不動産売却と不動産査定

不動産価格動向と売却シナリオ 2018年

【謹賀新年】本年も売主様の皆様に役立つ情報サービスを提供していきたいと思います

2018年(平成30年)がスタートしました。昨年は長期的な金融緩和など経済対策で、株価上昇をはじめとする緩やかな回復基調が続きました。一方で、日銀の物価目標(2%)は達成できておらずデフレ脱却には至っておりません。実質賃金も上がっておらず、家計面での回復を実感できてない。まだまだ財布の紐が緩む状況ではありません。

不動産売買の市場動向

まず、国土交通省発表の過去10年間の不動産価格指標。

不動産価格

中古マンションの市場価格は2013年2月ころより丸5年、上昇傾向が続いています。土地および戸建て住宅については上下動はあるものの総じて横ばい状況で安定しています。

不動産の価格は、人口増減(少子化)が変動要因であり、国内全体の住宅需要(土地、建物)は長期的に下落傾向は免れません。大都市の中心部など人気エリアを除いて不動産の価格は長期的には横ばいから下落すると予想されています。 今後も地方など、人口流入が見込まれない(流出増の)エリアはさらに下落傾向は強まると思います。 また、空き家も年々増加傾向にあり、市場的にも社会的にも問題となりつつあります。

 

■中古マンション物件は要注意? 在庫件数は増加の一途

中古マンションの価格は2013年から上昇を続けていますがそろそろピークアウトするのではないかという専門家も増えてきており、2020年の東京オリンピック開催をまたずに段階的に下落していくという予想が業界のコンセンサスとなりつつあります。

実際、昨年夏あたりから価格面で割高感があるため買い控えるという物件も増えてきているという現場の声も聞かれるようになてきており、少し調整局面に入ってきたかなと思える物件も散見できるようになってきています。 中古マンションの売物件の在庫数(首都圏)が2017年11月末時点で約4万5千物件で、1年前の11月時点より約4%ほど増えてしています。 在庫が増加傾向という状況は市場価格的にはネガティブな材料となります。

 

マンション 価格の動向

 

2018年の中古マンションの市場動向はどうなるのか? 

国内経済の緩やかな回復基調が続く限り、ピーク到来の時期はもう少し先になると思っています。主要大都市の中心部の物件は緩やかな上昇傾向または横ばいを維持するとみています。 その後の動向ですが、2019年前半ころ(東京オリンピック前)から海外の投資家が購入していた物件の利益確定売りが始まると予測されています。 そのタイミングで一旦、中古マンションの価格上昇エネルギーは放出されると思います。 その後、中古マンションの価格は調整局面に入り、上下動する状況がしばらく続き、住宅需要が少ない地方や郊外エリでは下落傾向へ転換するものと予測されています。

■ 土地価格は適正なレンジで横ばい:二極化は今後も続く

昨年(2017年7月)に発表された路線価では、全国平均で前年比+0.4%上昇、一部の商業地ではバブル期超えという報道がありました。この発表報道は一般消費者が勘違いしそうな内容で少し違和感を感じました。 実際のデータを細かく見ると、32都道府県で下落、上昇したほとんどが大都市の人気商業地です。

当サイトでも過去7年間継続的に首都圏、関西圏の土地価格をウォッチしていますが、首都圏でも東京都以外の3県は横ばいから若干の下落、関西圏も同様です。 土地の価格は東京や大阪など大都市圏の都心部と人口増加の見込めない地方都市では全く違う動きとなっており二極化はより進んでいくと思います。

 

土地 価格 2018

 

前述の不動産価格指標(国土交通省)のグラフデータをみても、土地の価格は過去10年間おいてほぼ横ばい、または緩やかな下落傾向。 換言すると、少子化による需要減ということで、市場原理に基づいた価格推移をしているといえます。 そういう意味では、土地や一戸建て住宅は適正な価格で安定した取引が行われいるとも読み取れます。

 

2018年版 不動産売却の成功術

不動産の売却シナリオについて

土地、戸建て、中古マンションなど物件種別、資産整理や住み替えなど目的別でその売却シナリオは異なってきます。下記に基本的なポイントを解説しておきますが、物件ごと個別の条件、事情も考慮した最適な方法については、早い段階で信頼できる不動産会社との接点をつくり、事前に情報収集を十分に行うことが肝要です。不動産売却を検討

 

■マンションの売却

結論から言うと、2018年内の市場が安定している間に売却するのが堅実な判断になると思います。 日銀の黒田総裁は、昨年末の段階で「強力な金融緩和継続」という発表がありました。しかし、住宅ローン(フラット35)の金利も2016年夏に底を打ってから、緩やかに上昇しはじめています。 金利が上昇すると一般消費者の購入意欲も減退するのでその前に売却したいものです。一方で2019年10月に消費増税が予定されており、その駆け込み需要による一時的に価格が上昇する可能性もあります。ただ、駆け込み状況下で売却機会を逃す(売れ残る)と、反動減で価格は大きく下落します。 そう言う意味では2019年前から市場相場は激しく上下に変動しそうですね。

住み替え

■土地、一戸建ての売却

土地、一戸建てに関する相場価格は、平成3年にバブル崩壊で下落したあと常に弱含みのまま、横ばい状況が25年近く続いています。長期的に人口減少(少子化)問題のため住宅需要は減少することは必至です。 人口流出が多いエリアではこれまで以上に下落していくと思われます。加えて空き家問題も深刻化してきており、固定資産税の減免対象からはずれてしまうと古家付きの土地の固定資産税が数倍に跳ね上がります。そうすると更に下落傾向が強まります。

不動産営業マン

■より明確に売却の目的をイメージして

不動産売却で最も基本かつ重要なことは、売却の目的(何のため売却するのか、売れた金額をどうするのか?)を明確にイメージすることです。

一般人の売主が価格ありきで高額な売却を求めるのは難易度も高くリスクも伴います。 後悔しない売却を確実に行うには、適切な「タイミング」に優良な「買主」に自分の大切な物件を「適切価格」で「安全」に引渡す(譲渡する)ことにつきます。 この4つの要件の一つでも欠けると納得できる売却(満足な結果)にはなりません。

少し長くなりましたが、不動産価格.netでは、一人でも多くの売主様が安心して満足できる売却を実現するお手伝いをすることをサイトの使命として2007年より10年以上運営してきました。サイト開設当初より、信頼できる不動産会社だけを厳正に審査した上で掲載するというポリシーでサイトを運営してきました。不動産査定の利用実績も10万件を超えました。 安心して確かな売却検討の比較材料を入手していただけれると思います。

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