て ▲0.8% ▲5.6% +14.6%
土地 +6.3% +4.4% ▲6.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2012年1月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲1.6% +1.2% +18.4%
中古戸建て +0.5% ▲1.0% +14.8%
土地 ▲9.4% ±0.0% +1.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 2月号


■ 首都圏はポジティブな上昇傾向


一月度のデータを見る限り、首都圏では中古マンションは、価格面で前年度同月比価格(+2.5%)、前月度比価格(+3.7%)、取引件数(+9.2%)、3拍子揃ってしっかり上昇しており強い数字となっております。今後、春先に向けて上昇していくと思われます。土地価格も前年度同月比(+6.3%)、前月比(4.4%)共に上昇傾向です。

金融市場の回復を受けて、景気回復の期待が高まって来ています。景気回復そのものはまだ弱含みですが、円安等の影響で輸出環境は改善してきており、新政権の経済成長戦略、特にデフレ対策が進めば、それを背景に景気回復が進み不動産市場も上昇傾向が期待出来ると思われます。

現在、「移動のシーズン(不動産業界の繁忙期)」にむけて非常に活発に不動産売買が進行しており、想定通り、不動産売却案件も増えてきております。 さらに消費税増税前の駆け込み需要も予想されておりピークがこの春先(3月〜5月)に来るのでは?と予想した方向に向かっている状況と判断してよいかと思います。


この3月、4月は、数年ぶりの不動産売却の絶好のチャンスだと思います。数年ぶりに買手の行動も活発化してきているこの機会を逃す手はないかと思います。 まず、無料査定で現時点でのご所有の不動産物件の実勢価格を知り、信頼できる不動産会社に売却活動(媒介契約)を依頼してみることをお勧めします。 費用(仲介不動産会社に支払う手数料)が発生するのは取引が成立(成約)するまでほとんどかかりません。また、媒介契約も最大で3ヶ月間で売主が更新しないといえばそこで終わり、費用は一切かかりません。 言い換えれば、売出価格が少々高過ぎて売れなくても、取引が成立しない限り、不動産会社に手数料等を支払うことはありません。

不動産の売却は高額な取引だけに慎重になることは否めませんが、行動が後手後手になることだけは避けたいものです。計画的かつ先手を取りながら、最良の条件で売却出来る事を祈念致します。


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不動産取引の活発化始まる


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編集:不動産価格.net事務局



回復基調に


  2013年2月度は、内閣府の発表では景気低迷は下げ止まっているという基調判断ですが、大型補正予算も成立し、円安という輸出関連産業での追い風もあり徐々に設備投資も大企業中心に2013年度にむけて増加傾向です。産業界での景気先行きは回復の兆しがかなり鮮明になってきたと思います。


不動産市場においては首都圏を中心にオフィスの空室率が低下しはじめており、改善傾向にありますが、住宅不動産関連では価格面では下げ止まりつつありますが、(不動産を売却する売主にとっては)まだ厳しい状況から脱出というには時期尚早かもしれません。とはいいつつも明るい兆候も出始めている部分もあり、その辺りを解説していきます。

まずは、一昨日(2013年3月11日)に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表された不動産動向データをで検証してみると下記の通りとなります。

首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +0.0% ▲2.7% +13.6%
中古戸建て +2.7% +4.0% +10.3%
土地 ▲0.5% ▲5.6% ▲11.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2013年2月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲0.7% +3.1% +4.6%
中古戸建て ▲2.5% ▲1.7% +12.2%
土地 ▲2.7% ▲0.8% +15.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 3月号


■ 2月度の指標は弱含みだが来月以降に期待高まる


まず、首都圏でみると、中古マンションは、件数的には前年同月比で13.6%と増加。成約価格面では前年度同月比で変わらず、前月比で2.7%の下落となっていますが、これは千葉県、埼玉県、神奈川県でのマイナスが響いています。東京都については、2ヶ月連続で、前月比、前年度比で増加しており、今回下がった3県も今後の追従していく展開が期待できるのではないかと思います。
 中古住宅は、その平均価格で前年度同月比(2.7%)、前月比(4.0%)ともに上昇傾向で好調でした。よい傾向だと思います。土地に関しては、前年同月比11.6%減少で薄商い。前月比で下落でという感じです。1月度の上昇の反動もあり、今後の展開眺めという感じだと思われます。

関西圏では、中古マンションは、件数的には前年同月比で+12.2%増ですが、価格的には前年同月比(▲2.5%)、前月比(▲1.7%)と若干の下落傾向。
中古住宅では、件数的には前年同月比で+4.6%増ですが価格面では、前年同月比で▲0.7%、前月比で+3.1%で緩やかに回復基調。 土地は前年同月比で15。7%と増加、価格的には前年同月比で▲2.7%、前月比で▲0.8%と若干の下落傾向となっていますが、底割りの傾向はないと思われます。


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■ 今後の展開

金融経済面(株高円安)でリーマンショック前の状況まで回復して来ていますが、国内の景気回復はこれからが正念場という感じですね。2012年度もあと2週間程で終わりますが、企業業績的には年度前半が悪かったため厳しい数字ととなりますが、2013年度は大企業の設備投資も増加が見込まれており、景気回復の兆しは出て来ていると思います。また、2014年の消費税増税前の駆け込み需要で個人消費も高まると予測されており、景気動向の好転の追い風となるでしょう。

ただ、雇用状況や賃金上昇など一般個人の生活面に直結した回復が出て来ないと住宅関連はじめ個人向け不動産の価格回復(上昇)にはすぐには至りませんが、4月以降、下落傾向に陥りそうなネガティブな要因は少なく春から夏にかけて緩やかに回復していくと思われます。

当社に参加している不動産トップ企業各社への営業状況ヒアリングでも、1月以降、国内の市場は非常に活発に動いている(繁忙である)ということです。「特に、1月後半から、例年に比べ、「買い」の問合せが大きく増加している」とのことで、この春以降、売主にとっては明るい状況になってくると思われます。


前回のコラムでも書きましたが、この春先から数年ぶりの不動産売却の絶好のチャンス到来だと思います。買手の行動も活発化してきているこの機会を逃す手はないかと思います。 まず、無料査定で現時点でのご所有の不動産物件の実勢価格を知り、信頼できる不動産会社に売却活動(媒介契約)を依頼してみることをお勧めします。 費用(仲介不動産会社に支払う手数料)が発生するのは取引が成立(成約)するまでほとんどかかりません。また、媒介契約も最大で3ヶ月間で売主が更新しないといえばそこで終わり、費用は一切かかりません。 言い換えれば、売出価格が少々高過ぎて売れなくても、取引が成立しない限り、不動産会社に手数料等を支払うことはありません。

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公示地価、全国2千地点で上昇


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先週金曜日(3月21日)に国土交通省から平成25年の地価公示がありましたので、ざっとポイントを整理してみました。地価公示とは、毎年1月1日時点での土地の評価額。一般の土地取引の指標等などで使われています。

発表内容の詳細:国土交通省の報道発表資料

1.公示価格は底打ちし上昇へ

全国ベースで見ると下落してはいるものの、下落率は縮小しリーマンショック以降、下落し続けた地価が明確に底を打って回復傾向にあります。全国平均で住宅地の下落率は1.6%(昨年:2.3%)と0.7ポイント改善しており、全国で2008地点/24735地点が上昇へ転じています。 特に、東京、大阪、名古屋の3都市圏の中心部の住環境が良好な地域、交通利便性が高い地域で上昇が顕著となっています。東京圏でみると、23区は横ばいですが、横浜市、川崎市、多磨地区(国立市、武蔵野市、昭島市、立川市)が上昇が高く、大阪圏では芦屋市、西宮市、奈良市などが上昇しています。

市区町村別の住宅地における地価動向は下記の通りです。

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2.今後の土地価格に関する動向予測

昨年末の政権後退後、円安、株高と金融面ではリーマンショック以前の状況まで回復してきており明るい兆しはあるかと思います。Jリートも年初来37%上昇してきており、商業地を中心に不動産に投資資金の流入が見られています。ただ、現時点は「期待が先行している」という局面で、滞っている震災復興が加速し、雇用面が改善し、実体的な経済成長(現行のデフレ状態が脱却出来、物価が適正(2%)なメドまで上昇し一般生活者の可処分所得が増加傾向)が軌道に乗って来なければ、住宅地の本格的な上昇には繋がっていかないと思います。その意味では今後の安倍政権の経済成長の舵取りへの期待は大きいですね。

一方、短期的には来年4月からの消費税増税なども控えており、これから年末までに駆け込み需要も予想されているので今年の秋から冬に向けて、現行の期待感を追い風に一時的に上昇していくのではないかと思います。

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3.本格的な不動産価格の上昇にむけて
 
今回の報道発表は、全国的に下落率が縮小しているが下落は継続している、大都市圏の人気エリアでなど一部で上昇し潮目が変わったいうのが主旨です。地方圏ではまだまだ下落状態が継続し厳しい状況であり、景気好転が多いに期待されるところです。日本の国内景気はこの数年間の暗黒時代の傷も完全に癒えていない状況でまだまだ脆弱で、それらを踏まえると現時点で過度な上昇を期待するのもリスクはあるかと思います。

長期的には日本の不動産市場は少子化による人口減少というハンデも背負っており、消費税増税の駆け込み需要が一巡すると反落する可能性もあります。抜本的な不動産流通の活性化の取組みも経済成長戦略の重要なテーマだと思います。

日本は新築志向が強く(刷り込まれており)、中古住宅の流通は市場全体の20%以下(海外では80%が真逆で新築20%、中古80%)です。 不動産流通(取引)の不透明感が払拭されると同時に、日本の消費者の不動産取引に対するリテラシー(知識や理解)が高まり、ライフスタイルの変化に伴い住み替えが進めやすい環境が整えば不動産流通も活性化し、長期的にも不動産市場はより安定成長すると思います。

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4.不動産を売却検討中の方へのワンポイント

今年は不動産の価格は株や為替のように急上昇はないにしても、人口流入が見込まれるエリアを中心に上昇傾向になっていくと予想されており不動産を売却する状況が整いつつあると思います。

とは言っても、不動産を好条件で売却にはある程度時間がかかります(通常3ヶ月から6ヶ月)。売却(販売開始)までの準備期間(意思決定するための時間、頼れる不動産会社を見つける時間など)を考慮すると、年内に不動産を売却するには、そろそろ動き始めるべきタイミングだと思います。 大切な不動産を少しでも高く売るためには瀬戸際で動くのではなく計画的に行動する事が鉄則です。 まず、複数の不動産会社に、実勢価格を机上で査定(簡易査定)してもらい客観的な不動産の売却価格を知る事が売却する意思決定には欠かせません。

最近の傾向では、不動産会社の査定価格は相場より強気(高め)になっていますが、査定の結果、条件に合わなければ売却そのものも断念でもできますし、相場が上がって来るまで媒介契約しないという判断でも支障はありません。 試しに高めの価格で売り出すかで良いと思います。この段階では査定を依頼したから仲介の契約を結ばないといけない義務もありませんし、費用は発生しません。動いてみてはいかがでしょうか?


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当社が運営しているサイトでは、国内トップの最大手不動産会社が揃っており不動産査定の精度も高く、また売却経験も豊富で安心してご相談いただけると思います。是非一度、お試し頂ければと思います。


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3月度不動産価格、上昇基調


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編集:不動産価格.net事務局



3月度の不動産価格、上昇基調


  日経平均も1万3千円半ばまで上昇し、ドル円も100円目前。政府、日銀の脱デフレへの強い決意を好感視した金融市場はリーマンション前の状態まで数値を戻して来ました。金融市場の上昇を背景に消費者の購買心理も少し回復してきたようにも思います。 ただ、企業の生産活動状況や設備投資は市場予想を下回っており失業率なども回復基調といえる状況ではないのが3月末までの状況です。さて、このような金融経済の上昇を踏まえて国内の不動産市場動向について、3月末の不動産取引動向の数字が一昨日(2013年4月11日)に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表されましたのでその内容、検証してみます。


首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +2.5% +2.7% +13.0%
中古戸建て +1.5% +0.7% +7.5%
土地 +0.2% +3.7% +19.3%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2014年3月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +3.9% +3.0% +14.0%
中古戸建て ▲1.5% ▲1.5% +4.8%
土地 +0.0% +11.3% +28.8%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 4月号


■ 季節要因と相まって上昇傾向


首都圏でみると、3月移動のシーズンという季節要因もありますが取引件数、成約価格ともに前月比、前年度同月比で上昇しています。しかしながら、県別にみてみると土地の価格(平均m2単価)は、東京都のみが+2.9%上昇で、それ以外の地域では神奈川県(▲3.1%)、埼玉県(▲9.6%)、千葉県(▲6.8%)と前年同月比割れ。東京都が先行して上昇しているという状況でその他のエリアについては未だ回復の兆しはみえてないという結果です。 中古マンション(平均m2単価)でも、東京都(+3.4%)、神奈川県(▲1.4%)、埼玉県(+1.3%)、千葉県(+1.2%)という結果で、土地の価格よりは改善傾向があるとはいえ、東京都先行での上昇という判断となります。

関西圏では、同様に3月という季節要因で(前月比での)上昇はありますが、土地の価格(平均m2単価)では前年度同月比で同等(±0%)となっており、これからの動向(上昇)が期待されます。中古マンションでは+3.0%と上昇していますが、この2年間、下がり過ぎっていた反動での上昇かと思います。2年前の価格と比較してみるとわかるのですが、依然として2%前後低いというのが現状値なのでこのあたりがどれくらい持ち直してくるかということに今後、期待していきたいですね。


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■ 今後の動向予測

今後の予測ですが、金融市場の上昇の追い風で不動産の価格も短期的には「緩やかに上昇」していくと思われますが、国内の産業経済の成長次第ということになると思われます。2年後の2%の物価上昇を目指すということで大胆かつ強い脱デフレを目指すという政府、日銀の決意は十分評価できますが、具体的に企業の生産活動がプラス展開となっていかなければ(かけ声倒れになると)、円安によるオイルや小麦等の価格高騰から電気料金値上げや仕入れ価格高騰が企業の経営環境を悪化させ、より厳しい状況に陥るリスクも少なからず想定しておく必要もあります。

 不動産(住宅、土地)の価格が回復基調に入っていく為には、雇用環境の改善や賃金上昇など一般個人の生活面に直結した経済回復が必須です。

■ 売却は価格が上昇して来るまで待つべきか?
 
不動産市場が活発に動くのは4月、10月の「移動」。その時期に不動産の成約価格は上昇する傾向があります。ただ、不動産の取引価格は為替や株価のように急激に上昇したり下落したりはしません。 アベノミクスが功を奏し国内企業の採算が改善し、賃金上昇などにより消費者の可処分所得が増加(デフレ解消)してくれば、じわじわとそれを追いかける形で購買欲も高まり不動産価格も上昇していくと思われます。
 
  ただ、現在のデフレ状況下で、円安で仕入れコスト高騰してもそれを製品販売価格に転嫁し難い状況下なので、企業の採算が改善して行くのは時間がかかりそうで、長期戦となる可能性は否めません。アベノミクスによる景気回復期待が失望感に変わらない事を祈るばかりです。
 
  近々、住み替えや資産整理で売却を検討(計画)されているのであれば、物件価値の下落も考慮していくと、短期的には8月〜10月の間に売却できるよう準備したいものですね。
 
 よほど買手にとって好条件な物件で無い限り、売却にかかる時間(売主様が検討をはじめ→査定を見比べ意思決定をし→販売活動を依頼する不動産と媒介契約し→売出価格を決定し→市場に公開し買主を審査、交渉が完了する)は早くても3ヶ月程度の期間はみておく必要があります。更に、少しでも高く売却したいケースで、(不動産会社は手間がかかるので嫌がる方式ですが)強気の価格でまず募集し、反響が悪いようであれば売出価格を下げるという2段階方式で考える場合、6ヶ月程度の期間をみておくのが一般的だと思います。その場合、今すぐ行動したほうがよいと思います。
 
  まずは無料で不動産査定を依頼し、最新の相場価格を複数の不動産会社に調査してもらい「今、売れる実勢価格」を知る事が、売却の意思決定には重要なプロセスです。当サイトからもご自宅に居ながら、複数の企業の査定を無料で依頼できます。提示された査定額や売却条件があわずに売却を見送られても、その旨を査定を担当した不動産会社にご説明すれば問題ございません。
 
  大切な不動産、最良の条件でご売却出来るよう祈念しています。


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4月度、首都圏で緩やかに上昇


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4月度の不動産価格、首都圏で上昇基調続く


  安倍政権に交代して半年となりますが、景気が緩やかながら上昇傾向に移りつつあります。特に不動産市場では、大胆な金融緩和により不動産投資が意欲的に動き始めて来ており首都圏を中心に上昇傾向となってきました。さらに金融緩和により金利の低下もあり、購入を後押しするような形に加え、消費税増税の駆け込み需要も現れ始めたようです。

国内の不動産市場動向について、4月度の不動産取引動向の数字が昨日(2013年5月14日)に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表されましたのでその内容、検証してみます。


首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +2.5% ▲0.9% +18.7%
中古戸建て +0.0% +1.2% +17.8%
土地 +8.8% +0.9% +23.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2014年4月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション ▲1.3% ▲3.8% +13.9%
中古戸建て ▲1.5% ▲0.1% +1.3%
土地 +1.7% ▲1.6% +16.9%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 5月号


■ 首都圏で緩やかながら上昇傾向続く


首都圏でみると、4月度は取引件数、成約価格ともに前月比、前年度同月比で上昇しています。県別にみてみると土地の価格(平均m2単価)は、東京都が+18.8%上昇で、それ以外の地域では神奈川県(▲0.6%)、埼玉県(▲0.9%)、千葉県(▲4.6%)と前年同月比割れ。東京都が先行して上昇しているという状況です。これは、大胆な金融緩和の結果、不動産投資が東京中心に始まったが、その他のエリアについては上昇傾向はみえていません。もう少し時間がかかるかもしれません。 中古マンション(平均m2単価)でも、東京都は前年度比(+2.2%)で4ヶ月連続で上昇、神奈川県(+3.1%)、埼玉県(+1.5%)、千葉県(+8.1%)という結果で、先月先攻していた東京都に追従する形で改善傾向がでてきました。

関西圏では、3月という移動ピークが過ぎ、横ばいという感じである。(前月比での)上昇はありますが、土地の価格(平均m2単価)では前年度同月比で同等(+1.7%)となっており、これからの動向(上昇)を期待したいものです。中古マンションでは前月の上昇分を打ち消す形で下落しています。


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■ 今後の動向予測

今後の予測ですが、金融市場のドルも100円を突破し、株価も日経平均が1万5千円が視野に入るなど上昇が続いています.しかしながら今のところ、緩やかな上昇ムードは高まっていますが、雇用面や個人所得面では回復している状況は見えず、その意味でも実経 済の回復が見えて来ないとムード先行に終わるリスクは否定出来ません。

マスコミ報道も若干、東京の不動産市況や企業動向にフォーカスされていて、東京以外の都道府県では明確な回復は期待感のみと言ったところでしょうか。

これから年度末に向けて、消費税増税の駆け込み需要が少し出てくると予想されていますが、実態経済(雇用や個人所得)が上昇し、可処分所得が回復してくるかどうかがとても重要なことはいうまでもありません。

  円安などにより石油や輸入品が高くなり、生活コストが増えたところに消費税増税となると、所得上昇がないと家計を圧迫しはじめ、緩みかかった財布の紐がまた締まり始めると悪循環が始まります。実経済の成長戦略をどう実行して行くかにかかっています。
 
  (ただ幸運にも?)アメリカ、ヨーロッパ経済全体が安定しており、そういう意味では、安倍政権が本領発揮できるかどうかが焦点となってきます。

■ 不動産の売却のタイミングは?
 
不動産市場が活発に動く春の陣はほぼ終わり、次は9月、10月が大きな山場になってきます。年内に売却できず消費税増税の駆け込み需要を逃すと、その反動で下落しはじめることも想定されています(過去の消費税増税の際にも同じ様な結果がでている)
 
  今後1年くらいに住み替えや資産整理で売却を計画されているのであれば、夏休み中には販売を開始したいものですね。

  売却にかかる時間(売主様が検討をはじめ→査定を見比べ意思決定をし→販売活動を依頼する不動産と媒介契約し→売出価格を決定し→市場に公開し買主を審査、交渉が完了する)は最短でも3ヶ月程度の期間はみておく必要があります。今すぐ行動を起こしても決して早くありません。
 
  まずは無料で不動産査定を依頼し、最新の相場価格を複数の不動産会社に提示してもらい「売れる実勢価格(上限、下限)」をおさえておく事は売却が成功するための基本事項です
 
  当サイトからもご自宅に居ながら、複数の企業の査定を無料で依頼できます。是非、ご利用下さい。
大切な不動産、最良の条件でご売却出来るよう祈念しています。


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中古マンション上昇、土地は横ばい


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



期待感からの上昇も限界か


  6月に入り金融緩和による株高、円安も一旦、揺り戻しで反落しています。先週、政府が発表した「成長戦略」は小粒な感じで金融市場でも若干の失望を買い、景気回復の期待感も一進一退という感じですね。

国内の不動産市場動向について、5月度の不動産取引動向の数字が2013年6月11日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表されましたのでその内容、検証してみます。


首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +6.6% +1.9% +30.7%
中古戸建て ▲2.4% ▲6.4% +12.9%
土地 ▲2.6% ▲1.8% +10.4%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2014年5月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +5.3% +3.9% +24.3%
中古戸建て +2.2% +0.4% +14.7%
土地 0.8% ▲1.6% +24.6%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 6月号


■ 中古マンションは上昇傾向


首都圏、関西圏共に、中古マンションの5月度は取引件数、成約価格ともに前月比、前年度同月比で上昇しています。首都圏では東京が+4.9%、千葉は+8.6%、埼玉は+4.3%、神奈川は+3.4%という感じで全面的に上昇しました。 関西圏では、大阪、兵庫が若干の上昇で京都がしっかりと上昇しています。

逆に土地の価格(平均m2単価)は首都圏で若干の下落、関西圏では横ばいという感じです。 首都圏では、東京都+4.9%、神奈川県は+8.1%で上昇しましたが、千葉で▲12.0%、埼玉で▲8.9%という結果で、西高東低の形で二極化しています。関西圏では、大阪、兵庫、京都も若干の下げ傾向です。

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■ 今後の動向予測

今後の予測ですが、昨年末からの金融面での上昇から景気回復への期待感は根強いのですが、現実的に雇用情勢の改善、収入(可処分所得)の上昇はみられておらず、不動産市場の改善には至っておりません。

これから年度末に向けて、消費税増税の駆け込み需要が少し出てくると予想されていますが、景気回復への失望感が出て、不動産価格が下落しなければ良いのですが。。

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消費税増税と不動産売却術


2014年4月から消費税が増税される予定ですが、不動産(住宅)の取引はそれによりどんな影響があるのでしょうか?

例年3月〜4月が不動産取引のピークとなりますが、今回は増税の影響で2〜3ヶ月程前倒しになると予想されています。 すでに市場では、不動産市場では消費税増税前の駆け込み需要が始まっています。 増税が実施後(4月1日以降)は、市場は駆け込み需要の反動で、一気に冷めていくのが前回の増税時にもみられた現象です。今回もそうなると思われます。

一般個人の売主として、不動産売買に関しておさえておくべき基本的なポイントを整理しておきます。
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■ 不動産売買における消費税増税の基本ポイント

1)土地の譲渡(売り渡す)には消費税はかからない。
2)建物の場合、個人間の場合、消費税はかからない。
  (売主が会社の場合、建物は増税対象となります)
3)仲介手数料(代金の3%+6万円)は、消費税がかかります。

引き渡し日が重要

<売主が知っておくべき増税の影響>

個人の売主の場合、消費税増税の影響は不動産会社に支払う仲介料、その他、引越し業者など企業への支払い分は4月1日以降になると消費税増税の対象になります。

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■ 買主は売主より大変、だから早めに動きます

買主としては、物件の引き渡し後、リフォーム(改築)をする場合、リフォーム完了(引渡)が4月以降になるとその代金の消費税は増税対象となります。 引越代、家具やインテリア用品も同様です。それ以外にも住宅ローンの手数料、場合によっては保証料、必要に応じてインスペクション費用、登記に伴い司法書士報酬など登記費用にも消費税が絡んできます。細かく増税分の3%を積み上げて行くと馬鹿になりません。 例えば、郊外の中古マンションを3000万円で買った場合、個人間だと消費税はありませんが、それら諸経費が約200万円〜300万円(リフォームを100万円くらいとすると)くらいかかります。増税負担は10万円近くになります。

そういう意味では、買主は、2ヶ月くらい前までには売主から物件の引き渡しを完了したいと考えます。

■ 消費税増税の考慮した売買計画と戦略

買主のスケジュール(都合)を逆算することは「売主」として賢くかつ円滑に売却するために重要なポイントです。

買主は、条件交渉が成立し売買契約を締結した後、代金を支払う為に新たな住宅ローンなどの申込や審査などの準備期間が必要となります。売主も登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)や設備等保証書など関連書類の引渡準備、引渡のために荷物の搬出や必要に応じて修理などもあります。

この期間は1か月程度みておくのが一般的です。
物件引渡の後、買主はリフォーム、引越(搬入)など新生活開始のための準備を行います。 一般的には1ヶ月程度はかかります。

そう考えると、売主、買主の双方が、増税の影響を受けない為に、売買契約は2014年1月末、引渡は2月中旬が限界(デッドライン)と考えるべきですね。 これが売主の責任で遅れると買主は売主に増税負担分を請求して来ることもあり得ます。これまで使って来た大切な不動産は、円滑に良い買主さんに引き継ぎたいですね。 余裕を持った売却が重要です。

■ 理想的には2013年内に売買契約を結びたいですね。
 
売買契約は2013年内に。引渡(譲渡)は年明けが理想的です。そうすることで、申告納税や買換期限が一年先送りができますし。

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■ 不動産会社の営業マンは年末から多忙になる

最後に、不動産会社の営業現場も今回の増税の影響で年末から相当繁忙になると思われます。年が明けて2014年になるとデッドライン(瀬戸際)が見えてきますし、価格や条件など交渉も最終段階となり熱を帯びて来て現場の営業マンもテンバって来ます。

そうなると売主様の「少しでも高く」というリクエストにも応える余裕がなくなり、交渉も難航すると思われます。そういう意味でも、増税前の駆け込み売買取引はあまりお勧め出来ません。

売却する側の方が増税の影響は少ないかも知れませんが、買主サイドの心情を理解した上で交渉するのが売却成功の鉄則です。交渉や契約のタイミングがずれて増税間際になると、気持ちよく売買できそうなものも、瀬戸際で消費税分、下げてくれないか?なんて言われるのも快くないですね。特に思いのある大切な不動産だと、よい買主さんと円滑な売買をしたいものです。

■ いつから売却活動を始めるのがよい?

例えば12月に契約するとなると、販売開始から契約成立までには平均で2〜3ヶ月程度の期間を要するので、9月には不動産会社との媒介契約(仲介)はすませておきたいものです。
一方で買主はすでに動き始めています。遅い方でも、今回は、夏休みくらいから動き始めると思います。それに間に合わせて(物件の販売活動)売出したいですね。

このように考えて行くと、売却に向けての意思決定は夏休みまでにはしたいものです。まずは、各社に無料査定をしてもらい、現在の市場で売却した場合の実勢価格を知る。一括査定などを使い、合理的かつスピーディに進めるのが最善策と思います。各社の売却提案を吟味し、頼りになる不動産会社を選び、その上で訪問査定を依頼し詳細な売出価格を決めるという流れです。

住宅価格の上昇傾向続く


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



住宅価格の上昇傾向続く


  先月の結果がアベノミクス効果と消費税駆け込み需要が始まっている感じですね。株価、為替等、軽く反落しましたが、不動産、特に中古マンション、一戸建てなど住宅価格は緩やかに回復基調は持続できています。今のところ、本コラムで予想した動き通りの展開となっていますね。

国内の不動産市場動向について、6月度の不動産取引動向の数字が2013年7月12日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表されましたのでその内容、検証してみます。


首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +5.9% +0.4% +17.9%
中古戸建て +1.5% +3.6% +6.0%
土地 ▲0.9% ▲0.3% +18.0%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2014年6月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +5.7% +0.8% +11.5%
中古戸建て +0.5% ▲1.0% +2.4%
土地 +2.3% +4.8% ▲2.8%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 7月号


■ 住宅(マンション、戸建て)は上昇傾向


首都圏、関西圏共に、中古マンションの6月度は取引件数、成約価格ともに前月比、前年度同月比で上昇しています。首都圏では東京に続き、千葉県の総武地区、常磐地区で、埼玉県ではさいたま市の中心部で上昇がみられました。特に千葉では震災後かなり下落していた価格が回復してきているような感じです。関西圏では、大阪市の中心部、北摂エリア、京都市内中心部が値を上げています。

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■ 今後の動向予測

今後の予想ですが、僅かながら回復の兆しが見えて来ている(日銀発表)もあり、国内景気の回復が期待から現実のもの(実感出来る)になる局面へ移行できるかどうかが注目したいところです。消費税増税前の住宅購入など駆け込み需要や大胆な金融緩和により活発化した不動産投資はあくまでも一時的なものであり、この夏の参議院選挙が終わり、消費税増税の実施の最終確定が秋になされるので、そこが今後の不動産の価格上昇の分水領として注目されるところです。

中古マンションや一戸建て住宅等は、先月、本コラムでご紹介した「消費税増税と不動産売却術」をご参考にして頂き、早めに売却準備を進める事が望ましいですね。

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不動産価格、一旦仕切り直し?


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編集:不動産価格.net事務局



不動産売却価格、一旦仕切り直し?


  景気回復(消費税増税も含め)の先行きが混沌としてきたことで、7月の取引(成約)状況は、これまでの上昇への反動で、ほとんどのエリアで前月比で一旦、調整がはいる形で下落しました。 

国内の不動産市場動向について、2013年7月12日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表されましたのでその内容、検証してみます。


首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +3.4% ▲1.6% +8.4%
中古戸建て +0.5% +3.2% +2.8%
土地 +0.4% ▲5.1% ▲2.6%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2014年7月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +6.2% ▲1.3% +3.3%
中古戸建て ▲0.5% ▲2.1% ▲2.1%
土地 +0.0% ▲5.38% +17.6%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 8月号


■ これまでの回復傾向が調整局面に


首都圏では、中古マンションの平米単価が神奈川県を除き、東京都、千葉県、埼玉県で前月比で下落となった。 昨年末からの上昇傾向の反動で調整という見方でよいかと思います。また、9月に入り、消費税増税が決定した場合は、消費税増税による最終的な駆け込み需要および季節需要である若干の上昇は期待出来るかも知れませんが、増税見送りとなると、一時的に下落する可能性は想定しておく必要があると思います。
土地の価格に関しては、東京都では前月比でかなり大幅な下落(前月比▲10.6%、前年同月比で▲1.8%)で、アベノミクス以降、上昇した分を帳消しにした形となっており、過去3年間の土地売却平均価格を下回る結果となっています。

 
  • 東京都の平均価格(過去3年間)
    34.18万円(/1平米) →  30.50万円(2013年7月度)
  • 埼玉県の平均価格(過去3年間)
    13.74万円(/1平米) →  12.97万円(2013年7月度)
  • 千葉県の平均価格(過去3年間)
    9.70万円(/1平米) →    9.63万円(2013年7月度)
  • 神奈川県の平均価格(過去3年間)
    18.83万円(/1平米) → 18.47万円(2013年7月度)

※ 3年間の土地価格の推移の詳細は、(当サイトにて掲載)のグラフをご参照下さい。   
関西圏については、7月度の中古マンションの成約価格は大阪、兵庫では横ばい、京都は前月比12.5という強い上昇という結果になっております。 土地価格についても、大阪、兵庫は横ばいで京都は+4.7%上昇となっております。
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■ 今後の動向予測

今後の予想ですが、僅かながら回復の兆しが見えてきた(日銀発表)が幻にならないことが重要なポイントです。 毎年、7月度は下落傾向があり、それとアベノミクスによる経済成長への期待感の疲れ?が重なり、首都圏では、低調な取引(価格調整/下落)となったという見方が妥当かと思います。 9月以降は、季節的需要増も見込めるため上昇していくと思われますが、過度な高値期待は難しいと思われます。

関西圏を含み、地方圏は首都圏の動向を睨みつつの動きですが、今後の国内経済状況の動向次第で下落する可能性も否定出来ません。


 

ご所有の不動産を年内に売却したい方は9月、10月の季節需要での売却タイミングを外さないように直ちに行動を始められることをおすすめします。  まず、何社かの不動産会社に簡易査定を依頼して、それを比較検討し、販売活動を委託する不動産会社を選び、実際に物件を訪問し詳細な査定を依頼し、売出価格を決めて、媒介契約(仲介)を結ぶという手順に最短でも1ヶ月はかかると思われます。 大切な不動産の売却で少しでもお得に、そして優良な買主に出会い、満足できる売却を実現するには、後手後手にならないことが肝要です。  不動産売却の判断材料は、売却経験の豊富なプロである不動産会社から得るのが基本であり、まず、お気軽に相談してみる(簡易査定してみる)ことを強くお勧めします。


 

調整局面から脱出?


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



調整局面から脱出?


  本日(9月13日)発表の内閣府によると輸出が持ち直し、家計所得や設備投資等の増加傾向が続いており、景気は緩やかに回復しつつあるという内容であったが、先月の不動産売却の成約動向は首都圏では横ばい、関西圏で前月(7月度)の下げを取り戻す形で若干の上昇となりました。 

国内の不動産市場動向(8月度)について、2013年9月10日に東日本不動産流通機構および近畿圏不動産流通機構より発表されましたのでその内容、検証してみます。


首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +3.5% ▲0.6% +16.0%
中古戸建て ▲2.5% ▲7.8% +5.9%
土地 ▲0.3% ▲3.3% ▲6.5%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2014年8月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +5.1% +2.1% +3.1%
中古戸建て +0.5% ▲0.5% +3.8%
土地 +6.8% +0.0% +2.3%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 9月号


■ これまでの回復傾向が調整局面に


首都圏では中古マンションの成約価格についてはほぼ横ばいという形で推移しました。土地の価格について取引(成約数が現象)が閑散として若干下落傾向となりました。 関西圏では前年同月比でマンション、土地ともに若干の上昇となりましたが、先月、若干の下落分を加味すると価格推移としては横ばいとみることもできます。7月、8月の夏休み期間はどうしても価格面では調整(低迷する)という例年通りという結果でした。

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■ 今後の動向予測

関西圏を含み、地方圏は首都圏の動向を睨みつつの動きですが、今後の国内経済状況の動向次第で下落する可能性も否定出来ません。

 

内閣府の発表でもあるように今年に入って景気の回復傾向は緩やかながらも継続しており、今後も回復傾向にあると思われます。 また、先週の2020年東京五輪の招致にも成功し、これも今後の景気回復にとっては追い風となってくると予想されます。

このような状況下で消費税増税も紆余曲折がありましたが、どうやら8%への増税の方向で動きはじめており、新築物件中心に増税の駆け込み需要が再開してきています。 これから10月にかけて季節的な不動産需要も加わり、価格的にも若干の上昇は期待出来るかも知れません。 但し、それも年明けくらいまででその後、消費税造成による駆込み需要の反動で来年春先には下落する可能性も充分にありますのでそのあたりを勘案した売却プラン作りが大切です。


 

首都圏で不動産価格が急上昇


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



首都圏を中心に不動産価格が上昇


 

先月(2013年9月度)の国内経済状況は、9月8日に東京オリンピック招致決定ニュースという追い風もあり、企業マインドにも明るさが戻りつつあります。 経済動向も緩やかながら回復基調が継続しており、アベノミクス効果も徐々に波及しつつあるように思えます。

 

9月度の不動産流通市況も消費税増税の駆込み需要が本格化し、首都圏は、マンション一戸建て土地のすべての不動産取引において、件数、成約価格共に、(前年比、前月比で)上昇しました。

関西圏においても、成約件数はマンション戸建て土地共に増加し、成約価格面でも首都圏ほどではありませんが、緩やかな上昇傾向となりました。 

国内の不動産市場動向(9月度)について、東日本不動産流通機構(2013年10月11日)および近畿圏不動産流通機構(2013年10月9日)より発表されましたのでその詳細について検証してみます。


首都圏

物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +6.5% +3.8% +12.5%
中古戸建て +4.5% +7.1% +7.3%
土地 +6.2% +9.6% +15.4%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2013年9月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.2% +1.2% +7.2%
中古戸建て +4.3% +4.8% +3.4%
土地 +7.0% ▲2.4% +14.1%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 10月号


■ 消費税増税の駆け込み需要とオリンピック招致決定によるマインド改善

ここのところ、首都圏ではマンションの売却の成約価格については回復基調にありながら上下動を繰り返すという形で推移していましたが、今回は明確な上昇となりました。 特に、東京都は前年同月比で9.5%と大きく上昇しました。 埼玉県、千葉県では前年度比1.7%程度の上昇、神奈川県では4.4%の上昇となっています。 そう意味では、不動産価格の回復傾向は「西高東低型の上昇傾向」となっています。


一戸建ての売却の成約平均価格に関しては、東京都は前年同月比10.9%と大幅な上昇、神奈川県は5.3%の上昇となっています。埼玉県、千葉県では前年度比で若干の下落となっております


土地の売却の成約価格については、東京都が前年同月比で9.4%上昇、神奈川県は横ばい、千葉県、埼玉県では若干下落傾向となっています。


 関西圏では前年同月比でマンション、土地ともに若干の上昇となりましたが、先月、若干の下落分を加味すると価格推移としては横ばいとみることもできます。言い換えると、首都圏のような消費税増税前の駆け込み需要、オリンピック招致でのマインド改善はあまりみられておらず、首都圏(特に東京都)だけが先行していて、それ以外のエリアでは未だに景気回復の実感は少ないと言えるかも知れません。


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■ 今後の動向予測

消費税増税が決定し増税前の住宅購入の駆け込み需要は、年末にかけて引き続き継続していくのではないかと思われます。国内景気動向も消費税増税が実施されるまでは緩やかに回復傾向は続くものの、増税実施後は一時的に消費者の財布の紐もきつくなり、購入マインドも低下していき一時的な下落が予想されております。

 

前回の執筆で予想した通り、9月度は成約価格が上昇しましたが、これも来月くらいで一呼吸おき、年明けは価格的な上下動はあるものの横ばいとなるのではないと予想しています。


不動産、特に居住用物件(中古マンション、戸建てなどの建物)については、少しでも高値で売却を希望しているなら、現時点で、まだまだ上昇するだろうと静観視しておくというのは得策ではないような気がします。 早急に不動産の査定を依頼し、最新の価格動向(査定額も含めて)おさえつつ、買主の購入意欲が盛んな時に、速やかに販売活動(市場へ売り出す)開始することが高値売却の鉄則だと思います。


物件を買って頂く買主サイドは、最悪でも2月中には契約し、引渡後に必要な「引越代金、手数料、リフォーム等すべてに消費税が+3%上乗せされる前、3月末までには済ましたい」ですよね。 それ以降にずれ込むなら、その分を値下げ要求したい」というマインドが働き始めると、商談はまとまりにくくなります。


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特集:不動産売却リテラシー講座 


一般個人の売主が不動産で後悔しないためのリテラシー



一般個人の方が不動産を売却する場合、不動産会社と媒介契約(仲介を依頼する契約)を行い、不動産会社を信頼して販売活動をお願いすることが基本的な流れですが、その際に知っておくべき注意点がいくつかあります。今回はそのひとつを解説します。


どうして? 不動産がなかなか売れない


「不動産の売却を依頼したが、なかなか売れない。真剣に販売活動しているの? 設定した売出価格が高すぎて売れないの?」など、売れないと不安になる事はしばしばあります。リーマンショック以降、国内の不動産市場は低迷を続けており、過去数年間は不動産の価格は下落傾向が続いています。市場的には、売主に取っては厳しい状況が続いているという現実です。 とは言うものの、不動産会社の販売活動の問題で売却機会を逃している可能性も否定出来ないのも事実だったりします。


不動産会社を信頼して売却(販売活動)を依頼するのは基本中の基本。 不動産会社も「お客様第一」で積極的に営業活動をすることも同様です。 その両者の姿勢と関係性が良好であることが、売却成功の大前提となります。


両手取引って??


ただ、不動産会社によっては(大手、中小関係なく)、自社の利益都合で販売活動に一部制限をかけて営業活動しているケースが散見されており、この点がこれまで問題しされてきました。その代表的なものが両手取引への執着です。


売主と契約した不動産会社は売却が成立した後、売主から手数料を売却価格の3%+6万円を受け取れるわけですが、買主も自社で見つけ売買を成立させた場合は、買主からも同様に3%+6万円を受け取れ、ビジネス的には手数料収入が2倍となります。それゆえに、どうしても買主も見つけ売買両方を自社で成約させたいというバイアスがかかります。


レインズって??


不動産会社は売却の媒介契約(専任媒介)をすると、レインズという不動産業者間情報ネットワークにその情報を登録することが、法律(宅地建物取引業法)で義務つけれられています。 このレインズに登録されると、このネットワークに加入している全ての不動産会社が売出の物件の存在を知り、これにより広範囲に買主を探すことが可能となります。 どの不動産会社にとってもとても有効かつ便利な手段となっています。


しかし、時として、売却の依頼をうけた不動産会社は、法的な規制があるためレインズに登録はしているものの、自社で買主を見つけ売買の両方の取引を成約さたいので、他社(先付け業者)からの紹介を断るというケースがあります。(勿論、売主の一般個人には、不動産会社が断った事実は知らされることはいないですし、他社から紹介された買主にも商談中ということでお断りされたりします。酷い場合は、買主も見つけていないのに売り止めですということでお断りしているケースもあるそうです。)  これでは一般個人の売主や買主は機会損失するということになります。


このような問題を是正するために今月(10月1日に)、レインズを運営している東日本不動産流通機構(公的機関)が規定の改訂を行いました。 新聞等、報道ではあまり大きくとりあげられませんでしたが、不動産を売却する一般個人にとってはとても重要な改訂が明示的に盛り込まれました。


「元付け業者による正統な事由のない紹介拒否の禁止」


売主から依頼を受けた不動産会社(元付け業者)が、購入希望者からの依頼を受けた他社の不動産会社(先付け業者)にその物件の紹介しないという「囲い込み」の行為を禁止するという内容で指導や処分など厳格化を行ったという内容です。


今回の東日本不動産流通機構の改訂でこのような「自社の利益優先での囲い込みケース」を大きく抑制(削減)できれば不動産取引の透明性確保へ一歩前進する取組みと評価できます。中古不動産流通の活性化にとても重要なことだと思います。


今回は東日本不動産流通機構だけの発表でしたが、北日本、中部、近畿、西日本の不動産流通機構でも同様の取組みを早期に対応してほしいものです。


レインズという業者ネットワークがあるからこそ、迅速で適切な価格で不動産の売買が成立する機会が創出できています。一般個人の売主や買主は不動産会社を信頼して、仲介を委ねているわけです。その点を業界全体が今回の改訂を真摯に受け止めて、レインズを有効活用し、公正な取引を一般個人の利益優先で対応してほしいものです。


一般個人の売主に必要なリテラシーとは?


最後に、一般個人の売主の方にもしっかり理解してもらいたい点を書きます。 前述したように不動産会社との信頼関係は納得のいく売却を実現させるためにはとても重要な前提条件です。 むやみに「両手取引を狙って、制限かけているんだろ?」などと、事実もないままに営業マンに疑いをかけるのは逆効果はあっても得策ではありません。 


また、相場観も一般個人の売主様には重要な前提知識となります。 売却価格は、成約価格は売出価格(ネットなどで公開されている販売価格)の平均値で数パーセント(※1)ほど低い金額となっています。    (※1)当サイトでは不動産売却の価格動向について調査し結果を公開しています。 


この点もしっかり抑えておきたいポイントです。値下げして損したと後悔している方(満足していない方)が多いのは、この点を予め知らなかったという知識不足が主な原因です。 インターネットやチラシで表示されている類似物件の価格は成約価格ではありません。


売出価格が相場よりも高い場合は、売却出来るまで長時間を要しても売れないケースも多々あります。市場の流れは東京の一部のエリアを除いて、現時点では不動産の価格はそれほど上昇が期待出来る状況にはなってないのも現実です。


売主は常に冷静、買う側の立場で冷静に考えてみることも重要


相場観に加えて物件の条件や状態でも大きく変わります。 例えば1000万円かけた立派な日本庭園付きの築35年の戸建て住宅を売りに出しても、その1000万円の価値は買主の嗜好があわなければその価値はゼロ、場合によって撤去費用が必要だと考えます。


売主の価値観ではなく、買主の立場で冷静に価値判断することも重要なポイントだと思います。 経済的に余裕があれば、売り急がず、同じ価値観を持つ買主を待ち続けるのは売主の判断ですが。


このように売主として予め押さえておくべきポイントがあることを知っていることは、とても重要なことです。


まとめると


不動産の売却で後悔しない為には、不動産会社を選ぶ場合にはじっくり比較し、見極める。 そして、自分の判断で信頼を託す不動産会社を決めるという覚悟も重要です。 そして、相場観を持ち、過大に欲張らず冷静な相場観を持つ事がも納得と満足の不動産売却を実現する条件となって来る事を理解しておいて下さい。



<補足>


補足) 売主が、売出時に「近所に知られたくない」ということで広告禁止とすることができるのですが、査定を出す段階では必要でそのようにお願いする事は大きな支障は少ないと思いますが、実際に販売活動を始めた場合は、買主は現地を訪問し、内覧をしたいのが通例です。そう言う意味では、売却活動(売出開始時点)を依頼する前に、この点は必ず確認しておくことは重要です。



増税前の駆け込み需要続く


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



増税前の住宅関連の駆け込み需要続く


 

11月1日の日銀発表の10月度の国内経済動向では緩やかに回復基調とのことでしたが、10月度の不動産取引市場は消費税増税による住宅関連の駆け込み需要もありマンション、中古戸建ては順調に推移しました。逆に土地の売買に関しては首都圏では成約件数は前年比で大幅に減り、価格面でも9月度の上昇の反動で下落しました。

 

国内の不動産市場動向(10月度)について、東日本不動産流通機構(2013年11月11日)および近畿圏不動産流通機構(2013年11月9日)より発表されましたのでその詳細について検証してみます。

 
首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +5.8% ▲1.9% +11.7%
中古戸建て +3.9% +1.5% ▲4.9%
土地 ▲4.4% ▲7.5% ▲27.9%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2013年10月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +8.1% +2.1% +9.8%
中古戸建て +3.8% ▲1.0% +8.6%
土地 ▲9.7% ▲0.8% +7.9%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 11月号

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■ 消費税増税前の住宅関連の駆け込み需要続く

首都圏、関西圏共に消費税増税前の住宅関連の駆け込み需要による価格上昇傾向はあるものの政府や日銀の発表にある国内経済の緩やかな回復は、まだ始まったばかりで一般消費者の実感も薄く不動産の価格そのものには現れて来ていないというのが現状です。 


< 首都圏 >

中古マンションの成約価格は千葉県を除いて上昇傾向は続いています。中古の一戸建て住宅についても消費税前の駆け込み需要は継続しており、上昇傾向となっています。土地の売買価格について増税の影響を直接は受けないので埼玉県、千葉県では下落傾向となっています。 


< 関西圏 >

中古マンションは大阪府で上昇しており、その他のエリアでは横ばいとなっております。中古の一戸建て住宅についても同様の傾向で消費税増税の住宅関連雄駆け込み需要はあるものの首都圏等に比べて弱めな感じとなっています。土地の売買価格については一部の地域を除いて横ばいまたは下落傾向となっています。


■ 今後の市場動向の予測と売却計画

2013年度の企業の中間決算は全般的に好調。生産、雇用の回復が続き景気の好循環が持続すれば、消費税増税による景気回復への悪影響は最低限に抑えられる思いますが、増税後は不動産関連の需要は一旦は駆け込み需要の反動減があり一時的に価格も下落することは予想されています。


10月度のデータを見る限り、これから来年の3月度まで、駆け込み需要による不動産の価格上昇も弱含みで価格面でも横ばいが続くのではないと思われます。来年4月に消費税8%実施後、暫くは不動産の価格は反動減し、下落した相場が戻ってくるのには早くても半年後と予想しています。 建物価格、住み替え関連コストは現時点よりプラス3%高くなるわけなので、現時点の価格と同等のレベルでも、より強めの景気回復の実感が条件となってくると思われます。


不動産を売る

不動産の売却を検討し始めて売却完了(権利移転)までに要する平均的時間は、行動を始めて(不動産会社とコンタクトを取り出して)から早くて2ヶ月、通常3、4ヶ月の期間がかかります。 不動産を少しでも高く売却するためには、まず複数の不動産会社に同時に簡易査定や売却プランの提示を依頼し、比較検討をし、頼りになる不動産会社をまず選ぶプロセスを余裕をもって行うことが鉄則です。不動産の取引が最も活発になる来年春に焦点を合わせるなら今すぐに行動始めないと間に合わないかもしれません。



不動産の査定

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住宅系の駆け込み需要も終盤戦


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



増税前の住宅関連の駆け込み需要は終盤戦へ


 

師走に入り、今年もそろそろ幕を閉じようとしてしていますが、11月度の国内の経済動向は企業の収益改善は進んでおり景気も緩やかながら回復傾向が続いているとの見方が大半ですね。11月度の不動産取引市場の動向ですが、中古マンションに関しては買い換えなどの駆け込み需要で取引件数も大幅に増加しています。 土地に関しては消費税増税の影響が殆どないため、特に駆け込み需要も少なく、景気回復の期待感もあり価格動向を静観しているという感じで成約件数も前年比でマイナスな状況ですね。

 

国内の不動産市場動向(11月度)について、東日本不動産流通機構(2013年12月10日)および近畿圏不動産流通機構(2013年12月9日)より発表されましたのでその詳細について検証してみます。

 
首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +8.3% +2.6% +21.3%
中古戸建て ▲3.0% ▲5.2% ▲2.8%
土地 +2.4% +3.4% ▲8.9%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2013年11月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +1.3% +0.4% +15.7%
中古戸建て +2.1% +0.0% +0.0%
土地 ▲3.1% +3.3% ▲9.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 12月号

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■ 駆け込み需要の終盤戦

首都圏、関西圏共に中古マンションの消費税増税前の買い替えに伴う駆け込み需要がそろそろピークを迎えつつあります。 中古の一戸建て住宅関してはほぼよこ横ばい、土地については成約件数は前年同月比でマイナスで売り控えという結果となっています。 


< 首都圏 >

前月同様、中古マンションの成約価格は千葉県を除いて上昇傾向は続いています。特に東京都では上昇傾向は続いており、11月度は平米単価で最高値をつけています。 土地の売買価格については、横ばいで推移しています。 


< 関西圏 >

関西圏も先月と同様の動きで、中古マンションは大阪府で上昇しており、その他のエリアでは横ばいとなっております。中古の一戸建て住宅。土地は平均的な状況で横ばい状況となっています。


■ 今後の市場動向の予測と売却計画

企業の業績は全般的に改善し好調な結果も出て来ており、消費者の購買意欲も持ち直し、中古マンションを中心に成約件数、価格は上昇しました。 しかし、年が明け1月くらいをピークに駆け込み需要は縮小していくと予想されています。


来年4月に消費税8%実施後、暫くは中古マンションなど住宅系の価格は駆け込み需要の反動で買手の動きが一時的に弱まり価格も下落する可能性は高いと予想されています。  ただ、国内の景気そのものが現状の回復傾向が続き、景気持ち直しが進めばさほど大きな下落とならず、上下動しながら横ばい維持となってくると思われます。 土地を含む不動産については、景気が改善されてくれば価格上昇は期待できると思われます。


このような背景もあり、中古不動産の取引は通常は11月、12月は閑散期となるのですが、業界の状況は、例年と比べかなり繁忙な感じです。 業界の現場の方の声では、年明けも1月早々から、相当、忙しくなるのを覚悟しているとも言われております。 これから来年にかけて売却をご検討される方は、例年、移動のシーズンである4月が不動産の成約(件数、価格面含め)もピークとなるのですが、どうやら2014年はそれが1ヶ月前倒しとなりそうですので、出来る限り早めに行動されることが望ましいです。



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2014年の不動産売却シナリオ



新年、明けましておめでとうございます。 皆様のご健康とご多幸を心よりお祈り申し上げます。本年も不動産価格.netでは、一般個人の方が大切な不動産を「安心して」「機を逃さず」、「少しでも高く売却できる」サイトとして一層の努力を重ねていくつもりです。 よろしくお願い申し上げます。



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昨年末、日経平均は6年ぶりに16000円台に乗せ年初来最高値を更新して1年が終わりました。金融面では、リーマンショック前までに戻ったかんじですね。 アベノミクスの発動から1年を過ぎて金融面では回復を印象づけた1年になった様に思います。不動産業界も2014年4月の消費税増税による駆け込み需要により市場がプラス方向に動きました。



2014年の不動産取引の動向は
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4月の増税前まで駆け込み需要は続きますが、2014年4月以降は駆け込み需要の反動減は不可避というのが大方の予想ですね。4月1日以降に売買契約となると、建物の消費税はプラス3%となるので、買う人は3月中に契約完了したいわけで3月に集中することになります。その反動で4月1日直後の取引は減少するという見方ですね。


4月以降の動きですが、当社の予想は、1997年の消費税増税時の反動減ほど大規模、長期化はないのではないかと思っています。特に中古不動産の売買に関しては、増税後の一時的な減少、価格下落はあると思いますが、2014年後半以降には増税前のレベルには回復するのではないかと思います。


政府は、住宅ローン減税枠は3100億円(97年増税時は800億円)と大幅に拡大することや、年収510万円以下の住宅取得者を対象に「すまい給付金(最大30万円)」など経済対策によりなんとか一時的な減速で食い止め、2014年後半にはプラス回復を目指しています。

 

住宅ローン減税や給付金は購入意欲を刺激しますが、本質的には、景気が回復し、企業活動が活発化し、雇用環境が好転し消費者個人の可処分所得が増えてくる(安定してくる)ことが不動産市場の回復には不可欠だと思います。 そう言う意味では、今年の春の労使のベースアップ交渉の行方が重要なポイントとなってきますね。

 

15年続いたデフレをすぐに脱却する事は難しいですが、金融面の上昇や企業の業況回復を受けて賃上げが上方向に向けば、かなり市場の空気も変わってくるかと思います。 さらに、金融面での上昇を受けて、長期金利が先高観が出て来ている事も追い風になり、不動産取引は活発化するのではないかとポジティブに見ています。



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2014年に不動産売却シナリオ
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ずばり年明けが勝負ですね。正月明け早々から市場は激しく動く見込みです。駆け込み需要のラストスパート、買手は動きます。マンション、戸建ては3月末までに引き渡しまで完了しなければならないのでカウントダウンは始まっています。


4月1日以降は、一時的に反動減で価格も下落する可能性はありますが、景気の回復傾向に伴い再浮上してくると思われます。春のベースアップ、2015年10月の消費税10%確定など、方向感がでれば、それにともない不動産市場も再度、動き始めると思います。 ここ1〜2年の間に不動産の売却を検討している場合、現時点での査定額を押さえつつ市場には早めに出して行きたいですね。 不動産の売却は先手必勝が鉄則です。後手後手に動いて、納得しないまま価格を下げて売却というのが不動産売却での失敗者の典型です。 計画的かつ市場の動きに敏感に観察し、冷静な目で頼りになる不動産会社を選び、余裕を持って素敵な買主に出会える機会を待つというのが売却成功のシナリオです。 


売却が決まっていれば「今すぐ動く」ですね。運良くトントン拍子でいけばギリギリ3月中に引き渡し(決済)となるかも、もし、それを逃したとしても、余裕をもって、夏から秋にかけて販売活動もできると思います。 不動産売買に関する経験も知識も少ないと何かと不安なことや迷いもあると思いますが、頼りになる不動産会社を選ぶためにもできるだけ情報収集し、自らの判断基準を持つ事でその不安や迷いは解消されていくと思います。



12月は成約件数が大幅増加


企画:ゲイトグループ株式会社
編集:不動産価格.net事務局



12月は成約件数が大幅増加

 

お正月気分も抜け、不動産業界も慌ただしくスタートしています。 昨日、内閣府から発表された月例経済報告で景気の基調判断は「緩やかに回復している」と上方修正されました。 12月度の不動産取引動向ですが、中古マンションを中心に駆け込み需要は続いている状況で件数面では、首都圏で22.7%増加、関西圏でも15.2%の増加、価格的にも前年比同月比で上昇となっています。 また、景気回復を受けてか、首都圏で土地の価格に上昇傾向が見受けられます。  

 

国内の不動産市場動向(12月度)について、東日本不動産流通機構(2014年1月15日)および近畿圏不動産流通機構(2014年1月15日)より発表されましたのでその詳細について検証してみます。

 
首都圏
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +5.6% ▲1.8% +22.7%
中古戸建て ▲6.4% +0.0% +9.0%
土地 +3.2% +9.5% ▲12.5%
◆ データ出典元:東日本不動産流通機構 2013年12月度 月例マーケットウオッチ

近畿
物 件 種 別 平米単価(前年比) 平米単価(前月比) 成約件数(前年比)
マンション +3.4% +0.8% +15.2%
中古戸建て ▲1.0% ▲2.0% +5.4%
土地 ▲3.2% ▲3.2% +14.7%
◆ データ出典元:近畿圏不動産流通機構  Real Time Eyes 1月号

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■ 駆け込み需要はラストスパート

首都圏、関西圏共に中古マンションの消費税増税前の駆け込み需要のピークは過ぎつつありますが、中古マンションを中心に取引件数は例年の12月と比べて10%程度増加しています。  


< 首都圏 >

中古マンションについては、駆け込み需要は続いており好調。土地について、緩やかながら景気回復を反映してか、取引が少ない中、例年に比べて価格は上昇した形となっています。 年越し前にネガティブな事情で土地を手放す(売却)する方が減少した感じでしょうか?


< 関西圏 >

関西圏も先月と同様の動きで、中古マンションは上昇傾向。一戸建て住宅、土地は横ばいから少し下落という状況となっています。


■ 今後の動向

駆け込み需要のラストスパートがかかっており、年明け早々から不動産会社もフル回転となっているようです。 消費税増税前に契約し、引越や入居コストも増税前にという感じですね。


これから不動産取引は繁忙期(移動のシーズン)に向かって取引も更に活発になっていきます。中古マンションや一戸建てなどの現時点で売却の計画(検討中)があるのであれば、待った無しで売却判断をするタイミングかと思います。 4月以降の不動産市場の動向は、景気回復傾向という追い風もあり、今回の駆け込み需要の反動減は予想より少ないのではないかという見方が大半です。 4月以降の売買については、価格的な上昇こそは期待出来ないと思いますが、春のベースアップ交渉の動向次第で今後の方向感が見えてくるのではないかと思います。


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査定額が予想以上に低いので売却を断念することもあると思います。査定後、売却を断念した、他社に依頼したことを明確に伝えれば、しつこく営業されることもありません。お客様が明確にお断りしたのに常識をこえるようなマナー違反な営業行為があれば、当サイトの事務局まで連絡頂ければ責任をもって対処致しますので、安心してご利用下さい。


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