不動産売却と不動産査定

夏直前!買い手が動き始める

今春は上場企業の34%がベースアップを実施し、夏のボーナスも日経新聞(7/14)によると全産業の平均支給額は13年夏に比べて8.4%増となり、消費税増税後の反動減による景気の弱含みも和らぎをみせてきており、政府は景気判断を上方修正しましたね。 消費税増税により一般消費者の財布の紐が固くなり、不動産の購入や住み替えニーズに影響を与えるとことが懸念されていましたが、少し明るい兆しが見えて来たような気がします。

先日(7月10日)に、レインズ(東日本不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構)で平成26年6月度の不動産取引の市況データの発表がありましたのでそれについて整理しました。

1)中古マンションの売却/成約価格の推移(首都圏)

まず、首都圏の中古マンションの売却価格(平米単価)の推移状況ですが、東京都は弱含みから反転し、持ち直した。神奈川県では平米単価が年初来最高値になるなど好感できる指標となりました。千葉県、埼玉県は横ばいとなりました。

■平成26年6月度の結果サマリー

平成26/6月 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
東京 56.31 +3.55% +11.2% 50.68
神奈川 37.68 +0.99% +6.21% 35.48
千葉 23.44 -3.26% -1.53% 23.81
埼玉 24.67 +4.31% +0.45 % 24.56

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

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  2)中古マンションの売却/成約価格の推移(関西圏)

関西圏の中古マンションの売却価格(平米単価)の推移状況ですが、横ばいから緩やかな上昇基調に戻って来ました。大阪府は前月の下落から若干回復し上昇基調に戻しつつあります。兵庫県は、先月時点では、下落傾向で要注意な感じと解説しましたが、なんとかプラスとなり一安心な状態です。京都府では前月より若干の弱含みという結果となりました。

■平成26年6月度の結果サマリー

平成26/6月 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
大阪 25.60 +2.40% +5.91% 24.17
兵庫 23.60 +4.42% +0.89% 23.39
京都 29.20 -1.02% +5.24% 27.75

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

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3)土地の売却/成約価格の推移(首都圏)

首都圏の土地の売却価格の状況ですが、東京都、神奈川県、埼玉県では引き続き売り控え状態となっています。成約価格面では、東京都は横ばい、その他、神奈川県、千葉県は横ばいです。

■平成26年6月度の結果サマリー

平成26/6月 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
東京 30.93 -5.84% -2.07% 31.58
神奈川 18.05 -2.80% -3.05% 18.62
千葉 10.30 +10.80% +1.77% 10.12
埼玉 13.75 -6.65% +2.14% 13.46

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

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4)土地の売却/成約価格の推移(関西圏)

関西圏の土地の売却価格の状況ですが、価格の上下動がはげしくなっていますが、ほぼ横ばい状況です。

■平成26年6月度の結果サマリー

平成26/6月 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
大阪 14.00 -8.75% +1.19% 14.43
兵庫 12.80 -4.11% -2.96% 13.38
京都 18.10 +25.69% +13.48% 15.95

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

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5)平成26年6月度の総括

土地の売却価格は横ばい。中古マンションの売買では消費者の購入意欲は衰えていないように思います。前月までは消費税の増税で若干の弱含みもありましたが、全般的には緩やかな上昇傾向に戻ってきた感じです。

6)売却は10月から11月が正念場

不動産を少しでも高く売却したいと考える場合、時間的余裕を持って売却に臨むのが鉄則です。最低でも6ヶ月〜9ヶ月くらいは見ておきたいですね。あと、当面のデッドラインは来年の10月に消費税増税10%が施行(予定)される2ヶ月前くらいまでには、引き渡す感じですね。買主さんも増税前にリフォームや引越、新居用の買物もありますから。このように考えると、買主さんはこの夏休みくらいから、物色を始めます。3ヶ月くらい情報収集して目星をつけ、10月くらいに本格的な動きが出て来ると予想できます。

まずは、この段階で「物件」を土俵に上げておきたい(市場に売りに出しておきたい)ですね。 買主さんもいくつかの物件をみて、売主様もいく人から買主さんの内見を受けた上で納得した不動産売買を実現するのが理想的なので。(不動産会社は専任契約なら3ヶ月で契約期間が切れるので短期決戦を勧めますが、売却側も購入側も本人の納得がもっとも重要だと思うので時間的余裕をもって計画的に売却を進めて下さい)

7)賢い売主様は一括査定を使っています

不動産の売却成功は、頼りになる不動産会社選ぶ事に尽きます。査定額の根拠の明確さ、説明の適切さ、接客姿勢の選択は、複数を比較することは基本中の基本です。 できれば一括査定で数社に不動産査定を依頼し、其々の売却プランを比較し、まず3社くらいに絞ります。その3社と実際に面談し訪問査定を依頼し、最終1社に絞り込めれば一番ですね。(他の2社には1社目が3ヶ月してだめだったら声かけますって伝えておけば良いと思います。)1社と専任契約しても契約期間は3ヶ月なのでダメなら残りの2社に声をかけ直せばよいと思います。お願いする不動産会社を見極めるは、売主にとってもっとも重要な責任事項です。

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データ出典:東日本不動産流通機構近畿圏不動産流通機構

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