土地の価格と言っても色々なものがあります。売買取引価格、公示地価、路線価、固定資産評価額などがあります。　実際の売却時には、公表の数値を参考に売却したい時期やエリアの実勢状況を加味して、売出価格を決めていきます。

最近はインターネットが浸透しているので、ご近所の類似物件から実勢価格も想像もつきます。それゆえに、売る側からすれば、ご近所で売れた価格より安いというのは、やはり面白くないです。

しかし、実際の不動産取引は、それぞれの取引個別に売る側、買う側の条件、タイミング、事情などが複雑に絡んできます。それだけに、高く売れた、安く売るしかなかった。。などとどうしても一喜一憂しがちですが、基準となる数字をベースに「適正価格」というものしっかり把握して客観的に売却取引するという姿勢は大切だと思います。

指標となる価格の説明を記しておきますのでご参考にしてください。

◆公示価格とは

土地の価格は取引する人によって様々な事情や動機が反映されます。そのため、土地の取引を売主、買主にとってもフェアな指標として参考にする数字です。公示価格は、土地本来の価値を示すことを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が、全国の都市計画区域内に標準地を設定し、毎年1月1日を基準日として3月下旬に公表する価格で更地としての評価をしたものです。

公示価格はこちらで検索することができます。＞＞クリック

◆路線価とは

国税局長が決定した道路に面した１平方メートル当たりの土地の単価です。不動産の相続する場合や贈与する場合などの税額を計算するための基準となっています。路線価は、国税庁が毎年8月に、同年1月1日時点の価格を公表しています。

路線価はこちらで検索できます＞＞クリック

◆固定資産評価額

「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなります。評価額は、土地については公示価格の７０％、建物については建築費の５０～７０％ぐらいです。

★★★　作成：　土地の売却、一括査定の不動産価格net

サブプライム問題に端を発し、創業から１５０年以上という米国ウォール街で最も長い歴史と権威を持つ投資銀行のリーマンブラザーズが破綻、そして全世界へ同時多発的に株安、金融収縮となりました。その結果、景気後退（リセッション）を招き、実体経済悪化を加速させてきています。　日本も例外なく、急速な株安、円高で実態経済にも大きな影響が始めてきています。

不動産鑑定のプロフェッショナルでもなく、経済評論家でもないですが、仕事絡みで不動産市場の動向に接しながら、少しでも、参考になればと思い、個人的な所見を書いてみたいと思います。

このような状況下で不動産住宅市場への影響は？

国内の不動産住宅業界も大変厳しい状況。　世界中から集まったマネーで急速に増殖した新築マンションデベロッパーは、２００７年から売れ残りが目立ち、在庫処分に追われ、今回の金融収縮で財務困難となり、続々と倒産しています。今後、日本国内の不動産住宅市場はどうなっていくのか、不動産の価値やその額についても不安ですよね。

住宅資産の価値をどうやって維持するか

生活者にとって、経済環境が悪くても住む場所は必要。これまで以上に現実的な選択肢と考えると、中古住宅という選択が増えることは間違いなさそうです。さらに賃貸もニーズが高まっていく傾向も否定できないでしょう。
そういう意味では、中古住宅の流通は今後は増加傾向で、売買頻度が高まっていくと思います。ただ、日本は欧米に比べて中古住宅流通がかなり少ない。　少し古くなるとすぐに壊して、新築住宅へ。。ということが多いってことですね。

上手にリフォーム、リノベーションして価値を落とさず最適な居住空間を目指すってのが今後の流れとみるべきかと思います。日本人の家計資産の６０－７０％が不動産住宅。この価値を如何に落とさないかがとても重要となってきます。　前述したように、新築マンション等、作っても売れないという状況はしばらく続き、回復するにはかなり１０年単位の長い年月が想定しておくほうがよいと思っています。

不動産の売買と価格についての考察

では、自分の所有する不動産について、売るべきなのか、買うべきなのか？　現在、下降傾向にある不動産価格。売る場合に少し待ったほうがいいのか？　今、売らないとさらに値が下がり含み損が増えるのか？？　難しい判断ですね。

不動産価格の推移をどうみるか？

今は悲観的な見解が多いようですが・・

住宅購入者の心理としては、景気後退で所得が上がらないが物価は容赦なく上がる。そういう意味では、実質所得が低下しており、生活防衛色を強めている感じで、年収の５倍とされた購入価格ラインを年収の３倍までに堅めに見積もる世帯が増えている傾向があります。また、長期的に見て、少子化、人口減少傾向は２００４年ごろから始まっており、団塊ジュニアの住宅需要も徐々に減少しています。そういう意味では、短期的に上昇することは考えにくいという見方が多い。

一方で楽観的な見解もあり

今回の膨れ上がった金融危機が収縮して安定化していくなかで、価格調整、建築費高騰で築浅物件に品薄観が出てくるタイミングである。団塊ジュニア世代の住宅需要も２０１５年くらいまで引き続き存在している。低成長とは言え安定した日本経済力を背景に、不動産投資利回りと長期金利のスプレッド（差）の拡大傾向に投資価値を見出している海外投資家も増えている傾向もある。そういう背景のもと、今が絶好の『買い』のタイミングと考えている富裕層個人や法人も少なくない。

売買のシナリオは

不動産の価格は、物件の立地条件や物件そのものコンディション（経年劣化状況など）により大きく異なってきますが、物件そのものの評価額を押さえておくことは、今後、買い替え、売却、賃貸など予定があれば重要なことだと思います。

その上で、売却タイミングを図っていくわけですが、現時点では、マンションも契約率が昨年と比べて２割程度低下しており、１０－２０％値引きして在庫処分している動きがあります。そういう意味では、総論的に価格が下降傾向、長期戦か早期処分か売主には厳しい判断が当面続くと思われます。

２００８年の後半は世界的な金融危機が進み、国内も大変厳しい状況に陥りました。大手不動産会社も軒並み１０～３０％程度の業績ダウンと厳しい１年となりました。
マンションの成約価格も下落傾向（1年前に比べ4.75%なかでも東京は8.74%)にあります。
２００９年の国内経済環境は、当面厳しさが和らぐことはなさそうです。日銀は12月19日の金融政策決定会合で、政策金利を0.3％から0.1％に引き下げることを決めましたが、その際の公表文には、今後の景気動向を「悪化している」との認識を示し、先行きについても「当面厳しさを増す可能性がある」となっています。　また、１２月２６日、経済産業省が発表した１１月の鉱工業生産指数は前月比８．１％の低下と１９５３年２月以降、最大の落ち込み幅を示しています。同時に発表された製造工業生産予測指数でも、１２月は前月比８．０％の低下と、これも製造工業生産予測指数において、過去最大の低下幅となっています。

＜　２００９年の不動産売却のシナリオ　＞

当面、景気動向も悪化が続き、不動産価格が上昇するシナリオは見つけにくいというのが現状ですね。　一方で、不動産の購入を検討している人にとっては、住宅ローン金利は下がり、相続時精算課税の住宅用特例など、住宅にかかわる税制優遇が拡充され、住宅価格も低迷し、不動産を購入するに際しての好条件が揃ったのも事実。購入好機と思っている人は増加するが実際にアクション（購入する）できる人は限定されると思います。このような背景での売却は、より計画的で適正な売出価格を設定し、迅速に販売活動をしていくことが肝要ではないかと思います。

２００９年早々からその限定された購入者が動き始める気配があります。パイのサイズは限定されているだけに、売却準備（査定）行動は、先手必勝型にて、より好条件な売却機会を獲得することが重要ですね。　年明け早々から動き始めても早すぎることはないと思います。　売買の成約ピークは３、４、５月ですが、あっという間です。不動産会社に査定価格や販売計画を提案してもらい、それらを比較検討し、売出価格を決めつつ仲介を依頼する不動産会社を決める一連の手順は、結構、時間はとられます。

通常の市場環境ではあれば、売出後１～２ヶ月で売却成約となりますが、厳しい経済環境下で限定された買い手市場でタイミングよく売却できる確率は高くないです。結果的にズルズルと時間が過ぎ、デッドラインになってしまい、売出価格を低めに設定しないといけない状況にならないためにも、より戦略的に動くことが肝要です。　年末年始は冬季休業中の不動産会社が多いですが、査定や相談の申し込みは休暇中でもネット経由（不動産価格net）で一括依頼できるようになっていますので、お気軽にご利用ください。不動産会社からのアクションは年明けとなりますが、その点はご容赦の上、送信いただければと思います。

不動産の売却査定はこちら　　http://www.fudousankakaku.net/

大切な不動産の売却で失敗しないために、有利で有効な提案（より明解な販売計画と具体性のある実施内容など、客観的な判断材料）を提示する不動産会社に出会えることを祈念しています。

また、何かご不明な点などありましたら、お気軽、下記のページをクリックしてください。

お問い合わせはこちら　>>>

末筆ながら、幸多き年となりますよう、心よりお祈り申し上げます。

本日、国税庁から相続税や贈与税の算定基準となる２００９年分の路線価（２００９年１月１日時点）が公表されました。４年ぶりにすべての都道府県で路線価格げ下落しました。　全国平均で５．５％の減少です。　主要都市では、東京都が７．６％、愛知県が６．３％、大阪府が４．０％、福岡県が８．６％、北海道が６．０％、宮城県が６．８％と大きく減少しました。

平成21年分標準宅地の評価基準額の平均額等の状況（都道府県別）：出典：国税庁
http://www.nta.go.jp/kohyo/press/press/2009/rosenka/02.htm

詳細な路線価（財産評価基準書２１年度分：国税庁）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h21/index.htm

路線価格は、昨年まで３年連続で上昇をしており、平成２０年度は３大都市圏で１１％上昇していましたが、昨年の金融危機の影響が大きく、一気に不動産の流通が縮小したカタチとなりました。

実際の市場動向ですが、（財）東日本不動産流通機構（2009/06/10発表）では、土地の成約件数は２００９年に入って、首都圏においては５ヶ月連続で上昇してきています。市場価格も２００９年５月時点では前月比プラスとなっており、「底入れ」した感が見受けられます。

全体的には買い手（購入希望者）が増加しています。購入物件の価格も手の届くところまで下落してきており、加えて住宅ローンの大型減税や低金利も手伝って買い易くなってきているのだと思います。ただ、不動産業界の収縮にともなって新築物件は減少し、中古物件も市場価格の下落で動きが鈍くなっており、全体的な売り物件の供給不足が起こっているようです。

今後の不動産価格ですが、景気悪化と金融不安を背景に４年ぶりに下落した現時点ではとても不透明感があるように思えます。新築マンションは値引き合戦は続いており、世界同時不況で企業活動も低迷し賃金の減少などによるキャッシュフローで不動産資産の売却も増加傾向にあるため、市場価格がさらに下落するリスクも払拭できないというか、しばらくは上昇の期待しにくい状況といえるのではないかと思います。

現時点での売却実勢価格も把握しながら、不動産取引のプロとも相談しつつ、中長期的な視点でご売却をご計画されることが最善策だと思います。不動産価格netでは、三井不動産販売、住友不動産販売、東急リバブルなど全国の主要な不動産会社１６社に、現状価格の査定や相談アドバイスをまとめてご依頼（無料）頂くことができます。各社のご提案をじっくり比較ご検討して頂き、最適な不動産会社のご提案をお選び頂ければと思います。

政権交代から２ヶ月半が過ぎました。２００９年に入り、国内経済指標をみるかぎり緩やかに回復してきているようですが、１０月以降は雇用状況の悪化やデフレなどの問題もあり二番底を警戒する状況を払拭できないでいますね。

２００９年７月から９月末３ヶ月の不動産市場価格の状況は、国内全体で均すと『横ばい』。但し、首都圏２３区や大阪市内、名古屋市内など大都市部の一部でわずかながらも価格上昇傾向が観測されています。　不動産取引の契約件数は前年度同月比でみると２０～３０％前後増加していますが不動産の市場価格そのものは追従してきてない状況です。

これから２００９年末にかけての動向予測ですが、具体的な景気回復（内需拡大）のシナリオやデフレ対応策を提示できてない政策への不信感もあり、全国的には不動産流通市場もネガティブな要因も多く、不動産価格動向は横ばいまたは少し下落傾向は継続すると予想されているようです。政権交代して３か月が経とうとしていますが、事業仕分けで無駄を削減することも大切なことだと思いますが、国内経済回復へのしっかりとした道筋（国家戦略）の早期提示が不動産価格下落への歯止めとしても重要となってくると思います。

＜不動産価格情報（データ）：参考情報は下記の通りです＞

レインズデータ　

首都圏　（参照元　（社）東日本不動産流通機構　月例マーケットウオッチより）

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/Mw1(T341EM10).pdf

近畿圏　（参照元　（社）近畿圏不動産流通機構　Real Time Eyes 11月号(No.212)より）

http://www.kinkireins.or.jp/rte/real/real.html

＜三井不動産販売：リハウスプライスリサーチ（2009年10月8日）＞

首都圏版（横ばい傾向、首都圏23区などはわずかながらも上昇）

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_01.html

関西版（横ばい傾向）

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_02.html

中京版（横ばい傾向、名古屋市内などはわずかながら上昇）

http://corp.mitsui-hanbai.jp/news/2009/20091008_03.html

＜東京カンテイプレスリリース（2009年10月22日）＞

中古マンション価格　首都圏、近畿圏、中京圏で下落傾向から反転
首都圏では２％上昇

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200909.pdf

財産評価基準書は下記をご参照ください。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h22/index.htm

相続税や贈与税は自分で申告する必要があり、路線価はその税額を算出するために国税局が毎年１月１日の時点で評価したものを毎年７月1日に発表します。

２年連続で下落という結果でした。その下げ幅は昨年よりも大きくなり、

　首都圏（東京都、神奈川、千葉、埼玉）では９．７％減（６．５％減）
　関西圏（大阪、兵庫、京都、奈良）では８．３％（３．４％減）
　東海圏（愛知、三重、岐阜、静岡）では７．６％減（６．３％減）
　※カッコ内は昨年の数値

路線価は、公示価格（国土交通省）や、売買取引額、不動産鑑定士の評価額などから算定した額に８０％を掛けて算出されています。

ただ、下落幅を大きく引っ張っているのは、大都市の駅前商業地域などが大きく、郊外の住宅地などは下落幅を縮小しているケースも散見されます。　特に、住宅購入意欲の高い子育て世帯が多いエリアで、駅から近い優良物件などは実際の取引価格が上昇傾向にあるのも事実です。

相続の不動産売却を検討されている場合、今回発表された路線価が下落し、
実際の取引価格が上昇している現タイミングは、「売り好機」となるかも
しれませんね。

路線価と実際の売却額を比較検討したい方は、当サイト（不動産価格.net）から、各社の不動産査定をまとめて入手（無料で）いただけます。

下記のグラフは、首都圏、１都３県における中古マンションの取引価格推移です。

（財）日本総合研究所　（政府系シンクタンク）が毎月リリースしているもので、１９９５年平均値を１００として、マンション売却時の流通価格の指標となっています。

バブル崩壊後、２００３年まで下がり続け、２００４年頃から２００８年にかけて ミニバブルぽく、回復し、サブプライム、リーマンショックの影響で少し下げ、 この１年でかなり回復してきています。 今月（２０１０年１１月度）のデータで９１．７ですが、この１０年間で最高に近い流通価格となっています。

まさに失われた１０年間を象徴するような推移になっていますね。

実際の物件によって、その品質や条件によって価格は様々かと思いますが、　リーマンショック後、不動産市場の落ち込みが激しかっただけに買い控えていた方も値ごろ感、住宅支援施策（税制面も含めて）もあり、マンションの売却には好機と考えていいかもしれませんね。

不動産売却をご検討中の方は、このタイミングで、複数の不動産会社に査定を頼んでみて、各社の査定表（提案）をよく比較検討した上で売却依頼してみるといいですね。　
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