不動産売却と不動産査定

不動産の売却、正念場に突入

今週、日銀が大幅な追加金融緩和を実施し、その影響で大きく円安が進み、株価も一時17000円台を回復するなど上昇しました。今後の経済動向にどう影響を及ぼすのか注目されるところですね。

現実的には今年の4月増税後の反動減は引き続いており、家計の財布の紐も固くなったままという感じです。不動産についても大都市圏での中古マンションの価格は上昇してきていますが、土地の価格は以前、横ばいで弱含みのままです。先月、9月度の不動産売買の成約価格の発表がありましたので、そのデータについて整理してみました。

1)中古マンションの売却/成約価格の推移(首都圏)

まず、首都圏の中古マンションの売却価格(平米単価)の推移状況ですが、調整相場な感じ。千葉が若干の上昇でその他は下落。

■平成26年9月度の結果サマリー

都道府県 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
東京 56.82 – 3.29% + 12.13% 50.68
神奈川 37.15 – 2.00% + 4.71% 35.48
千葉 25.15 + 1.78% + 5.65% 23.81
埼玉 25.27 – 9.25% + 2.89% 24.56

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

マンション価格_首都圏

  2)中古マンションの売却/成約価格の推移(関西圏)

関西圏の中古マンションの売却価格(平米単価)の推移状況ですが、全般的に横ばい、調整的な動きですね。兵庫県は全般的に低迷したままです。

■平成26年9月度の結果サマリー

都道府県 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
大阪 26.40 + 3.53% + 9.22% 24.17
兵庫 22.30 + 0.00% – 4.67% 23.39
京都 29.20 + 0.34% + 5.24% 27.75

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

マンション売却価格 関西圏

3)土地の売却/成約価格の推移(首都圏)

首都圏の土地の売却価格の状況ですが、調整的な動きでほぼ横ばいという感じです。

■平成26年9月度の結果サマリー

都道府県 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
東京 32.55 – 1.15% + 3.06% 31.58
神奈川 17.85 – 1.22% – 4.67% 18.62
千葉 11.08 + 13.18% + 9.47% 10.12
埼玉 13.79 -11.15% + 2.40% 13.46

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

土地売却価格の動向

4)土地の売却/成約価格の推移(関西圏)

関西圏の土地の売却価格の状況ですが、価格の上下動がはげしくなっており、大阪府を除いては下落傾向ではじめているので要注意ですね。

■平成26年9月度の結果サマリー

都道府県 平米単価(万円) 前月との比較 平均価格と比較 平均価格(万円)※
大阪 14.70 + 14.84% + 1.89% 14.43
兵庫 9.90 – 30.77% -26.01% 13.38
京都 17.90 +26.95% – 12.23% 15.95

※ 平均価格はh23/1~h25/12の3年間の平均平米価格 ◉過去3年間の平米当たりの成約価格(実際の売れた価格)の推移グラフ

土地価格の動向 関西圏
データ出典:東日本不動産流通機構近畿圏不動産流通機構

5)2014年上期の傾向

不動産の売買の取引件数(成約件数)は、中古マンション、戸建て住宅、土地、すべての分野で、増税後の6ヶ月連続で前年同月比で減少しています。明らかに買い控えを表しています。価格面では、中古マンションは首都圏の人気エリアで上昇傾向できていますが、土地の価格は横ばいでほとんど上がっておりません。

アベノミクスで恩恵を受けている一部の方が住替えで動いている感じで、消費者の大半は動いていない状況です。さらに地方圏では、マンションも土地も上がってはおらず、どちらかというと3年前から価格面では底を這うような形で横ばい、または下落傾向となっています。政府も地方経済の再生を緊急課題として取り組み始めていますが、後手後手な感じで全く「骨太な」経済成長戦略とは言い難い状況だと思います。

一般生活者の可処分所得が増加しない限り、不動産の取引(売買)も活性化して来ません。そこに追い打ちをかけるような感じで消費税増税(8%→10%)の実施が現実的になりつつあり、より不動産の市場もより深刻な状況を覚悟せざるを得ない状況と考えたほうがいいですね。

6)2015年春までには売却したい

これから年末にかけて市場が急転し、不動産売買の取引が活性化することは期待できないと判断していいと思います。 タイミング的には、年明けから春先(移動のシーズン)にかけてが勝負どころになってきそうですね。

増税時期の延期はありえるかもしれませんが、10%への消費税増税がなくなるということは考え難く、その前に売却することが現時点での最善の判断となると思われます。10%増税後の売却となると、買い控えの中で買主をみつけるのにもかなりの時間的な猶予も必要ですし、ある程度の価格の下落も想定せざるを得なくなると考えたほうがいいと思われます。

【売却成功の秘訣】

まず、無料一括査定を上手に使って相場(売却可能な上限額、下限額)をおさえた上で、売却の準備を進めることをお勧めします。

売却のための販売活動など仲介手数料は、売却完了後に支払うものなのでそれまでは仲介の契約(専任媒介、一般媒介)をしたからと言っても、費用はかかりません。 不動産会社に支払う費用(手数料)は取引が成立し売却代金の決済時点です。 (不動産の売買取引が成立しなければ報酬(仲介手数料)は発生しないということが法的に規制されています)

不動産の査定から住替えのアドバイス、ローン残債処理の方法や税務や権利関係の相談まで無料で相談に応じてもらえます。

例え不動産会社と専任の媒介契約をしても最大3ヶ月間で売却の取引が成立できなければ、売主であるお客様が申し出ない限り、自動で契約更新することもできないルール(宅建法で規定)となっています。このあたりも踏まえた上で、不動産会社と賢く、上手に不動産会社と付き合うのが売却成功の鍵となります。

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